作为上海中心城区典型的1950年代住宅街坊，黄浦区保屯路211弄长期承受着房屋结构老化、空间局促与市政设施不足等问题。2023年，在《上海市旧住房成套改造和拆除重建实施管理办法（试行）》发布后，是全市首个体量最大的旧住房拆除重建改造项目，同时也是黄浦区首个落实“两旧一村”实施意见后的旧住房成套综合改造项目，并被纳入南房集团成片更新的首个试点。

项目具体位于黄浦区半淞园路街道市民新村片区，是城市核心区内典型的多层住宅街坊。街坊周边教育与生活配套密集，西侧隔保屯路与大镜中学相邻，北侧紧贴在建的大镜中学宿舍楼。规划用地5426.5平，旧房拆除后建设4栋多层住宅和一个地下机动车停车库，总建筑面积16220.32平，容积率2.18。设计需要在重建与保留之间找到一条最优的更新路径。

▲ 基地改造范围

▲ 原始实景图

#PART 01.

 既有肌理中的“织补式”更新

面对中心城区极为有限的土地条件、以及原街坊细密与成熟空间肌理，团队在深入场地调研和多轮方案比选后，最终确定了“延续肌理、精准重建”的总体策略，即维持原有城市肌理，依据原建筑轮廓线基本不变，拆除重建、局部加高的全多层方案。

这种更克制、更契合中心城区特点的“织补式更新”，保留了街坊内原有的建筑密度和街巷尺度，也为街坊注入了更加从容、现代、宜居的空间秩序。

#PART 02.

平衡空间密度与空间渗透

在高密度的中心城区，如何引入光照、通风与绿色，是设计的关键。设计以“保留与疏通并重”为原则，在延续场所记忆的同时，也为社区注入了自然与活力。

▲ 街巷社区空间分析图

▲ 植栽分析

我们通过保留建筑原有格局与岁月痕迹，维系了街区的烟火气与邻里尺度。同时，对原本杂乱的通道进行梳理，打开局部空间，嵌入口袋花园与微广场，有效引导阳光渗透，提升了公共空间的流动性与呼吸感。

▲ 入口“微口袋”花园技术图

为了在有限的地面空间创造更多绿色，墙面、转角与坡道侧墙等处引入绿化，以蔷薇、可食绿植等构建“立体绿洲”，形成会呼吸的界面。这些绿意不仅美化视觉、改善微气候，也在垂直维度实现了空间的软化与延伸。

一条连贯的无障碍慢行步道串联起儿童活动区、适老化健身区与各类功能区，形成全龄友好的“活力环线”。

与此同时，引入市民菜店、社区活动室等在内的便民设施，进一步完善15分钟社区生活圈，重构了街坊里最珍贵的邻里情谊，也有效提升了市民新村居民的幸福感。

▲效果示意图

#PART 03.

双层界面中的建筑秩序重构

“好看的立面”从来不是设计的终点，而是从“解决老公房生活痛点”中自然生长出的秩序。设计在尊重原有风貌的基础上展开焕新——保留坡屋顶与既有体量，通过材质、尺度与界面节奏的细腻把控，在提升建筑质感的同时，悄然融入街区语境，最终在新与旧之间，勾勒出一种和谐共生的城市表情。

面向城市界面的更新，旨在提升街道活力与社区可达性。设计通过重构沿街生活界面，利用微景观入口花园，形成开放的社区“门厅”。此举不仅缝合了城市与社区之间的空间联系，也打开了居民公共生活的全新界面，为街区注入持续的生命力。

• 社区向内：立面秩序重建，让生活更舒适

为回应居民对改善居住品质的迫切需求，改造通过“每户增设凸阳台”与“加建电梯”两大举措实现功能与美学的双重升级。

凸阳台设计不仅拓展了晾晒与绿化空间，更打破了原有窄小窗洞的局限，大幅改善室内采光与通风。为统一密集的阳台元素，立面引入装饰框系统，形成整洁有序的视觉表达。

▲ 形体生成动态示意图

#PART 04.

材料分区中的构造表达

作为以民生为导向的旧房改造工程，立面设计坚持“花小钱办大事”的原则——在严格控制造价的同时，实现立面的耐久、美观与实用。

材料方面，主体外墙采用高耐候性质感涂料，满足旧改项目对施工适应性与后期维护的要求；底层沿街公共区域则选用耐磨、抗冲击性能更优的水刷石，既增强基座耐久度，又延续老上海街区的历史肌理。两类材料的组合实现了成本可控与质感提升的双重目标。

色彩方面，立面采用“芝麻白 + 深灰框”的配置体系。浅灰主体提升界面明亮度与环境适应性；深灰用于门窗框及阳台窗间墙，通过明暗对比强化构图线条，使原有密集窗洞更具秩序感与识别度。

#PART 05.

模数装配式结构

项目此前为小梁薄板结构，建于1957年，存在安全隐患。尽管场地条件有限，吊装施工难度大，地上四栋多层住宅楼，改造后全部采用短支剪力墙体系，并运用模数装配式设计，大大提升抗震性能，通过文明施工，减少对周边居民的影响，预制率均达到30%,其中7层部分不小于40%。

▲ 装配式结构现场施工图

#PART 06.

以生活为单位的实质性改善

“留人”是本项目旧改的首要原则。为实现非异地回迁的要求，设计力求在有限空间中构建足以承载原住民生活方式的住房模型。

基于原住户面积小、需求差异大的特点，项目构建了可适配不同家庭结构的户型体系：

• 南向单间约 15㎡

• 北向单间 8–10㎡

• 套间户型不小于原使用面积

这种尺度控制延续了老街坊的生活节奏，使绝大多数居民得以原址回迁，避免中心城区旧改中常见的“士绅化”问题。

同时设计将改善落实在具体的生活单元中：

• 新增独立厨卫（≥3.5㎡）：紧凑完整的操作台面与储物体系，结束公共厨房生活；完善的干湿分区与适老化细节，显著提升生活品质。

• 新增生活阳台（≥1.5㎡）：兼具晾晒、通风与绿化功能，为小户型带来最大的舒适增量。

  
  

▲ B户型轴测分析图

在小尺度条件下，室内储物、动线与采光的优化，使原本紧张的居住空间获得了新的秩序。

#PART 07.

以人为本，实现100%签约的更新共识

根据《上海市城市更新条例》，项目需95%以上租赁人同意方可实施。设计团队以“最大程度贴近原有生活惯性”为原则，制定“原楼栋、原楼层”优先回迁方案，提供多样化户型选择，并设立驻场团队即时响应调图需求。最终，绝大多数居民实现原址回迁——这不仅是一次空间的改造，更是一场社区信任的重建。

▲ 居民协调现场和施工管理现场

项目作为黄浦区旧住房成套改造工作中“两旧”改造的典型示范案例，得到市区相关部门的高度关注。近期，市政协、区人大也先后实地考察，对项目的规划实施和民生改善成效给予充分肯定。

▲ 市政协、区人大等相关领导实地考察

#后记.

真正的城市更新，不是简单地以新换旧，而是在理解与尊重的基础上，为老建筑注入新生命。它需要技术的支撑，更需要人文的关怀；它追求功能的升级，也珍视记忆的存续。

在这里，建筑不再是冰冷的容器，而是有温度、会呼吸的生活现场——让改变发生，让记忆延续，让生活在熟悉的街巷里温柔生长。