龙湖 金科 蓝光 东原 华宇,川渝房企是如何崛起的?
阅读:2918 2020-11-10

说起金庸先生的“飞雪连天射白鹿,笑书神侠倚碧鸳”,大家都能娓娓道来,那是因为每个人心中都有一部武侠梦。

在武侠小说中,各个有名的山头基本上都有门派,比如华山派、峨眉派、武当派等。

每个门派也都有自己成名的“独门绝技”,或是内功心法、或是绝世兵器。

都说有人的地方就有江湖,房地产行业也是一个大江湖,有江湖就会有派系。

其实房地产的江湖和武侠里的江湖也有相似之处,房企的谋划布局、攻城略地、收购重组、更高的销售业绩和利润,几乎可以等同于门派崛起、比试高下、吞没兼并、更好的“江湖地位”……

有江湖的地方就有风云纷争、派别林立。

过去几年,闽系房企凭借“高杠杆、高周转、快扩张”的策略,迎来了高歌猛进;苏浙系房企近两年发展迅猛,亦涌现出几匹黑马;

而稳健的川渝系房企,以龙湖、金科、蓝光、东原、华宇等为代表,日渐活跃,正在成长为一支不可小觑的派系。


01 发展渊源:

英雄各有见,何必问出处

川渝房企掌门普遍低调,但说到女性房企CEO,大家都会马上想到龙湖的吴亚军,她从一个女记者到成功的女商人,闯出了一条属于自己的路。

1988年,吴亚军在《中国市容报》做记者和编辑,一干就是六年。

随后她接连拿下重庆“小康住宅示范工程”的开发权,开始开发首个房地产项目,随后与中建科产业合资成立重庆中建科置业,后更名为重庆龙湖地产

龙湖在整个发展过程中有两个重要节点:

一个是2006年龙湖加速向全国化扩张,此后便迎来了发展的高光时刻,2003年仅销售10亿,2007年就已破百亿,肉眼可见的增长。

另外一个就是2011年,随着公司的快速扩张,在管理、布局和产品等方面的也陆续出现一些问题,这时候,吴亚军毅然决定放慢发展速度,对公司团队、布局和产品进行调整。

打江山容易守江山难,同样的道理,能够在最疯狂的时候选择冷静下来慢下来,也不是一件易事。吴亚军做了一件“艰难但正确的决定”。

从2014年起,房地产市场必须适应从高速发展到平稳发展的转型期,而这对龙湖来说则是一个新时期的开始,也奠定了龙湖能够稳健发展的基石。

除了像龙湖、金科、华宇这种本身就起家于地产相关行业的房企,也有蓝光发展、东原这种所谓的“旁门左道”的房企。

蓝光发展从小小的汽车零配件厂发展为千亿房企,东原的母公司迪马股份则是特种车制造,主营防弹运钞车和警用车,这看似毫不相关的业务却也有千丝万缕的关系。

蓝光发展的创始人叫杨铿,1989年成立了成都市西城区兰光汽车零配件厂;

随后,凭借自己的发明专利兰光气缸套发展壮大的“兰光”,于1992年成功创立“成都兰光房屋开发公司”,正式进军房地产行业;

1994年正式更名为“蓝光”,此后便开始了蓝光的千亿发展之旅。

说起东原,先提迪马股份,从生产运钞车起家,2004年成立东原地产,总部设于重庆。

2014年以前基本在川渝地区发展深耕,2017年将总部从重庆搬到上海后开展全国化布局,开始了他“有节奏的中长跑”。

02 江湖地位:

龙湖金科领跑,但不乏追赶者

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中指研究院对外发布的2019年和2020年1-9月中国房企销售业绩TOP100来看,川渝派房企的排名整体维持平稳的状态,并未有大幅度的变动。

龙湖、金科和蓝光位列前三甲,并已成功进入千亿房企阵营;东原和华宇销售额旗鼓相当,排名也是亦步亦趋。

朔源而上,房企生而不同,发展亦有不同:

