从睡城到新城,番禺只差一个「鲶鱼效应」?
阅读:2123 2021-01-01
番禺,正进入到一个商业爆发期。


12月25日,位于万博商圈的番禺天河城正式开业。


12月28日,龙湖以581116万元的封顶总价+6750平配建面积夺得地块,折合楼面价约21127元/平,溢价率45%,拿下番禺客运站地块。


随即,广州龙湖的官方宣传图暗藏了一个信息:“龙湖天街要来了!”,据悉,这将是龙湖在广州布局的首座TOD商业综合体!


而12月31日,市桥西的商业综合体海乐荟也正式开业。


这些商业项目的入市,能否让番禺从此告别睡城?


01.


番禺商业价值的重塑,对于番禺意味着什么?


不急,我们先从其他方面聊起。


从通勤热度来看,番禺区是大量广州极端通勤人群的居住聚集地


一份是《2020年度全国主要城市通勤监测报告》,数据显示,在四个超一线城市当中,广州的通勤半径为31公里。


同时,报告当中提到,“45分钟时耗是合理通勤的基本保障。”


按照这两个数据,以广州目前最繁华的商务办公区珠江新城为中心,不难看出,番禺、黄埔等周边区域都在这个范围之内。


640.webp.jpg

番禺比例


再看另一个数据。


在广州各功能区通勤比例矩阵当中,在就业地是中心城区这一范围之内,除了中心城区之外,番禺城区,是居住地比例最高的。


同时,从通勤热度来看,番禺区是大量广州通勤人群的居住聚集地,每天有三万多人从番禺区出发,由南至北到天河区、越秀区上班,番禺区到天河区上班的通勤流动热度最强。


在市中心工作,在番禺居住,对于广州人和新广州人来说,渐成主流。


但与此同时,番禺一直以来的商业不足,也是番禺一直被贴上“睡城”标签的最大原因。


02.


什么是睡城?


按百度百科词条来讲,睡城指的是大城市周边的大型社区或居民点。人口虽大量入住,但也就是局限于晚上回家睡觉,白天照样开车或者乘车往市中心赶着上班。


说到这,睡城就很好理解了。


睡城的重要特征,首先就是,这个地方离产业核心区不远,或者交通较为方便。


再者,这里没有产业,由于没有工作岗位,一定要外出打工。


其次,以成片的居住区为主,住宅供应多,居住成本比较低,吸引大量人口汇聚。


640.webp (1).jpg

番禺


回到番禺,在过去很长的一段时间内,可以说相当符合这个条件。


但与此同时,长时间商业的缺乏,让不少住在番禺的人更多的商业消费,依然选择在上班周边或者是广州天河商圈,这一点,在我们身边的不少番禺买家,都有这个共识。


住在番禺,也仅仅只是住在番禺。


这样的长时间认知,一直随着万博商圈的番禺万达广场、长隆板块的海印又一城、番禺广场的永旺以及祈福商圈的祈福缤纷世界的陆续开业,才有所改善。


但不可否认的是,即便如此,整个番禺的片区商业配套依然严重不足,只除了少部分综合商业体之外,基本都是传统小型店铺分布零散,商业条件落后,而曾经的商业标杆易发商业街也早已衰落。


因此这些全新的商业项目出现的意义,不言而喻。


03.


另一个值得我们探讨的,还在于这些商业项目的带动效应


例如番禺天河城,虽然商圈内已有万达广场这样的大体量综合体,但依然让人期待,原因无他,至少在广州乃至大湾区,天河城的品牌美誉度显然优于如今的万达广场。


相关数据显示,十几年时间,天河城日平均客流量达到30万人次,节假日客流量甚至超80万人次。


640.webp (2).jpg

番禺天河城开业


2019年,天河城销售额达58亿元,整个天河城商圈商业成交额保守估计在140亿元以上,年总客流约7956万人次,稳居全国前列。


同时,天河城连同周边的广百、正佳广场、天环广场乃至万菱汇、太古汇,连片成网,成为华南乃至国内最具号召力之一的商圈,时至如今,天河城商圈周边的房价,也已经是广州的房价第一档。


因此能否以一个「成熟老练」的商业体的身份,连同万达广场、奥园国际中心以及其他待开业商业体,共同带动万博商圈的发展,对于万博商圈来说,绝不仅仅只是商业业态有多丰富的问题。


