这两年，全球黑天鹅事件的频繁发生，让今年国内经济实现全面复苏变得日益困难。

随着经济发展速度减缓（今年GDP增长目标为5.5%，虽然比之前几年较低，但现状下仍是一个较高目标），增长红利骤降，商业地产市场也从增量时代迈入存量时代。一些老旧商业升级改造焕新已成必然，并成为这个行业新发展时代的主流趋势。

为了给众多有此需求的商业项目一些启示，我们在这里深入分析一个行业最新案例——三里屯太古里西区。

20年荏苒，“小秀水”变身太古里

三里屯太古里西区的前身是雅秀大厦。

改造前为雅秀大厦

2002年，雅秀服装市场在工人体育场北路盛大开业，它是北京唯二的涉外服装批发市场。凭借着丰富的外贸服饰档口、代表中国元素的丝绸与工艺品营业区、近30家的美食店铺及台球城、洗浴中心等配套设施，一时风头无两，热度丝毫不逊于北京另一大涉外服装批发城秀水街。

雅秀服装市场也曾一时风光无两

后来随着以太古里为代表的购物中心崛起，电子商务的蓬勃发展，传统的实体零售批发行业的热度逐渐下降。

2015年，雅秀服装市场进行了升级转型之路，以“Sanlitun雅秀”的新名称与全新的外立面对外开放，颇有融入时代大潮的趋势。

雅秀服装市场更名“Sanlitun雅秀”

但此时三里屯区域，经过数十年的发展，已成为北京艺术与文化融合的中心地带，而雅秀大厦换汤不换药的经营业态，乏善可陈的租户组合，已经完全与三里屯消费者的理念与习惯相悖。

三里屯太古里片区逐渐成为年轻人追逐时尚的聚集地

后来雅秀大厦的商户由于经营极度惨淡，大批量撤场之后，运营方于2016年9月以“解决商场消防设施老化产生的安全隐患”的原因，正式关停商场。

2017年，雅秀的归属问题落定，当时太古地产和北京昆泰房地产开发集团公司达成协议，前者向后者长期整租雅秀大厦，并进行重新定位改造。

2021年，之前的橙色装饰外板拆除之后，用更清爽的玻璃幕墙和白色框架体现了商场的轻盈质感，一个光鲜透亮的BOX版太古里也就呼之欲出了。

雅秀重新出现后，已经变身为光鲜透亮的BOX版太古里。

此时门前的停车场仍在

动线优化、立面焕新、内部翻改，

脱胎换骨一个服装市场

三里屯太古里西区项目占地面积约4200㎡，总楼面面积2.75万㎡，其中可租赁面积约1.28万㎡，地下有三层、地面上有八层。根据改造过程中的工程概况显示，太古里西区工程造价为11191.694万元。

三里屯太古里西区开业后，原先的停车场已经变成广场空间

“三里屯太古里是太古地产在中国内地首个以零售为主导的综合发展项目，为公司在内地的长远发展奠定了坚实基础。自2008年开业以来，项目的创新衍变与北京城市更新的历程紧密相连，太古地产很荣幸能持续深入地参与此进程。西区的正式启幕不仅标志着三里屯太古里的发展迈入新阶段，也彰显了太古地产持续支持北京培育世界级商圈的努力。”——太古地产零售业务董事韩置

西区位于南区的西侧，只占很小的面积

由于太古里西区与南区有一街之隔，为了与西区连通，2019年太古里南区内的单体建筑进行了全方位的升级改造，增加了四栋楼体之间的连桥，完善其商业流线，让南区二层形成了闭环的动线，提升其空间环境，并强化其街区特性。这样一来，两栋不同建筑中店铺的距离将缩短，实现了店铺与消费者的空间互通，带来便利的同时，还能为二层商户引流，提升门店坪效。

北区、南区、西区的位置关系

新增的二层连廊

而西区秉持着对商圈整体持续升级的设计理念，进一步引导人流、向西探新：一方面通过主力店的调整，再次优化商圈的业态布局；另一方面，通过构造交通流线和视觉上的联系，使西区、南区形成对话与连接，从而激活新的商业空间。

