温州保利国际广场 | UDG联创
阅读:4125 2022-01-16

温州保利国际广场,位于温州城市核心区域,未来将承载建设温州市心形象、提升中心城市首位度的战略意义。


由于种种原因,项目十余年以来长期处于停工、停滞状态。随着央企保利入主东海广场(现推广名:温州保利国际广场),曾经牵动九百万温州市民心的东海广场,重新启动。


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▲项目收购现状


项目地处开源路与市府路交汇处,对望市政府,近距中央绿轴起点——世纪公园,占据中心区天然封面位置,浓缩着整座城市的全方位功能,与鹿城华宅群并肩而立,打造前所未有的城市级地标综合体,注定为实现城市中心生活方式的跃级而来。


毗邻市政府的保利国际广场有着天然的地理优势,周围服务设施完善,图书馆、科技馆、博物馆等一应俱全。

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▲项目区域位置


项目由一幢180m超高层塔楼、一幢100m高层塔楼及4层商业裙房组成。如何盘活这个体量庞大的资产,进而为城市周边注入新的活力,带动整个区域的发展,甚至赋予整个城市新的发展动力,不辜负如此的体量,和核心区域的位置,是整个温州人共同的期待。


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▲建筑现状拆解


作为改造类项目中少有的超高层综合体类型,面临着:

 

· 固化的结构形态

主体结构已封顶,部分幕墙和砌体已安装砌筑,高粱大柱随处可见,而大幅度的改造可能面临的是大量的拆改。

· 较低的使用效率

偏置核心筒的设计导致空间的使用效率不足,单侧的进深超过11米,拆分为小面积产品的难度较大,对改造后功能空间的布置也要求较高。

· 异形的平面布置

原设计过于追求造型导致平面存在一定的不规整,随着高度提升,塔楼平面还存在不同程度的收分;

· 过时的商业形式

现状独立的三栋商业体,不仅首层商业被二层平台完全遮挡,楼栋间也缺少必要的连接……

 

这些让一众开发商望而却步的难题,在保利无数次仔细的推演和大胆创新的改造下,逐渐找到了自己的答案。


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▲项目鸟瞰图


 01 产品新定位 

居住    /    品质

市场逻辑定义产品逻辑。


据调研显示,2021-2022年区域新增写字楼达到9个,去化周期长达22个月。如果项目要沿用两栋塔楼原先写字楼的产品定位,则必须面对潜在库存大、市场溢价低、去化周期长的困境。而另一面的公寓市场,由于2017年酒店式公寓限制开发政策的影响(套内面积不得小于200㎡),前期在建酒店式公寓陆续出货,整体市场处于供应短缺的状态。


将大空间办公分割改造为小面积的公寓产品,无疑成为本项目办公产品的破解之道。我们利用历史遗留项目的优势,突破了最小200方销售面积的限制。


那什么样的产品才能适应新的市场逻辑呢?


通过对客户的调研及竞品的研究,我们将公寓产品的目标客群锁定为:小户型投资型、单身居住型及高端改善居住型。

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▲公寓客群定位


要做产品改造,最重要的是在既有结构框架下,选择合适的产品模数。


由于核心筒偏置的结构形式,9米的柱跨内存在2个最大直径达到1.7米的框架柱,如何通过合理的模数化划分形成尽可能多的标准产品,同时减小结构柱对于空间的影响,是产品划分上必须要面对的问题。


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▲不同尺度的空间划分对比


经过反复推敲,3.45米+4.2米的开间划分可以较好的在面积段和品质感间获得平衡,但部分产品却会出现结构柱居中的情况,影响室内采光;3米开间划分尽管能完美的匹配结构梁位布置获得最大的净空空间,但对于一般的公寓来说,开间较为狭窄。


为了保障产品的均好性,最终我们选定了 4.5米开间的分割方式,将9米柱跨均匀划分,在创造舒适的空间体验外,也保证了产品面积段不至于过大。

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▲3米开间和4.5米开间的视觉分析


如何提高产品的实用率?


项目选择在核心筒内做文章,原设计考虑办公楼的运输效率,设置了高中低三个分区的电梯厅,我们通过提高电梯梯速的方式将电梯厅压缩为了两个。西南角具有一定景观资源的电梯厅,则通过补板的形式被改造为了一个独立的可售空间


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▲平面重新布局


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▲电梯厅空间改造


高赠送的LOFT or舒适度更高的平层?


是做LOFT公寓还是平层产品,一度让我们难以取舍。LOFT产品空间利用率高,局部挑空赠送的做法可以换来较高的使用效率。为了实现两层挑空的设计,分户墙体必须沿着原结构3米间距的梁格进行布置,以获得最大的净空。而3米开间的开间搭配并不宽裕的层高,在11米的进深条件下,进一步放大了进深狭长的产品体验。


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LOFT产品受梁位及净高影响较大


那可不可以尝试舒适度更高的平层公寓呢?


