万科和龙湖,谁会先忍不住?
阅读:2943 2020-12-16

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文|内幕君


12月9日,华润万象生活上市,当天收盘就刷新了物业股的估值记录:
 
获得110倍市盈率,位列物业股估值第一名。
 
这个市盈率是它母公司华润置地的15倍。
 
敲钟当天,退休4个多月的傅育宁现身港交所祝贺,华润集团董事长王祥明上台敲钟。
 
至此,“巨无霸”华润已经收获了13家上市公司,其中港股8家,内股5家。
 
而对地产行业来说,又多了一家分拆物业上市的房企。
 
老牌10强房企中,只剩万科和龙湖没“拆家”了。
 
最近一个多月以来,十强房企阵营里,世茂、融创、恒大都把物业端上资本盛宴,华润是第四家。
 
和万象生活上市同一天,曾经凭借了不起的“1005.43%销售增速”闻名地产圈的佳源,也把物业拱上市了,市值23个亿,和华润万象生活640亿相比,相当于大象跟前的蚂蚁。
 
让大家好奇的不是蚂蚁夺食,而是浓眉大眼的华润都上场抢赛道了,万科和龙湖还在等什么?
 
大象和蚂蚁共舞那天,物业圈还有另一条重磅新闻:
 
《人民日报》点赞一个跳水救人的女保安。
 
12月1日下午,杭州官河锦庭小区附近的河里,一名女子在挣扎,桥上一名男子在呼救。

听到呼救声,正在小区执勤的龙春玉迅速赶来,从草丛里找来一根竹竿让落水女子抓着,然后脱下厚外套下水救人。
 
当时的气温不到10度。救完人上岸,龙春玉嘴唇冻紫了。
 
获救后,落水女子和家属特意送来大红包,但龙春玉拒收。她说,我小时候也救过落水的同村女孩,希望自己能够成为孩子的榜样。
 
在同事眼中,龙春玉是个好人,“在车站看到抱小孩拉着行李箱的妈妈,她都会上前帮忙的。”
 
官河锦庭是龙湖物业在二级市场的服务项目,这个项目有5名女秩序员,龙春玉是其中一个。
 
事后,龙湖智慧服务浙江公司对她进行嘉奖。
 
狗蛋开玩笑说,龙湖物业大概在忙着表彰先进,上市还要再等等。狗蛋还说,如果物业公司多一些龙春玉,这一面面活招牌比打广告还管用。
 
我告诉狗蛋,物业服务最讲究的就是暖人心,只不过一旦涉及利益纠葛,就算曾经深爱的也会产生信任危机。
 
12月1日,龙春玉跳水救人那一天,南京星雨华府的业主收到了万科物业发来的“分手信”:关于终止《星雨华府住宅小区物业服务合同》的公告。
 
这是万科物业继宁波中梁首府“江湖再见”后,年内第二次撂担子。
 
公告中,万科表示自己要退出小区服务,原因有两点,一点是合同期到了;另一点也是决定性的一点是:小区业委会迟迟不能成立,导致很多公共事务无法及时决策。
 
这也叫“干啥啥不行”。
 
没有业委会,小区长期无法对重大事件达成一致意见,拿钱办事的物业不知道该听谁的。

万科列举的例子中提到,“外墙渗漏、电梯大修等重大风险的推进解决上,就所需资金来源使用的优先顺序问题(人防车位收入、小区公共收益、公共维修资金),小区长期无法达成共识。”
 
按理说,小区成立业委会应该是大家喜闻乐见的事,为什么搞不成?万科公告中没有直接提及。
 
有业主告诉媒体,因为人防车位的问题,和万科物业闹过不愉快。
 
四年多前,这些业主曾经高高兴兴地把万科物业请回家,那时候他们对自家物业不满意,于是炒掉老伙计换新的。
 
万科接盘之后,星雨华府获得当年度兴隆街道物业管理先进单位。
 
因为是万科物业首次在南京二级市场接盘,当年还引发南京媒体和市民的“墙裂”关注。
 
入驻服务一周年的时候,小区特意举办庆典。活动中业主夸万科:工作人员都非常亲切热情,像对待家人一样对待我们。
 
如今这份亲情要维持不下去了,按照万科公关说的,他们将于2021年3月2日退出。
 
没有永远的情谊,只有永远的利益。
 
今年两会上,傅育宁提交过一份关于物业管理的提案,他建议:
 
调整物业费定价、评价机制,加大力度扶持物业行业健康发展。

在傅育宁看来,国内物业管理行业存在的税负过重、收费标准非市场化等问题。
 
物业服务还没形成市场化、专业化,也是主雇双方矛盾重重的原因之一。
 
别看现在的物业股是资本宠儿,其实头部物管公司心里头都明白:还有很长的路要走。
 
此前媒体问朱保全“万科为什么还不上市”,老朱说,华为还没上,万科物业不着急。
 
媒体也不止一次问龙湖同样的问题。

今年4月,龙湖增持绿城服务至10%,有人推测是在为分拆物业上市打前哨,但听说吴阿姨还是没松口,总说:

业务还没打磨好。
 
随着十强房企悉数分拆完成,未来的物管圈,只剩下一个悬念:
 
龙湖和万科谁先忍不住?

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