由此改造的太古里西区，不仅与商圈内其他建筑融为一体，成为了三里屯街景的延续，也兼具了明显的辨识度，成为了象征商圈新发展阶段的地标。

南区与西区形成连续街景

根据西区负责建筑设计的ARQ建筑事务所释放的信息，可以看到西区建筑进行了以下方面的更新：

1、外部重现退台造型，延续南区设计风格

剥离外部“铁皮盒子”后，不同方位的立面重现成退台造型

回看过去的雅秀大厦，其建筑形象一直是一个尺度巨大的铁皮盒子，其外围由一层幕墙包裹，而幕墙之内还隐藏着退台式的结构和传统的坡屋顶。为了削弱原建筑带来的压迫感，使其更好地融入城市景观，改造以“大道至简”的手法重现了其逐级退台的建筑原貌，并拆解了原来扁平而单一的立面，以互相错动、富有变化的立方体，为建筑外形植入了时尚的基因。

西区轴测图

而建筑外形的灵感来源于自然界晶体的生长。如同单晶体成长为繁复而美丽的晶体簇一样，建筑现存的核心结构——众多的小立方体结附于原建筑金字塔状的退台结构中，堆叠出了错动平面的动态序列，也就形成了众多大小不一的退台空间。

错动立方堆叠晶体立面

众多的小立方体结附于原建筑金字塔状的退台结构中

建筑外立面的材料上，主要采用了白色的铝板、半透明的U型玻璃以及普通透明玻璃，与太古里南区的设计语言保持了一致。这些光亮洁净的材料，增强了建筑外部纯净透明的质感。同时，各种材料之间通透感、色彩的差异，也使得每个立方体面都形态各异，进而形成了一种独特的节奏与韵律。

东侧立面

2、室内疏通流线，引入自然体验

改造前后变动最大的1F 2F 平面对比

相较于外立面改造中拆解、分散的设计手法，内部的改造则以空间的整合和重新划分为主，旨在创造出自由流动的商业空间。其中最主要的改造即在建筑东侧增加了一处巨大的玻璃中庭。

东侧玻璃中庭是联系南区与西区的关键节点

在外部，玻璃中庭面朝南区，不仅建立了西区与南区更直接的交通联系，更以其晶莹通透的外观，成为连通两区商业的视觉线索，吸引人们迈向西区、走进西区、探索西区。而在内部，玻璃中庭连通了地下二层至地上六层的空间，成为了东、南两个方向的人流汇聚点，打破了原有建筑内部阻塞的状态，并以自然、明亮的室内体验充分激活了商业氛围。

在原来“大铁盒”式的建筑中，很少有自然光可以投进内部，建筑几乎处于完全封闭的状态。而玻璃中庭打开了盒子，提高了建筑的渗透性，使室内获得充足的自然采光，并使不同楼层之间产生视觉上的联系。同时，借由中庭的玻璃盒子，建筑也形成了双向的开放视野——建筑内的顾客可以向外看到太古里南区的景观，从而提升购物体验；而在外行走的路人也可以瞥见建筑内部的活动，从而吸引他们走进其中一探究竟。

东侧玻璃中庭内部

围绕着中庭，设计还增加了扶手电梯以改善人流动线循环，为顾客提供更直观的体验流线。无论是南侧入口还是东侧入口的人流都被导向东侧的中庭。这里成为建筑内部新的交通枢纽，人们可以高效便捷地到达其他楼层，由此充分激发上部空间的商业价值。

东侧中庭成为建筑内部新的交通枢纽

区别于外立面干净纯粹的视觉特质，室内空间营造出亲和与惬意之感。暖色调的木纹铝板、混凝土、石材等材料，结合着中庭天光与层间绿植，将自然氛围引入室内。室内与室外的视觉差异，也传递出一种创意的趣味。它巧妙地贴合了周围街区年轻、时尚、充满艺术设计的商业氛围，创造出了一处高质量休闲、娱乐、生活体验空间。

东侧中庭上部空间

潮牌领军，占据时尚头筹

如果说外立面与内部动线的更新，是让西区在物理空间中融入三里屯太古里片区的话，那么让西区在片区不显突兀，则还需要在商业品质上同样跟上北区和南区调性，因此项目在品牌招商上同样下足了功夫。

三里屯太古里南区夜景

1、品牌迭代更新，首店、品牌店、概念店多措并举

作为北京潮流地标，三里屯太古里一直很注重品牌招商工作，号称“首店收割机”。首店经济也被争相效仿，因此我们还需认识到其中的更新周期在被不断缩短，因为首店可复制，但当更多商圈开出同一品牌的店铺后，首店优势就没有了。这也就导致商场需要对品牌不断迭代升级。

