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楼市大时代彻底结束！

阅读:6180 2022-03-01

此篇为旧文重写重发，上一篇《楼市卒于2022》被全网删，我们重新来过。

这篇稿子一定会被很多人吐槽：“你们不是说楼市今年有行情吗？怎么大时代又结束了”“到底是看多，还是看空？”

一定会有人这样想，也没错，只不过是视角的不同。

这就是，你是站在房地产20年的大周期去看，还是站在眼下去看未来的半年或一年。结论必然是不同的。

这就是周金涛说的大周期中嵌着小周期的内涵。

梳理中国房地产20年的发展史，你会发现这部历史有三个主要参与者，分别是：

加足杠杆的开发商、卖地创收的地方政府、投资暴富的买房者。

这三者相互烘托，演了一出长达20多年的螺旋上升游戏。并最终以最具代表性的开发商恒大的轰然陨落，宣告失败。

在2021年7月开始的一场长达半年、并绵延至今的震荡与危机背后，是决策者严厉去杠杆的庞大决心，和对产业转型的宏大梦想。

这一切，皆是因为中国正处在一个十字路口：

向左走，是路径依赖的旧有经济模型，走起来会很轻松，但前途终将万劫不复；

向右走，则是产业升级和转型，爬上更高的山坡，走起来会艰难，但终将赢得这个世界。

很显然，中国选择是向右走的路线，用去房地产化的阵痛，从而试图避免一场更大的危机。

此刻，我们回顾历史，是为了能知其然，又能知其所以然。

关于未来的一切，都埋在历史的伏线里。

黄金时代

1998到2018，这20年是中国房地产的黄金时代。

如今复盘，大概有三个关键节点，分别是1998年、2008年、2015年。

这每一个节点，都有一个大推力的火箭发动机，让中国楼市一飞冲天，冲向一个又一个高潮。

1998年

1998年最大的经济事件，是亚洲金融危机。

在金融风暴最肆虐的时刻，我们选择了人民币坚持不贬值，这导致外贸迅速下滑，连续多年以两位数增长的中国经济，突然降速到8.8%。这时，中国就急需一个新引擎来提振经济。

