融信中国怎么了?竟然卖了总部大楼!?
阅读:3617 2021-01-09

新年伊始,大事总是发生的猝不及防!

近日有消息称,融信中国已出售其位于上海虹桥世界中心的总部办公楼,且已签订协议。

2013年,融信经过148轮竞拍,以“地王”之名,拿下了上海徐泾镇会展中心3号地块。

但没想到,7年之后却要落得全面退出该项目、甚至出售总部大楼的地步。

这其中到底有着怎样的危机?融信中国又到底发展的如何呢?


01

两次出售


其实,这已经不是融信第一次出售该项目。

当年融信中国是与绿地控股一起拿下的该地块,成交价47亿元,融信持有其50%股权

2016年,融信中国从福建将总部迁至上海虹桥,并于2018年正式入驻其参股开发的虹桥世界中心。

但到了2019年3月,融信中国就将其持有的50%股权以10.05亿元作价出售予绿地。

作为交易,融信获得了虹桥世界中心的L1B栋,这栋楼一方面留作融信自用,还有部分剩余拿来出租,租客有绿地交大科创中心、梦网科技等,平均租金为5元/平米。

此次,融信又将L1B栋出售,该栋楼规划总高9层,总建筑面积约1.6万平方米。这两次出售,意味着融信中国将全面退出虹桥世界中心项目。

关于将总部大楼出售,融信声称是将搬迁至与上坤共同开发的融信·上坤中心

搬迁的原因之一,是说融信·上坤中心是地铁上盖,周边配套更好,员工满意度会更高。

但显然,这样的说法站不住脚。
虹桥世界中心项目与融信上坤中心相距不到10公里,比邻虹桥机场和两条地铁线,与上海会展中心也仅一路之隔,而且世界中心项目早已是成熟的商业综合体。
以此为缘由而换楼办公,确有牵强之意。

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02

自持物业经营欠佳
自持物业的经营,一度被认为是房企多元化竞争力的重要因素之一。
但近年来包括万达、SOHO中国等在内的商业“老炮”,却先后表示不看好重资产的商业资产。
根据融信2020年中报数据显示,截止今年上半年,公司营收210.66亿元,按年下跌20.85%;毛利率14.91%,按年跌8.99个百分点,大幅弱于同行。
同时,公司账面的投资物业规模达到142.84亿元,同期产生的租金收入0.62亿元,比去年同期下滑了17.57%。
这样的收益率显然非常差,加上相关的成本支出、财务等费用,融信的自持物业能否盈利实在难说。
而且,自2017年融信在投资性房地产科目账面值大幅增长以后,近几年均是小幅增加。
且投资性房地产占总资产的比例,由2017年的6.15%小幅升至2020H的6.47%,变化基本不大。
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另一方面,需要注意的是,在三条红线的监管之下,融信中国也在2020年中以踩中一条线被划入“黄档”阵营,其剔除预收款后的资产负债率为73.8%,净负债已达91.25%。
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在这种放缓节奏、出售自持物业、踩红线的背景下,或许正是融信中国对于即将到来的经营压力的思考和应对。



03

去化压力较大

2020年上半年,融信中国的实际推货量为887亿元货值,实现合约销售金额604亿元,实际去化率约为68.1%。
此外,融信中国2020年下半年推货量约为1300亿元,截止12月,公司全年累计实现合约销售额约为1551.7亿元,全年销售额增长约10%
虽然看上去是涨了,但比起2019年15.9%的增速,就属于下滑了。
甚至比2016、2017、2018年的33.2%、106.8%、185.4%的增速,更是有着巨大的差距。
要知道,前些年融信大肆拿地,2016年和2017年,融信中国的拿地力度分别达到了196.6%和101.7%,结果就是经过了两年的“消化不良”。
好不容易在2018年降到了15.6%,但2020年中,又回到了65%的拿地高位。
光2020年一年,融信中国就在上海拿下了近150亿元的地块。
而当前的大环境是在降速、降杠杆,销售增速再一放缓,影响的将不仅仅是去化率的问题,更是整体财务状况和战略方向的问题。
需要注意的是,去年上半年,融信的净利润已经降至7.81%的低位,融信中国的利润率下滑已有多年,利润率的下滑,对于企业挣不挣钱至关重要。

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如果抛售总部大楼已成定局,融信中国一定是结合自身发展状况有了非常明确的考量。
2021年,房企竞争依旧激烈,好在,融信的布局主要以一二线、长三角为主,这些区域基本都是经济发展较为稳定的地方。
在市场不确定性较高的当下,至少还能起到一定的抗风险作用吧。


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