再看龙湖天街,说了这么久,终于是要来了。


为什么让人热切期盼?是因为龙湖天街不一般的商业号召力。


其一,作为龙湖的重要业态之一,40余座天街已经开业,年客流量超4亿人次,已合作品牌超4500家,战略合作品牌超340家。


其二,是龙湖天街的产品打造力和对片区商圈级次的提升能力。


640.webp (3).jpg

龙湖天街(非广州天街效果图)


以重庆·时代天街,商业体量达60万方,叠加约120万㎡中央商务区,规划2条商业街、3大shoppingmall、8大公共广场,集结了近1000家品牌,不仅是重庆的第二商圈,也是亚洲最大商业体之一。


数据方面,更是不断挑战新高,3天112万客流1亿销售记录。


更何况,作为TOD商业综合体,龙湖天街的核,不是商业,而是TOD+商业综合体。


这样的龙湖天街,带给番禺广场的绝不仅仅是它自己,它还将成为番禺广场乃至整个番禺的「搅局者」,或许会引发「鲶鱼效应」。


至于海乐荟,更直接的意义,在于能否改变市桥西的商业氛围,成为引子。


作为市桥板块相对配套不足的市桥西,海乐荟的开业,可以极大缓解这样的尴尬,进而提升片区商圈级次,符合周边消费需求。


对于同在板块的市桥西三子(龙光天瀛、大华紫悦府、电建洺悦玉府)而言,自然是乐见其成。


04.


而对于买家来说,商业配套是置业关键因素之一,但综合来看,也需要根据各自的实际情况,综合对比。


例如万博和祈福商圈,无论是所处区位的优越性,还是周边的交通、商业以及发展空间的规划前景来看,值得高看一线。


但相对来说,这两个板块的入手价格相对更高。


反过来,对于刚需买家来说,番禺广场和市桥西则上车门槛更低。


640.webp (4).jpg

番禺广场


番禺广场周边由于距离市中心较远,仍存在少量单价3万出头的一手项目,地铁的加持以及未来番禺广场的规划,对于在番禺工作的购房者来说,是一个性价比较高的选择。


除此之外,由于市桥西周边仍未开通地铁,价格方面仍比较低,而且集中了不少新盘,价格区间2.8-3.9万/平。


未来将有地铁22号线途径,再加上商业氛围的陆续浓厚以及大夫山不错的生态资源环境,具备一定的升值能力和居住价值。


最后,一个显而易见的趋势是,随着一线城市骨架的扩容,主城区人口及消费必将外溢,带动城市副中心等周边区域发展。


所以当番禺逐渐完善自己的商业布局,这个曾经的睡城,能否进一步成为新城,再一次重塑新的价值,我们不妨拭目以待。


ARCHINA 所有平台上发布的项目、招聘、资讯等内容,均由第三方提供或系统自动收录。资料版权属于第三方,若信息不实或涉及版权问题,需要版权方和第三方沟通,ARCHINA 将配合对接,并在确认无误后删除涉及版权问题的信息,相应的法律责任均由资料提供方承担。部分系统自动收录的内容,如有侵权,可与我们联络删除。
推荐阅读  
12月,宝龙商业开业势头不减,继盐城建湖宝龙广场、惠州荣灿宝龙广场、厦门将军祠同日盛启之后,12月27日,兰溪宝龙广场华彩绽放,续演宝龙商业开业华章。
12月22日,备受期待的光明蓝鲸世界盛大开业
2021-12-29龙光地产 商业地产 龙光  阅读:2722
在全新发展蓝图之下,华润万象生活未来的“向上生长”之路,正呈现更多可能。
2021-12-29赢商网 商业地产  阅读:2269
以人为本,从现实出发 时刻将用户的需求放在首位 毕竟,建筑是供人使用不是用来“杀人的”!
2021-12-29普象工业设计小站 商业地产  阅读:2481
2022,中国商业见大而行远。以远见超越未见远见,是系统性视角下的前瞻和大势所趋,远见,是长期主义下的韧性和脚踏实地,以“小创新”创造商业新未来;从“大格局”看见商业新可能。
2021-12-28赢商网 商业地产  阅读:2845


评论


请 [登录] 后评论

资讯概况