恰好，刚刚接任总理职务不久的朱镕基找到了这个引擎，这就是房地产。

在朱镕基看来，拉动内需最好的方法就是激活房地产市场。房地产产业链很长，涉及行业非常之多，建材、化工、钢铁等都会受益。

20年后，在2022新年一开始，所有人都在提内需萎靡、投资不振；但其实在20年前，在经济决策者看来，房地产就是拉动内需和投资的最大火车头。

几个月后，国务院宣布福利分房年代结束，住宅商品化时代开启。

房地产市场一旦激活，立刻成为中国经济的重要动力。

香港卖楼花的模式，也就是现在我们熟知的预售制，成为最主要的操作模式。

开发商向银行借钱买地，拿到预售证后迅速卖房回款，接着再把钱投入买更多的地、借更多的钱，开更多的盘；

地方政府也在这一过程中大举卖地，充实财政；

购房者则在不断上涨的房价下实现资产增值。

这实现了一个难得的多赢局面。

就这样狂飙了10年后，中国房地产得到了另一个机会。

2008年

2008年最重大的经济事件，是美国次贷危机导致的全球金融危机。

金融海啸短时间内波及全球。中国进出口数据突然跳崖，出口增速从正常的19.2%下降到-2.2%，进口增速从15.7%下降到-17.9%。

随后，著名的大放水汹涌而至。

为了提振经济，房地产再次被强力刺激。

央行宣布，贷款基准利率打7折，最低首付款调整为20%。

最终，这剂猛药使房地产迅速动了起来。

2009年刚过完一季度，30个重点城市中有24个城市的住宅成交面积环比上升，有10个城市环比增幅甚至超过50%。

经济就此迅速复苏重振！

然后，就来到了2015年。

2015

2015年，中国开启一轮庞大的棚改货币化。

这是将城市中棚户区进行拆除，给予拆迁户现金补贴，鼓励他们再拿这笔钱去购房。

这等于是定向往房地产放水，等于是向高库存的房地产市场添油加火，以求快速的去库存。

钱有了，大量的换房需求有了，火势腾的一下就窜了起来。

中国楼市开启了史上最大的量价齐升时代。

这一次行情，中国楼市达到了最辉煌的顶峰。

诞生了很多新名词，比如说行情轮动。在之前炒房是个小圈子内的事，大规模的炒房行径，只存在于长三角和珠三角、北京等少数的头部城市。

但是这一次，资金如同海啸一般，汹涌漫过所有洼地，中国200多座城市无一幸免。

中国楼市也第一次形成了全国市场，大多数人是从高空俯瞰960万平方公里的整体市场。

一有风吹草动，从最东北角与朝鲜接壤的丹东，到西北角的喀什，再到千年大计的雄安新区，无不被大水漫过。

诡异之处在于，投资客对这三个地方，有着同一个认知逻辑，赌下一个深圳。

就是在这几年，恒大激进的高杠杆操作，恰好遇到了宏观政策发力，从而带来爆炸式的膨胀。

最终在宏观政策已经大转向时，恒大依然坚持路径依赖，高杠杆不减，最终数年后走向了万劫不复。

1998年房改释放了中国房地产市场化的洪荒之力，之后的20多年中，通过大规模城市化，创造了经济高速增长的成就。

这个时代，房地产为拉动国家的经济做出了巨大贡献。

但是，也为一场巨大的危机埋下伏笔。

巨大危机的信号

盛筵不会永远进行下去。林黛玉说，此刻繁花似锦，但终将花枯叶败。

房地产高速发展无形中埋下三个无解难题：

金融市场: 银行的贷款给了房地产，造成制造业拿不到贷款，实体经济虚空；

住房市场：一二线城市高房价，三四线城市高库存，供需严重错配；

土地市场：地方政府严重依赖土地财政，无力转型；

最重要的是，在这三个难题背后，都在堆积无尽的巨债，滚雪球一般，风险不断累积。

如今看来，2015年的房地产去库存，让整个房地产产业链的债务转化成了城镇居民住房贷款，化解了地方政府、地产商和银行的债务压力。

但问题在于，债务是转嫁，但并不是消除。

并且在转嫁给储蓄之后，最终严重影响消费，从而严重制约经济转型。

这就是这一刻，2022年初，我们看到的经济现状：国内需求严重不振。

又具体表现为：需求萎缩、供给冲击、预期转弱。

今天所有的政策指向，都在极力扭转和纠正这种形势。决策层用爬坡过坎来形容这种纠错。

因为前鉴并不远，30年前发生在日本的恰恰也是这一幕。

1980年代，美国和日本打贸易战。最终，日本自愿限制出口，并签订广场协议，干预外汇市场，诱导美元对日元贬值，以解决美国巨额贸易赤字问题。

广场协议后，为了应对日元升值带来的出口压力，日本采取宽松的货币政策和积极的财政政策，最终造成疯狂的地产泡沫。

繁花似锦的地产盛世，使居民储蓄减少，背负巨额债务。最终在泡沫破裂之时，让整个经济陷入停滞。

后来，这被全球经济学界称为日本失落的20年。

美国经济学家海曼·明斯基对此有精妙分析。因此，在泡沫引发的崩溃发生的刹那，被称为明斯基时刻。

在2017年，警惕明斯基时刻第一次出现在时任中国央行行长周小川的讲话中，如今看来，这已经在预示地产盛筵的终结。

后来，郭树清的讲话一次比一次严厉，一次比一次直白。

2021年3月，郭树清讲了这样一段话：

上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。2008年次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。

目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。

可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的灰犀牛。

几个月后，政府开始主动刺破泡沫。

最具代表性的事件，就是放任恒大坠入深渊，市场的事情用市场去解决。

开发商用大而不倒、民生危机之类的赌注去赌政府必救的期望，彻底破灭。

杠杆本身并不邪恶，抓住趋势，利用杠杆，不仅企业快速成功，而且对整个经济也有利。

邪恶的是，加杠杆过多，绑很多人上船，并对趋势的变化不管不顾；船翻之时，又妄图绑架他人威胁救助。

也罢！这一起切终将过眼云烟，一个时代已经结束！

如今回望，如果说2015年到2017年，恒大和国家宏观政策携手并进，各自得到了自己想要的。

那么，在2017年之后，便在岔路口彻底分手了。

恒大继续向左走，走路径依赖的高杠杆、上市、高利息之路；

而宏观政策则一直向右，越走越坚实。

最终通过三道红线和一系列的资金端、需求端政策，将房地产彻底放血瘦身。

在今天，许家印承认了2017年的战略失误，充满感伤。

明斯基时刻终究成为了一个人神皆惧的地狱图，让所有窥探到它一角的人，心颤胆寒。

过去很多年，地产的监管是关上一扇门，打开一扇窗，如果经济不好，门和窗会一下子全部打开。

但现在，已经门窗紧闭了。

就在最近，这个国家最具稳健精神和长久主义经营理念的开发商万科，再一次发出了盛世危言，宣告楼市从白银时代直接坠入黑铁时代。

宣布万科要全面进入缩表出清阶段，全面的去金融化。而一直以来，金融化正是房地产最主要的行业特征。

这是必然之事，房地产行业终将不再是中国经济的支柱产业；中国经济终将走向先进制造业及战略性新兴产业的星辰大海。

只是这需要一个很长的过程，五年，十年；高速发展用20年，去支柱化则需要漫长的10年。

但无论多久，中国去房地产化的决心，无人可挡！

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