考虑到市场对于高品质公寓产品的需求,我们大胆在4.5米开间划分的基础上,尝试了舒适型75方的平层公寓产品。


不同于常规公寓类产品准求极致的小巧与紧凑,项目在4.5米宽,11米长的矩形单元中,设置了厨房、客厅、卧室的三进空间,打造集居、餐、娱一体化的多功能设计,满足的多样化的居住需求。相对独立的空间使用,让大面积公寓产品在功能与品质间寻得平衡。


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▲标准户型平面布置


生活化的细节设计更加强了产品的居住感


卫生间雾化采光玻璃的设计,为浴室营造一种若隐若现的空间氛围,不仅解决了浴室采光问题,也进一步将空间尺度放大。卧室内通过衣柜的巧妙延伸,将突出室内的结构柱完全包覆,既不影响户内的采光,也使得空间更具整体感。


而景观阳台的设置,则巧妙的消融了进深狭长的缺点,同时结合大尺度幕墙玻璃的设计,将超高层极致景观视野的优势进一步凸显。

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▲展示样板间照片


 02 重塑商业空间

开放    /    连接



尽管项目地处中心城区,居住氛围浓厚,但周围2km范围内却缺乏大型商业综合体,一般商业以零散的底商为主。本项目裙楼1.8万方的商业体量,作为社区级特色商业街区,正好可以丰富区域内的商业层次。


要打造联通城市的公共空间,商业动线的重构是裙楼改造的重中之重。


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现存的三栋商业体,作为办公业态的附属,均为独立的BLOCK型大空间商业,每栋建筑均有4层,单层面积都在500~2000平米之间,作为商业MALL体量偏小,作为独立商铺又偏大。同时后勤设备空间占据了大量首层面积,商业属性被大大削弱,而三、四层的商业则因为交通连接的缺失,可达性不佳。


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▲原始商业状态


从这些问题出发,项目基于自持型商业向可售型商铺的经营逻辑转变,提出了以下的改造思路:


  • 1.优化交通动线,建立连廊及垂直交通体系

  • 2.释放首层商业价值,增加高层露台赠送

  • 3.打造中庭多功能核心,充分汇聚人流

  • 4.空间的切割,以小铺的形式创造销售条件

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▲商业改造模式分析


在一层商业,通过打开东西两向的出入口,尽可能多的设置背靠背的小型商铺,增加临街商业界面。考虑到原先整个首层空间被二层平台完全遮挡,我们通过在二层平台开洞的方式,一方面形成了一个新的商业中庭,另一方面也将自然光线引入首层,进一步提高首层商业的价值。

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▲一层商业改造对比


得益于商业中庭的打开,人流可以从多个方向汇聚到建筑群内部,让商业空间充分融入城市、河流景观。原先直达二层的坡道以景观楼梯的形式得以保留,垂直电梯的设置则进一步改善了高层商业的可达性。

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▲二层商业改造对比


在裙楼的三、四层,通过改造加建出一系列悬挑连廊,将各栋独立的商业串联起来,增加了空间的流动性与视线互通。联通主楼的连廊,更为公寓人群提供了更为便捷的交通动线。

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三层商业改造对比


由于交通面积的增加,我们选择通过适当减少高层商业价值不高的空间来平衡,部分不计容的面积则改造为退台式的花园,为顶层商铺增添了更多的可能性。

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四层商业改造对比


商业中庭内形成类似于山谷般舒适的小环境,立体绿化的设计使得这座商业谷更加的生机盎然。


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▲商业中庭效果


 03 重新定义城市空间 

故事性    /    标志性



好的建筑总是充分理解城市文脉,回应所处的环境,讲好城市的故事。项目深挖瓯江水的人文内涵与临河的景观特点,结合原建筑曲面的结构形态,以“流水”的意境塑造流畅外观。在市府西侧,树立了一座代表温州人勇立潮头的艺术形象。


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▲ 建筑与河景


项目以“流水”为主题,白色穿孔铝板塑造的竖向线条,顺应原有弧形建筑体态,从顶部倾泻而下,至主入口处向外挑起,犹如激起的浪花,结合园林的巧妙设计,翻卷至入口水景造型,仿若“城市瀑布”般展现出开放、现代的恢弘气度。


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▲流水造型


商业裙房的造型,也将“流水”元素一以贯之。将原方案的“盒子”造型,用白色参数化开洞铝板进行包裹,重新赋予建筑流畅的线条和优美的韵律

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▲粼粼波光意向的表达

生活的艺术总是流淌在设计的方方面面,结合首层大堂设计的艺术酒廊,以复古的气质也成为项目生活方式的延展。


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▲售楼部艺术大堂照片


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▲城市酒廊实景照片



结语



保利国际广场以前瞻性眼光打破传统综合体经验,以一座垂直生长的超高层城市综合体,复合商业、办公、商务等多元业态,编织成一座城市生活方式的新载体。


从这个项目可以看到,在改造项目中,不再只局限于物质空间层面上的优化、改建,而与城市空间、生活方式更加紧密的联系,挖掘环境、文脉的价值,打造有温度、有吸引力的城市公共空间。


可以说,在房地产从增量到存量的转变的当下,保利国际广场的开发建设,为城市更新积累了非常有意义的经验。

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▲建筑群夜景效果图

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项目名称:

项目地点:

业主单位:

设计单位:

设计团队:


室内设计:


景观设计:

温州保利国际广场

浙江 温州市

浙南保利

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