房地产下行，新兴产业园升起

“房地产正在回归普通行业，以‘专精特新’为代表的战略新兴产业正在成为中国经济持续健康发展的主导力量和新引擎，在中国新一轮发展中，被寄予取代房地产国民经济地位的厚望，此背景下的新兴产业园经济，正在蓬勃兴起......”

· 南京新能产业园

不同时代背景下，人、产业、城市关系的融合和此消彼长，塑造了从工业园、产业园到产业社区的进化。

产业地产核心驱动力从外力（政策）向内力（技术或财富）演变，空间布局上越来越趋向于城市功能，由交通导向到核心企业、产业集群导向，再到城市功能和产业功能导向；产业地产与城市发展空间的关系越来越紧密，从脱离到耦合，再到紧密融合。

在中国快速生长的市场环境下，特别是产业模式和人群迭代，商业更替这些都在快速变化的环境下，产业园区空间规划更应考虑对变化的适应性，对城市关系转化的宽容性，一个良好状态就是在相对稳定的硬件环境里，通过软环境和内容升级，来实现可持续的产业更新。

在大设计层面，要实现产业、运营、商业等的交圈和穿透，这需要一种思维和能力，而不是赋予标准答案，在一个项目的空间定型后，区位交通，消费内容，人群，运营主体等这些都成为了时间上变量，左右着园区的状态变化。

作为有限介入的设计师，一是需要赋予项目初始的能量，有一个好的启势；二是让定型空间能宽容和助力未来不可测的使用环境，始终提供低耗高效，正向的支持。

此外，创新力始终依赖人聚的活跃度和碰撞，场景应当能激发多样性行为的发生。基于这些出发点，栖城在设计中会重视以下三个因素：

“弱边界，强场景，阳光派。”

 · 腾讯武汉研发中心

从腾讯成都总部、腾讯武汉研发中心、青岛腾讯双创小镇再到大铲湾腾讯全球总部公寓竞赛，栖城设计一直在国际公开竞赛中赢得腾讯的青睐。腾讯武汉中心于2012年开始设计，是汤逊湖边产业园区的第一个建筑，设计最初遵循集约，宽容度，弹性等一些原则很好的适应了外部环境和内部调整，使其一直呈现良好的运营状态，现在也是媒体推荐的武汉建筑地图重要节点。

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弱边界 

Diluted Boundaries

无边界园区

开放而自由

栖城设计主张无边界园区，即便是在郊远区域，也会促进积极的社会关系。

过去我们以满足安全、设定管理边界、区分你我而建立起来的园区，现在正在成为孤岛。而消解园区和城市边界，建筑之间的硬边界，取代以公共场地，植入服务或自助设施，实现流动场景体验和运营的自由度，让场所融入城市发展进化，正是消解边界的意义。

· 重庆礼嘉智慧公园西区（建设中）

办公组团悬浮在山地之上，起伏山地作为生态地表被保留，与城市绿地公园连成一片，步行体系绵延其上，通达各个城市街口，园区的配套和环境也能提供给周边居民或游客，实现弹性进化。

· 青岛腾讯双创小镇（建成一期）

无边界产城混合社区

Diluted Boundaries

园区基地城市化

公园城市+烟火城市

栖城设计主张园区基底城市化， 各个街区的内部绿化空间与城市空间连接成网后，公园城市即生成，区内空间最大限度成为城市公共环境的一部分，园区生活，生态景观，休闲，商业，商务等成为城市公共网的一部分，园区承载起适合的城市生活，进入城市规则系，便有了自动更新进化的能力。 

· 浙江巨石总部大厦

在凤凰湖公园中生长。南京经济开发区的城市更新中，惊喜是来自两个小项目的设计。

· 兴智街

改造后成为享誉全城的美食打卡地，成为了园区新名片，很好的促进了园区的生活气和标识度。

· 汀禅茶室在园区山麓

成为了南京日料界的顶级品牌，每天都有来自各地打卡寻找的客人，这让园区和周边商业得到大量的媒体露出机会，产业园与城市的融合过程产生了很多化学反应。

Diluted Boundaries

连接线节点

加入循环而不是自建闭环

现代园区运营正走向线上线下融合的智慧化，对于研发，孵化，双创集聚，总部等业态的赋能也更多元。除了区内运营，园区以平台节点方式建立和接入与外部的连接线，资源，财富，技术，人才都在连接线上流动，连接线规模决定了园区能级，一个优秀的园区是成为连接线节点，赋能区内产业和企业，并往枢纽化方向发展。