如前文所言,龙湖不用多说,虽经历了2011年发展放缓的时期,但依旧是“稳健”的最佳代言人。

金科近几年发展是突飞猛进的,尤其是2016年以后,销售额成大阶梯式的扩增,从2016年的319亿元、到2017年的658亿元,再到2018年的1188亿元、2019年的1860亿元;

2020年销售目标剑指2000亿,1-9月销售1474亿元,目标完成率67%,目标并非不可及。

蓝光发展则是激情盛宴后的思考,2015年上市以后可谓是经历了几年的激情澎湃的快速扩张,销售业绩也从2016年的301亿元,一路增长至582亿元、855亿元,并在2019年突破千亿。

但是,销售额增长后来却也显现出增速下滑的隐忧。

前文提到,江湖门派的崛起与其兵器、内功心法、武功招式不无关系,而川渝派房企的崛起也是有自己的绝招的。

03 武功招式:

布局扩张有章法

重点一二线城市+适度三四线城市下沉


销售业绩的增长与其布局城市的广度和深度有直接关系,川渝派房企在整个扩张的过程中是很有自己的章法的,完全可以用“进可攻退可守”来形容。

从另一个层面来看,他们的产品调性,也就决定了他们布局的城市,主要是以一二线核心城市为主,以及适度拓展经济发展较好的周边三四城市,此可谓他们发展的相同之处;

而不同之处则在于他们后期的发展重心,最核心体现就是他们的总部搬迁地,如龙湖迁至北京,蓝光实行“上海+成都”双总部,东原迁至上海,而金科和华宇则依旧深扎重庆

龙湖在发展前期主要深耕西南区域的重庆、成都等城市,积累经验后战略性进入北京、上海等核心城市,随后以核心城市为中心开始区域扩张,“拓展与深耕”两手抓、两手都很硬。

金科在重庆一炮而红之后,开始慢慢的向外扩张,2007年落地首个省外城市无锡,则开启了全国跨区域的发展战略。

金科近几年的快速崛起与其“三圈一带”的战略及有效落地实施有关。

所谓“三圈一带”,即推行“三圈一带”(京津冀经济圈、长三角经济圈、成渝经济圈和长江经济带)、“锁定十城”(重庆、成都、苏州、北京、合肥、郑州、上海、南京、天津、武汉)的战略布局,为后期销售业绩的快速扩张奠定了基础。

华宇1995年起步于重庆,于2006年进入成都,开启了成渝两地发展,随后几年在此深耕,开发了多个畅销项目。

2017年走出西南,开始加快全国化扩张的步伐,先后进入合肥、沈阳、长沙、武汉、宁波、余姚、太仓、常州、徐州等城市;2018年和2019年继续大力度扩张城市,先后进入了杭州、郑州、许昌、南京等城市。

从川渝房企扩张的路径来看,呈现出来的明显特点就是:深耕大本营——拓展重点二线城市——适度向周边城市扩张。


04 制胜利器:

匠心打造+居住升级,以精工产品立世

细细观察其实可以发现,当市场处于波动调整的时候,房企会将更多的精力投入到自身综合实力的提升上来,而作为发挥“压舱石”作用的产品力,则是房企重要关注亟待解决的焦点。

近几年越来越多的房企纷纷建立了自己的产品研究院,或者与外部院校合作来提升自身产品研发能力,以此来迎接居住升级所带来的产品竞争时代。

不同于闽系房企通过标准化刚需类产品实现快速扩张的路径,川渝系房企仿佛天生都携带着精品的基因,他们在规模扩张的过程中一直强调精工产品的概念,注重产品的质量,豪宅产品更为表现突出。具体来看:

提起龙湖,首先想到的肯定是“中国别墅专家、中国园林大师”等等的企业头衔和名号,甚至有人夸张的提出过“一个龙湖,半壁中国豪宅”的论调。

从盛名远播的原著系,到滨水宜居的彼岸系,再到天字系……可见龙湖也是在对产品进行着不断地进化和创新。

1997年成功开发第一个中高端项目重庆龙湖花园南苑;

