个别城市大量跃层洋房差异化入市竞争

近两年以来，房企暴雷声阵阵，房地产信心大幅动摇，购房者观望情绪严重；叠加疫情影响下，居民收入缩水，同时收入稳定性降低，还贷能力不确定性增加，房地产市场迅速降至冰点。

为保证当前房地产市场健康平稳发展，政策端多城市出现松动以提振楼市信心；房企端自救动作频频，一方面卖资产、促销售，加速缩表出清，另一方面行业戒骄戒躁，回归初心，重塑产品力。

回溯产品，我们发现贵阳在近两年推出大量跃层洋房。具不完全统计，华润悦府、保利大国璟、龙湖天曜、万科麓山、建发央著、中天北城、中天吾乡等二十个项目均有推出跃层产品。分布贵阳各个区域，面积段从小户型86㎡到大户型163㎡均有涉猎。

其实跃层产品并不是新鲜，2018年以前贵阳就流行过几年。全国各地如三四线的台州、温州、绍兴，德阳；二线贵阳、重庆、成都、郑州、南京、杭州等城市都推出过跃层项目。   

跃层较之平层产品，占有两个楼层，享有挑高客厅、大落地窗、大露台等类别墅的尺度感体验；同时因为高赠送带来的“花小钱办大事”特质，对购房者有着极大的吸引力。   

如成都保利心语观园国际建面135㎡的跃层产品，实得面积接近230㎡，得房率高达170%。

杭州东方福邸项目位于申花板块，与银泰城一街之隔，推出部分“90跃府”小户型精装跃层产品。

2014年上市时均价28000元/㎡，精装标准3500元/㎡，加上赠送面积后，使用面积可达105㎡，折算下来，相当于86折购入精装房。如今8年过去，该小区均价已在6-8万元/㎡范围，同面积段的跃层项目较平层项目单价更高。

而东方福邸跃层项目受到一二手市场追捧，首先源于项目品质好，区位极佳，配套齐全；其次开发商以精装出售，购房者省时省力的同时，跃层的功能分区，私密性强和高得房率的尺度感等优势体现得淋漓尽致，极大的缩短了购房者的决策时间；最后项目的物管团队细致周全，运维到位，业主无后顾之忧，居住体验极佳。

受成本和政策局限

房企打造跃层产品并不普遍

虽然东方福邸项目的跃层产品得到了市场认可，但优质的跃层项目凤毛麟角。   

究其原因，第一，跃层项目的设计和规划更为复杂，水电煤走线更讲究，建安成本高，运维难度大，消防安全更难兼顾，对开发商提出更高要求。   

第二，前期规划设计细节繁多，装修难度和装修成本成几何倍增长。客厅是否挑高，现浇部分的排管布线及后续找平，功能性分区的安排和楼梯的布局设计，立体收纳空间的规划等等，都是牵一发而动全身。以致装修工期一般较同面积平层长好几个月，毛坯交付更费心力。   

第三，智能化作为客户愿意溢价付费的增值产品，当前已成为房企产品打造趋势，而市面上针对跃层产品的智能化设计和交付寥寥无几，究其原因，一方面还是成本因素，另一方面，部分智能化产品对于跃层的结构设计仍存在不可克服的难题，如跃层的智能清洁问题目前并没有好的解决方案，对“懒宅”一代并不友好。   

第四，各地政府早已逐步收紧“高赠送”口子，跃层的性价比逐渐下滑；即便是改善客户也更偏爱省时省力的大平层产品，而不是类别墅体验。

部分城市跃层建筑规划条例

从客户角度看，豪宅客户购买力强，对私密性要求高；大户型跃层产品既能享受类别墅的尺度感和明确的功能分区，又能享受更好的地段和配套设施；而跃层产品最大的爬楼困境也能通过室内电梯解决。

私密性好，再买仍选顶跃

从客户深访来看，上上下下的爬楼锻炼是绕不开的槽点。因此对于跃层产品来说，全屋智能化的控制系统和室内电梯的安装都是产品客户体验升级的突破口。那么基于此，也就要求跃层产品需要大面积作支撑。   

对于小户型跃层产品，除非有高赠送的附加值，不然居住体验多数比不上同等面积的平层产品。而这又要求当地政策允许，且开发商具备相应的成本管控实力和后期运维能力。  

一方面跃层产品的高私密性特质非常适合多代同堂的家庭结构，但从安全性和便利性角度看，它又不适合有老人小孩的家庭居住。这种喜恶同源的特点，使得它的目标客群不够具象，精准营销难度大。  

因此，在政策限制更细更严；开发商建安成本更高、运维难度更大；客户更偏爱大平层的整体趋势下，跃层产品实为房企在少数城市市场下行期的无奈之举。