而太古里西区除了引进首店外，还有不少品牌旗舰店、概念店等，更好地形成了差异化竞争，也增加了商圈人气。

三里屯太古里西区店铺指南

西区主要引进的全国首店有两家，分别是Descente DKL全球体验中心和萃泰Pure Thai。

在北区Descente Blanc门店开业一年之际，Descente全国首家DKL全球体验中心店开进西区，双层的零售空间贩售品牌的全系列商品，也会为消费者带来众多品牌活动。

北区Descente Blanc店是一家大型门店

如果说北区Blanc店是一家大型门店，那么西区这座横跨两层、面积达1000㎡的体验中心是一处完全能够展现品牌内核和产品风格的形象空间，面向东侧的外立面与南区Apple Store交相呼应。

那么西区Descente是展现品牌内核和产品风格的形象空间

萃泰是来自人气泰餐品牌泰香米的全新品牌。和主线泰香米相比，萃泰的门店和菜品都进行了一定的升级，将泰国饮食文化推向新的高度。

泰香米的全新品牌萃泰，门店和菜品都有升级

相比于东区，西区更注重引入已经拥有客群基数的品牌店及其品牌概念店，在延续品牌的潮流风向标地位的基础之上，打造集零售、文化、艺术于一体的全新消费空间。

这一点上表现最明显的就是西区的两家主力店——贯穿L1-L3层的优衣库UNIQLO，占领LG1-L1两层的Nike Rise。

作为北京首家优衣库全球旗舰店，她以中国首家“复合式明日生活馆”概念打造，三层空间中包括中国大陆首家UNIQLO FLOWER生机花店、展现流行文化创造力的北京首家UT世界文创“博物馆”及北京首家UTme!定制工坊。

“复合式明日生活馆”概念，大陆首家UNIQLO FLOWER生机花店

Nike Rise零售概念店选在了西区西侧的门神位置，是继广州之后，全国的第二家Nike Rise门店。西区Nike Rise提供全方位数字化体验和丰富的本土运动社群服务，通过基于运动的各类活动，提升品牌与消费者的互动性。

这是全国第二家NikeRise门店

2、西区客群定位更年轻，利于稳固片区商业的潮流属性

“由于太古里区域面积不大、规模有限，缺乏承载空间，一些符合定位的业态和品牌进不来”。

在西区有限的空间内，从品牌来看，西区是一个定位更加年轻、亲民的商业体。UNIQLO、NIKE RISE定义项目的整体基调，而引进的新品牌诸如Nice Rice、Dresscode、Jetlag Books都是非常年轻，又坚持自己调调的品牌。

诞生于2019年的花艺品牌，创作前卫的花束、插画、花器以及花艺装置

Jetlag Book2020年创办于三里屯的一个品牌，陈列了来自世界各地的最新期刊杂志

或许正是因为其体量不算太大，进行翻新升级变得容易。但西区的开业，对于三里屯太古里项目，以及三里屯商圈都意味一种新的开始。

首先，西区与南区只隔一条小马路，南区长久以来都存在“东强西弱”的现象，沿三里屯路东侧区域客人气旺盛，而西侧面显得安静一些。随着西区开业和人气积累，也会带动南区西侧的活跃度，并加速三里屯太古里片区的客群融合。

西区也让南区西侧重新变得热闹

其次，西区以UNIQLO、NIKE RISE作为两大主力店，定位更加年轻、亲民。在定位上与南区起上承接作用，同时像UNIQLO这样从南区移位到西区，也为南区未来引进更多时尚引领型品牌腾挪了空间，稳固片区的潮流属性。

小结：更新后的西区，基本确立三里屯太古里潮流风向标的地位

目前国内，特别是一二线城市及周边，商业地产市场渐渐从增量转变存量，更新存量商业也就成了未来各地方政府的主要任务之一。

三里屯太古里西区的更新，不仅将原先的“孤岛”重新利用，根据全新的市场定位，由表及里的对原建筑做了优化，延续了片区一贯时尚先锋的商业氛围；而且改善了周边环境，梳理了周边外部交通体系，构建立体式交通以提升可达性，并增加街区景观及创造行人友好的环境。

改造完后的太古里片区形成的商圈，俨然可以称为一个新“社区”的诞生。

红色为三里屯太古里北区、南区、西区

借用太古地产“2030可持续发展策略”中的“社区营造”作为未来存量商业更新的四个维度——社区活力、经济民生、社群福祉和社区韧性。这四个维度结合在一起、互相作用，最终共同助力社区营造和社区管理。