2003年推出首个洋房产品线作品龙湖别墅式情景系列,旗下的北京花墅香醍也成为风靡一时的经典之作;

2004年龙湖从住宅延伸到商业板块,瞄准国内新兴家庭,推出龙湖天街产品系列,打造区域型购物中心,从目前来看这个系列也是龙湖最拿得出手的;

2008年可以说是龙湖产品的蝶变之年,龙湖凭借自己在中高端住宅开发方面积累的丰富经验,颁布了中国首例《别墅标准》,奠定了行业地位。

同年开始进驻北京,并推出了滟澜系、原著系和生态型度假系洋房,由此龙湖特色已定。

提起蓝光发展,想到的就是2018年提出“更懂生活更懂你”的品牌主张,2020年又提出“温度人居时代的引领者”的品牌定位,深入挖掘房子“家”的概念,打造“有温度”的房屋产品,旗下的芙蓉系、雍锦系、长岛系、黑钻系等高端产品线对企业的发展也是功不可没的。

提起东原,大家首先想到的是她的社区运营,她最突出的点并不仅仅是在产品质量等硬件上,而是在物业服务、社区运营等软性服务上下足功夫。

硬件上,那就不得不提其打造的两大产品线“印系列”和“阅系列”,取字“印”和“阅”意为承诺和责任,也是东原自始至终对产品坚持的体现;

软服务上,那就不得不提其以社区社群运营为基准打造的“童梦童享”和“优度优家”。

“童梦童享”则是针对社区儿童的美好童年提出的服务体系,站在孩子的角度打造娱乐、运动、梦想一体的产品模块;“优度优家”则是坚持共同成长的服务理念和与孩子共创互动的空间理念,打造游戏生活场景促进家长与孩子的友爱活动。

不难看出,从川渝房企产品进化的路径来看,呈现出来的明显特点就是:源于匠心,精品立世,不断升级进化,不止步于服务。


05 内功心法:

虽道不同,但未来发展可期

川渝系房企虽然在“招式”和“兵器”上有着相似的模样,但是观其内里可以发现,在每个企业的发展道路上也是有着内在的不同的,比如总部所在地,但是概括来看,总体发展是较为稳健的,未来也是可期的。

龙湖总部设在北京,多年来“稳健”一直是龙湖发展的关键词,其经营规模和综合实力也是位于行业前列。

即使最近盛传的三道红线,对于“绿档”龙湖来说好像也没有影响,截至2020年6月底龙湖剔除预收款项后的资产负债率为66.5%,净负债率为51.1%,现金短债比为4.36。

可以发现,即使在过去几年行业加杠杆是常态的情况下,龙湖也是为数不多能够“洁身自好”的企业,企业整体的负债和偿债能力也很优秀。而这也是企业未来能够长期稳健发展的底气,未来也必将继续从容前进。

而先后将总部设在上海的东原和蓝光,除了一直广受好评的产品力以外,总体发展也算是稳步向上的。

对于“黄档”的蓝光发展来说,截至2020年6月底剔除预收款项后的资产负债率为70.7%,净负债率为79.1%,现金短债比为1.26。

东原(迪马股份)截至2020年6月底剔除预收款项后的资产负债率为67.3%,净负债率为48.3%,现金短债比为0.99。

而总部依旧深情的留在重庆的金科,已踩两道线位处“橙档”,截至2020年6月底剔除预收款项后的资产负债率为74.8%,净负债率为120.2%,现金短债比为1.1。
未来在发展过程中资金方面受限相对于其他企业大一些,所以未来必先将目光放到自身硬实力的提升上来。
结 语

企业在发展过程中总会有自己的辉煌时刻,但也会有类似高管变动、拿地城市选择、跨界选择及发展放缓等方面的低谷变动时期。

归根结底还是要看企业自身的综合素质,唯有强基固本,才能在大潮中踏浪前行。


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