专题 | 云贵房企发展现状及扩张模式探究
阅读:2473 2021-03-17
导读

云贵房企相比其他派系房企规模较小,但具有自身不同的发展模式与业务壁垒,非其他房企短时间内可以取代。



  研究员 / 房玲、易天宇、陈家凤


01
云贵缺乏需求支撑
城市分化显著,本土房企发展受限



1、宏观:体量处全国中下游,增长极单一,人口持续外流

  • 经济增长以投资为驱动,体量相对有限(部分略)

云贵区域指云南省和贵州省,均地处中国西南边陲,地形结构复杂。其中,云南山地湖泊众多,山地和高原面积分别占全省国土总面积的84%和10%,境内径流面积在100平方公里以上的河流有889条,湖泊水域面积约1100平方千米;而贵州素有“八山一水一分田”之说,高原山地居多,92.5%的国土面积为山地和丘陵,是全国唯一没有平原支撑的省份。
受制于严峻的地形结构和地质条件等因素,过去很长时间内,云贵区域交通发展相对缓慢,但随着近几年当地政府大力投资开发基础交通网络建设,相较于过去改善显著。比如,2019年贵州的高铁城际铁路通车里程约1339千米,而云南则为1074千米,分别占全国总里程的3.7%和2.96%,处全国中游水平。
在此背景下,近年来云贵区域整体经济体量仍处全国中下游,但经济增速迅猛,经济增长以投资驱动为主。2020年云南实现GDP约为24488亿元,排名全国第18名,人均GDP为全国水平的0.7倍,而贵州GDP约17827亿元,落后于云南,排名全国第20名,人均GDP为全国的0.68倍,GDP总量排名相对靠后。但是云南和贵州经济增速位于全国前列,2020年云南和贵州增速位列全国第3位和第2位。
从经济增长的驱动来看,投资是拉动云贵区域GDP增长的主要因素,2015-2018年云南和贵州的固定资产投资连续多年均实现两位数的增长,2019年以来投资增速开始放缓,尤其是贵州。从投资类型来看,云贵区域固定资产投资主要投向基建和房地产,其中基建占本省固定资产投资的40%左右,而房地产占比20%左右,近几年房地产增速较快,其中2019年云南和贵州房地产开发投资同比大幅增长27.8%和27.3%。

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  • 省会为核心增长极,极化效应愈发显著(略)

  • 城镇化率落后全国,人口长期净流出(部分略)

受限于经济发展,云贵区域城镇化率全国倒数,区域内部两极分化明显。2019年云南城镇化率为48.9%,较2015年提升5.6个百分点,但仍处于全国倒数第三;同年贵州城镇化率为49%,仍处于全国倒数第四。城市层面,云贵区域内省会城市城镇率均超70%,其中2019年昆明常住人口695万,城镇化率73.6%,而同期贵州的76.13%,而剩余的中小城市城镇率普遍偏低,如2019年云南曲靖城镇化率49.64%,贵州毕节约44.3%,与省会差距明显。

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此外,云贵区域高度依赖资源型产业,经济发展相对滞后,城镇化水平偏低,城镇居民的人均GDP仅为全国的0.68-0.7倍,人口常年负增长,人口持续净流出。云南和贵州作为传统农民工输出大省,剔除自然增长率后,2015-2019年云南的常住人口机械增长率均为负数,分别为-0.05%、-0.05%、-0.07%、-0.08%和-0.06%,而贵州除2015年外的其余年份人口机械增长率也均为负。

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2、房地产:省会虹吸效应显著,多数城市不具备可观的盈利空间

  • 房地产投资规模处全国中游,区域内省会贡献约4-6成(部分略)

由于云贵经济高度依赖房地产,近年来房地产开发投资维持高增长,但投资规模仍处于全国中游。

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省内城市层面,与云贵区域人口流动趋势相似,省会和核心城市对全省房地产投资额的贡献度高达60%。云南省内部呈现“一超多弱”格局,2013-2018年的大部分年份中,省会昆明对全省房地产投资的贡献度持续攀升,2017年甚至达到60.4%,而对其余城市的开发力度较为分散,如2018年玉溪贡献度4%,大理4.9%,丽江1%。而贵州省内部,房地产投资格局呈现“一超一强多弱”格局。2013-2018年贵阳和遵义对全省房地产投资的贡献度稳定60%左右,其中贵阳的房地产投资贡献度持续下滑,从2013年的50.6%下滑到2018年的42%,而遵义房地产投资贡献度呈上行趋势,2018年达到18.9%。

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  • 多数地级市不具备可观的投资盈利空间(略)

3、竞争格局:龙头瓜分超8成份额,俊发和中天本土优势突出

  • TOP20房企已全部进驻云贵,本土房企生存空间压缩(部分略)