连接线会替代传统园区的物理规模和边界，弱化区位依赖。这个点对于产业链，服务链，生活方式都是种更新，需要更积极的场景适配。

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强场景 

Intensified Scenes

复杂性和多样性是创新的温床

朋友圈（juan）VS 雨林社会

内生驱动力来源于持续创新，数字化提升了园区的效率，而创新依赖不确定的碰撞。

互联网时代，朋友圈（juan）形成了社交舒适圈层，算法形成了精准的信息投喂，但这恰也导致个体创新能力在减弱。

创新总是发生在认知的边缘或者跨界时，产生于复杂而多样性的热带雨林式环境里。

园区场景设计就是要构筑这样的雨林社会，促进这种碰撞发生频率。

· 成都腾讯大厦

2009年设计，环型大平层可以很好的促进交流效率，到现在已经成为互联网公司的一个标准，退层露台花园与运动场靠近工作者，会促进雨林社会生长。

· 桐乡凤凰湖CBD区

设计将多样性的会展商业酒店办公等业态整合在一个活力环周围，不同人群交叉流动，商业生态也就产生了。

Intensified Scenes

空间颜值

空间即是消费品

空间颜值已成为一种经济，直接作用到使用者。人聚是企业发展的根本，在新青年人群中，办公环境，空间颜值成为选择职业的一个重要因素。

与过去园区纯粹的依赖成本，效率，效益或投资驱动不同的是，现在园区的建筑和环境，其本身就可以成为消费品或流量IP。在弱边界条件下，这会让园区发展拥有更多的升级机会。

栖城非常在意一个设计有品质的完成，同时还能具有公众性和艺术性这表现为场景具有公众可以理解的美好、个性和温度。 

· 南京新能产业园（建设中）

建筑工业美学的张力

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阳光派

Invigorated Atmosphere

健康阳光明快

园区的气质

在象征性，风格化和精致感之后，更加真诚阳光的建筑环境开始获得青睐，这与当前新生代的消费习惯相关。

栖城设计主张健康阳光明快的特征，并且认为这也是未来社区的趋势。

在他们的案例中，越来越多如学院式公共空间，分布式的运动场和小咖啡亭，院子边的地下车库，拥有最好景观的食堂等，推动将自然风和阳光，绿色植物带入到尽可能多的角落。建筑尺度更社区化，材料上暖色和跳色被经常使用。建筑语言去装饰，更加简练真实，保持有品质的简朴和有温度的距离。 

· 南京龙港科技园

亮色和透光格栅在产业园里形成跳跃。

· 萧山科技城园区（建设中）

用温和的配色与学院式环境软化产研园区工业感。

· 腾讯科技岛XY公寓（方案）

栖城设计为使用者创造了积极阳光的公共环境，表现在更多灰空间，温和质感材料，绿色植物，以及视觉对景设计，人看人的场景，更开放并能影响他人的活动场所等。

Invigorated Atmosphere

积极的节制

生态技术与艺术

绿色低碳是社会共识，积极的节制是可持续的前提。

栖城在设计中，不仅仅是使用节能技术和措施，而是要将其与空间构造和材料完美结合，以看起来毫不费力的姿态呈现。

栖城与众多优秀合作方协作来解决这一问题。近十年我们与包括幕墙顾问和设计，灯光顾问，生态技术，绿建设计等在内的合作方完成了多个出色作品。

比如在南京新能产业园中，设计利用光伏幕墙和玻璃幕墙的不同透光率编织肌理，形成新的设计元素。将跟随阳光转动的光伏树成为街道家具和能量加油站，为园区提供可互动绿色体验。

· 南京新能产业园（建设中）

光伏幕墙及其遮蔽的休闲灰空间，城市和内院的视觉和通风生态。

· 腾讯武汉研发中心

绿化，水体，出挑的柱廊形成怡人微气候。

· 腾讯科技岛XY公寓

用XY分叉廊道来获得更好的海景视觉和通风采光，从滨海公园到社区公园，垂直向上的立体绿化以及屋顶花园，将被动式节能设计以人可感知的场景实现，感知的绿色也是社区一个重要的指标。

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规划设计完成是一个园区的开始，如本文前面所述，设计师在有限的介入时间里做对的事，设计赋予园区好的启势，和对未来变化的宽容性，让运营和升级都能建立在良性基底上。

* 以上图片均来自栖城设计