温州保利国际广场，位于温州城市核心区域，未来将承载建设温州市心形象、提升中心城市首位度的战略意义。

由于种种原因，项目十余年以来长期处于停工、停滞状态。随着央企保利入主东海广场（现推广名：温州保利国际广场），曾经牵动九百万温州市民心的东海广场，重新启动。

▲项目收购现状

项目地处开源路与市府路交汇处，对望市政府，近距中央绿轴起点——世纪公园，占据中心区天然封面位置，浓缩着整座城市的全方位功能，与鹿城华宅群并肩而立，打造前所未有的城市级地标综合体，注定为实现城市中心生活方式的跃级而来。

毗邻市政府的保利国际广场有着天然的地理优势，周围服务设施完善，图书馆、科技馆、博物馆等一应俱全。

▲项目区域位置

项目由一幢180m超高层塔楼、一幢100m高层塔楼及4层商业裙房组成。如何盘活这个体量庞大的资产，进而为城市周边注入新的活力，带动整个区域的发展，甚至赋予整个城市新的发展动力，不辜负如此的体量，和核心区域的位置，是整个温州人共同的期待。

▲建筑现状拆解

作为改造类项目中少有的超高层综合体类型，面临着：

· 固化的结构形态

主体结构已封顶，部分幕墙和砌体已安装砌筑，高粱大柱随处可见，而大幅度的改造可能面临的是大量的拆改。

· 较低的使用效率

偏置核心筒的设计导致空间的使用效率不足，单侧的进深超过11米，拆分为小面积产品的难度较大，对改造后功能空间的布置也要求较高。

· 异形的平面布置

原设计过于追求造型导致平面存在一定的不规整，随着高度提升，塔楼平面还存在不同程度的收分；

· 过时的商业形式

现状独立的三栋商业体，不仅首层商业被二层平台完全遮挡，楼栋间也缺少必要的连接……

这些让一众开发商望而却步的难题，在保利无数次仔细的推演和大胆创新的改造下，逐渐找到了自己的答案。

▲项目鸟瞰图

市场逻辑定义产品逻辑。

据调研显示，2021-2022年区域新增写字楼达到9个，去化周期长达22个月。如果项目要沿用两栋塔楼原先写字楼的产品定位，则必须面对潜在库存大、市场溢价低、去化周期长的困境。而另一面的公寓市场，由于2017年酒店式公寓限制开发政策的影响（套内面积不得小于200㎡），前期在建酒店式公寓陆续出货，整体市场处于供应短缺的状态。

将大空间办公分割改造为小面积的公寓产品，无疑成为本项目办公产品的破解之道。我们利用历史遗留项目的优势，突破了最小200方销售面积的限制。

那什么样的产品才能适应新的市场逻辑呢？

通过对客户的调研及竞品的研究，我们将公寓产品的目标客群锁定为：小户型投资型、单身居住型及高端改善居住型。

▲公寓客群定位

要做产品改造，最重要的是在既有结构框架下，选择合适的产品模数。

由于核心筒偏置的结构形式，9米的柱跨内存在2个最大直径达到1.7米的框架柱，如何通过合理的模数化划分形成尽可能多的标准产品，同时减小结构柱对于空间的影响，是产品划分上必须要面对的问题。

▲不同尺度的空间划分对比

经过反复推敲，3.45米+4.2米的开间划分可以较好的在面积段和品质感间获得平衡，但部分产品却会出现结构柱居中的情况，影响室内采光；3米开间划分尽管能完美的匹配结构梁位布置获得最大的净空空间，但对于一般的公寓来说，开间较为狭窄。

为了保障产品的均好性，最终我们选定了 4.5米开间的分割方式，将9米柱跨均匀划分，在创造舒适的空间体验外，也保证了产品面积段不至于过大。

▲3米开间和4.5米开间的视觉分析

如何提高产品的实用率？

项目选择在核心筒内做文章，原设计考虑办公楼的运输效率，设置了高中低三个分区的电梯厅，我们通过提高电梯梯速的方式将电梯厅压缩为了两个。西南角具有一定景观资源的电梯厅，则通过补板的形式被改造为了一个独立的可售空间。

▲平面重新布局

▲电梯厅空间改造

高赠送的LOFT or舒适度更高的平层？

是做LOFT公寓还是平层产品，一度让我们难以取舍。LOFT产品空间利用率高，局部挑空赠送的做法可以换来较高的使用效率。为了实现两层挑空的设计，分户墙体必须沿着原结构3米间距的梁格进行布置，以获得最大的净空。而3米开间的开间搭配并不宽裕的层高，在11米的进深条件下，进一步放大了进深狭长的产品体验。

▲LOFT产品受梁位及净高影响较大

那可不可以尝试舒适度更高的平层公寓呢？

考虑到市场对于高品质公寓产品的需求，我们大胆在4.5米开间划分的基础上，尝试了舒适型75方的平层公寓产品。

不同于常规公寓类产品准求极致的小巧与紧凑，项目在4.5米宽，11米长的矩形单元中，设置了厨房、客厅、卧室的三进空间，打造集居、餐、娱一体化的多功能设计，满足的多样化的居住需求。相对独立的空间使用，让大面积公寓产品在功能与品质间寻得平衡。