云贵房地产市场需求和规模处全国中下游,但区域内部仍有如昆明、玉溪、大理、西双版纳、丽江、贵阳和遵义等部分城市,或因刚性需求拉动,或因发展文旅地产诉求等因素,近年来龙头房企纷纷进驻云贵。据统计,2020年销售排名TOP20房企在云贵的进驻率达100%,且均已完成省会昆明和贵阳的布局。
龙头房企不断进入云贵市场,凭借品牌和资金实力,逐步压缩本土房企生存空间,本土和外来房企竞争格局呈现“二八开”趋势。根据克而瑞发布的《房企销售业绩TOP20——云南榜》,2019-2020年云南全口径销售TOP20房企中外来房企销售贡献度分别为80.67%和73.25%;由于克而瑞暂无贵州销售排行榜数据,以省会贵阳为例,据CRIC系统显示2019-2020年贵阳全口径销售TOP20房企中外来贡献占比均超85%。

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  • 俊发和中天稳居本土寡头地位,碧万恒融位居外来前列(略)



02
云贵房企侧重省会深耕
外拓布局以四川为主



1、云贵房企规模较小并深耕省会,较少形成全省布局

  • 仅5家云贵房企上榜,俊发地产名列59位

云贵区域的9家重点房企[1](包括5家云南省本土房企及4家贵州省本土房企)来看,自2017年起,仅有五家在克而瑞TOP200全口径金额排行榜中出现,分别为俊发地产、中天城投、云南城投、麒龙集团、宏立城,仅中天城投(中天金融)及云南城投实现上市。其中,俊发地产规模最大,2020年的全口径销售额达670亿元,两百强中排名第59位;中天城投的全口径销售额也达到了183亿元,排名132位。
整体来看,云贵房企上榜数量较少,9家中仅有5家;且排名较后,除了俊发地产在60名之内,其余房企均在100朝外。如2017、2018年上榜的云南城投、宏立城,排名均在160名左右,2018年上榜的麒龙集团则排名第200名。

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[1] 9家重点房企为:俊发地产、云南城投、诺仕达集团、云南江东、华夏阳光、中天城投、麒龙集团、宏立城、富康实业。

  • 省会为必争之地,旅游城市成为布局方向(略)

2、云南市场旧改为多,贵州偏向大盘造城

  • 云南俊发深耕昆明,城市更新为主要拓展手段(略)

  • 中天城投于贵阳造城,超级大盘辐射全省(略)

3、外拓意愿积极但布局谨慎,省外市场贡献较小

  •  对外拓展仍处初步探索,四川为主要方向(略)

  • 云南城投外拓力度大,财务承压要谨慎(略)


03
本土房企产品标准化程度低
多元业务参与云贵建设



1、产品线:多数本地房企尚未形成标准化的产品线(略)

2、多元化:物管与商管最多布局,农矿业体现云贵特色(略)



04
俊发地产最具黑马潜力
积极外拓转型成突破口



受制于地理环境和交通网络等因素,云贵经济相对滞后,高度依赖资源产业,城镇化水平低于50%,人口常年净流出,房地产需求端长期受到压制,整体市场规模相对偏小。城市层面,云贵区域内两极分化严重,省内多呈现“一超多弱”或“一超一强多弱”的格局,省会(昆明和贵阳)和周边核心城市(如玉溪和遵义)虹吸效应显著,对全省房地产投资额的贡献度高达60%,未来集中度可能进一步提高。
在云贵区域内两极分化加速的背景下,通过对区域内25个地级市的拿地盈利空间进行分析,发现西双版纳、丽江、保山、大理、玉溪和临沧为最佳盈利区域,而红河、昭通、六盘水、黔南和黔西南投资价值相对低,另外楚雄、怒江、安顺、毕节、遵义在内的11个地级市投资盈利空间属走量型,且人口持续外流,不具备可观的回报率;而省会昆明和贵阳市场内卷化竞争严重,土地溢价高,利润率可能承压。
从企业层面来看,云贵房企相比其他派系房企规模较小。在布局上,云贵房企偏重省会城市,深耕昆明与贵阳,此外经济较好的遵义、西双版纳、大理、丽江也同样有部分房企进入。在开发模式上,云南有俊发地产通过城市更新获取土储的旧改模式,而贵阳也有中天城投这种大盘造城模式,具有一定的独特性。在对外省拓展上,四川与云贵接壤,具有地理便利性,而成渝地区双城经济圈的提出也为云贵企业带来更多机遇。在多元化布局上,云贵房企积极融入到省内经济建设中,参与到旅游、文化、农业、矿业等多个领域。
在云贵房企中,俊发地产最具黑马潜力,一方面俊发在本土房企中规模最大,已形成了一定的品牌影响力;另一方面,俊发具有丰富的城市更新经验。在这两点优势的加持下,俊发可以通过城市更新的优势,在深耕云南的同时,异地复制、拓展省外城市。在存量时代下,走出一条成熟、独具俊发特色的城市更新之路。此外,包括俊发内在的云贵房企,未来还可以从以下两个方面进行突破。一方面,打造产品力优势,积极走出省外,参与到成渝城市群、长三角城市群等开发建设中;另一方面,积极寻求转型,往城市运营商方向转型,深入到城市开发运营的方方面面,或巩固已有多元化优势,打通上下产业链,形成多业务协同效应,巩固云贵区域的本土优势。
整体来看,云贵房企虽然规模较小,但具有自身不同的发展模式与业务壁垒,非其他房企短时间内可以取代,与此同时,云贵房企也要思危、思变,以更好的姿态投入到美好生活的建设中。


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