东原地产“失守”重庆?
阅读:2963 2021-03-15
本篇为房企年报观察系列之一


提到重庆本土民营企业,迪马股份是绕不开的存在,它是重庆第一家民营上市企业,中国特种车行业第一家上市公司。旗下的东原地产,也是极具影响力的本土房企。

日前,迪马股份发布了2020年年报。

年报显示,迪马股份营收、利润双增长,债务结构不断优化。不过作为主要营收来源的地产业务板块,距离千亿销售目标仍然相距甚远。

而从近几年的布局情况看,总部从重庆搬到上海的东原地产,在加速向华东扩张,甚至向三四线下沉同时,正面临着大本营失守的问题。

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相对于跨界型房企来说,迪马股份还要更特殊,从做特种车起家,到2004年又切入到房地产赛道,既造车又盖房,跨界相当大。

当然,地产板块还是主要的收入源。

年报显示,2020年迪马股份合并口径实现营业收入212.7亿元,同比增加 7.99%。其中房地产开发物业服务营收195.8亿元,同比增长7.48%,营收占比超过96%。

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来源:年报

2020年的特殊环境下,两条腿走路的迪马股份,总体来说业绩表现还是比较可观的。

比如在利润端,归属于上市公司股东的净利润18亿元,同比增加达到25.89%,远远高于营收增长,跟一些增收不增利的房企形成了鲜明对比。

债务方面,堪称相当稳健——2020年,迪马股份经营活动产生的现金流量净额达到22.2亿元,连续6年为正;扣除预收款后的资产负债率为69.14%,净负债率48.21%。

对比资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%的三道红线要求,迪马股份全都是绿档。考虑到近两年东原地产的快速扩张,这样的债务控制能力实属难得。


具体到房地产板块,迪马股份房地产2020年合并口径共计实现地产销售金额227.21亿元,销售面积183.05万平方米。

至于东原地产的销售情况,年报并未公布。克而瑞数据显示,东原地产的全口径销售额为602.1亿元,位列房企第64位。

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作为一个小而美的地产主营企业,迪马股份的各项业绩指标还是相当不错的,不过对比东原地产和其他渝派房企,掉队趋势相当明显。

曾经几乎站在同一起跑线的龙湖、金科,如今已经冲上了2000亿元的销售规模,并且双双位列房企TOP20强阵营。

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来源:年报

正因如此,在2017年将总部搬到上海后,东原地产开始加速全国化扩张,并先后连续进入昆明、西安、郑州、长沙、贵阳、广州、佛山等二线热点城市,呈“火力全开”势态。

在开疆拓土之余,东原野心勃勃地定下了发展目标——短期目标是进入房企50强,下一个目标是30强。同时,在2020年实现千亿销售额的目标。

从2020年的年报看,东原地产三年冲刺千亿的规模化野心,显然是落空了。

按照迪马股份房地产合并口径计算,从200亿元到224亿元再到227亿元,近三年增长明显停滞。

而按照克而瑞口径,东原地产近三年全口径销售额,分别是548.7亿元、540.1亿元、602.1亿元,同样是止步不前,排名也不断下降,离30强目标反而越来越远。

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来源:年报

另一方面,随着快速扩张,迪马股份的营业成本在逐渐上涨,而利润表现尽管可观,但也是呈现出下滑趋势。

其中,2020年房地产开发物业服务毛利率20.09%,较上年下降8.48个百分点。

可能是考虑到千亿目标落空,面对房地产市场增速放缓的环境,迪马股份依然表露出了逆势扩张的强大野心:

同意授权公司及控股子公司经营层根据市场情况择机增加土地储备(包括但不限于公开招拍挂、联合招拍挂、在建工程收购、股权交易方式、参与一级土地整理或一、二级土地市场联动等方式获取土地储备),获取土地价款总额在人民币300亿元内。


300亿元的地价总额,已经超过了迪马股份房地产2020年合并口径共计实现地产销售金额。


值得一提的是,为了做大规模,深耕一二线城市的东原地产,也开始逐渐下沉。

以2020年的土地储备情况为例,年报显示,东原在绵阳、渭南、襄阳、遵义、肇庆、徐州等三四线城市都有落子。

不过在下行周期下,加大拿地扩张节奏,本身就有一定市场风险;而加大联合开发、下沉三四线等调整,在助力规模快速攀升之外,也可能进一步压缩利润空间。

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东原的千亿目标落空,很容易让人怀疑,这是否跟区域扩张战略调整有关。

自从总部搬到上海后,以上海为中心的华东区域,营收贡献就不断提升。

2019年迪马股份在华东区域的营收同比增长为34.27%;2020年同比增长更是高达101.78%,实现了翻番。

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来源:年报

不过在全部的营收占比中,华东区域的份额仍然不足,2020年华东营收近40亿元,而华中和深耕最久的西南(包括重庆、贵阳、昆明等地),都在60亿元以上。

可见,在地产业务版图中,东进战略支撑下的华东区域,还是处在上升期,营收贡献度和总部的身份并不匹配。而且,以重庆为代表的西南大本营,面临着失守的局面。

2019年,西南区域贡献了31%左右的营收,2020年则降低到28%左右;而且西南区域2020年对比2019年的营收数据,还出现了同比下滑的状况,同比下降0.95%。

另外,就重庆房地产市场而言,重庆东原的存在感也有所降低。如2018年,重庆东原的销售额突破百亿,位列第八。而目前重庆销售额前十的位置上,已经看不到东原地产。

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来源:锐理数据

成都作为东原地产外拓的第一站,算得上半个大本营了,近两年也出现了收缩趋势,报告期内只剩一个房地产储备项目。

而以成都为代表的华西区域,2019年营收下滑14.95%,2020年继续下滑47.29%。

结合销售增长止步不前的情况看,在迁移总部、调整扩张策略后,东原地产在区域布局层面似乎出现了顾此失彼的情况,这对规模化扩张构成了一定的影响。

华东区域本身竞争成熟,东原作为后来者,想要成功突围显然不容易,还没有完全站稳脚跟就收缩西南、华西区域,未必是明智选择。要兑现千亿目标,显然需要对区域价值重估。

那么,在双圈战略加持下,东进受挫的东原,会不会“重拾”大本营,加注重庆和成都的投资力度?我们拭目以待。


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