▲标准户型平面布置

生活化的细节设计更加强了产品的居住感。

卫生间雾化采光玻璃的设计，为浴室营造一种若隐若现的空间氛围，不仅解决了浴室采光问题，也进一步将空间尺度放大。卧室内通过衣柜的巧妙延伸，将突出室内的结构柱完全包覆，既不影响户内的采光，也使得空间更具整体感。

而景观阳台的设置，则巧妙的消融了进深狭长的缺点，同时结合大尺度幕墙玻璃的设计，将超高层极致景观视野的优势进一步凸显。

▲展示样板间照片

尽管项目地处中心城区，居住氛围浓厚，但周围2km范围内却缺乏大型商业综合体，一般商业以零散的底商为主。本项目裙楼1.8万方的商业体量，作为社区级特色商业街区，正好可以丰富区域内的商业层次。

要打造联通城市的公共空间，商业动线的重构是裙楼改造的重中之重。

现存的三栋商业体，作为办公业态的附属，均为独立的BLOCK型大空间商业，每栋建筑均有4层，单层面积都在500~2000平米之间，作为商业MALL体量偏小，作为独立商铺又偏大。同时后勤设备空间占据了大量首层面积，商业属性被大大削弱，而三、四层的商业则因为交通连接的缺失，可达性不佳。

▲原始商业状态

从这些问题出发，项目基于自持型商业向可售型商铺的经营逻辑转变，提出了以下的改造思路：

• 1.优化交通动线，建立连廊及垂直交通体系

• 2.释放首层商业价值，增加高层露台赠送

• 3.打造中庭多功能核心，充分汇聚人流

• 4.空间的切割，以小铺的形式创造销售条件

▲商业改造模式分析

在一层商业，通过打开东西两向的出入口，尽可能多的设置背靠背的小型商铺，增加临街商业界面。考虑到原先整个首层空间被二层平台完全遮挡，我们通过在二层平台开洞的方式，一方面形成了一个新的商业中庭，另一方面也将自然光线引入首层，进一步提高首层商业的价值。

▲一层商业改造对比

得益于商业中庭的打开，人流可以从多个方向汇聚到建筑群内部，让商业空间充分融入城市、河流景观。原先直达二层的坡道以景观楼梯的形式得以保留，垂直电梯的设置则进一步改善了高层商业的可达性。

▲二层商业改造对比

在裙楼的三、四层，通过改造加建出一系列悬挑连廊，将各栋独立的商业串联起来，增加了空间的流动性与视线互通。联通主楼的连廊，更为公寓人群提供了更为便捷的交通动线。

▲三层商业改造对比

由于交通面积的增加，我们选择通过适当减少高层商业价值不高的空间来平衡，部分不计容的面积则改造为退台式的花园，为顶层商铺增添了更多的可能性。

▲四层商业改造对比

商业中庭内形成类似于山谷般舒适的小环境，立体绿化的设计使得这座商业谷更加的生机盎然。

▲商业中庭效果

好的建筑总是充分理解城市文脉，回应所处的环境，讲好城市的故事。项目深挖瓯江水的人文内涵与临河的景观特点，结合原建筑曲面的结构形态，以“流水”的意境塑造流畅外观。在市府西侧，树立了一座代表温州人勇立潮头的艺术形象。

▲ 建筑与河景

项目以“流水”为主题，白色穿孔铝板塑造的竖向线条，顺应原有弧形建筑体态，从顶部倾泻而下，至主入口处向外挑起，犹如激起的浪花，结合园林的巧妙设计，翻卷至入口水景造型，仿若“城市瀑布”般展现出开放、现代的恢弘气度。

▲流水造型

商业裙房的造型，也将“流水”元素一以贯之。将原方案的“盒子”造型，用白色参数化开洞铝板进行包裹，重新赋予建筑流畅的线条和优美的韵律。

▲粼粼波光意向的表达

生活的艺术总是流淌在设计的方方面面，结合首层大堂设计的艺术酒廊，以复古的气质也成为项目生活方式的延展。

▲售楼部艺术大堂照片

▲城市酒廊实景照片

保利国际广场以前瞻性眼光打破传统综合体经验，以一座垂直生长的超高层城市综合体，复合商业、办公、商务等多元业态，编织成一座城市生活方式的新载体。

从这个项目可以看到，在改造项目中，不再只局限于物质空间层面上的优化、改建，而与城市空间、生活方式更加紧密的联系，挖掘环境、文脉的价值，打造有温度、有吸引力的城市公共空间。

可以说，在房地产从增量到存量的转变的当下，保利国际广场的开发建设，为城市更新积累了非常有意义的经验。

▲建筑群夜景效果图