现在开始,内陆城市看好武汉
阅读:2487 2021-05-17

如何看待内陆城市的发展,其实往年有很多种方式,但是2021年开始只有一个方式,也只有一个选择,那就是武汉

而这背后,就是因为今年开始市场上的热钱流动有关


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市场上的热钱是怎么开始从一线城市挤压到内陆的


先说下这个特殊的节点


今年年初到现在的一系列政策,如果一定要追溯一个时间源点的话


就是2020年当市场进入 8月份 的时候


我们总结了一下,不管是市中心,还是近郊的项目,一样的产品,一样的价格,8月前后的开盘数据,差别很大


基本上8月后的认筹比例都是8月前的三倍以上


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哪怕是一些滞销的项目,也因为这一个节点然后莫名其妙卖掉了,为什么8月会产生这么大的逆转


如果我们把这个现象放到整个数据里的话,可能会看到一些更清晰的画面


就是从某个时间开始,上海楼市在客户端、房源端、土地端,没有任何的争议的突然达成非常 强烈的共识


从认筹数据来看,一手房的客户在12月有明显爆发


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而且本来一手、二手互相传导是有时间差的,但在上海,几乎同一瞬间达成了共识


所以,二手市场同样在12月也冲到3.8万套,这个成交量就算放到2016年,都是一个可圈可点的数据


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我们从链家新增访客数量也看到,去年年底市场上看房的人突然变多了


也就是说各方购买力达成一个强烈共识——该入场了


刚需客、改善客差不多同时间达成共识坚定的去选房,包括我自己


2019年12月,我挂牌了在上海的唯一一套房,然后2020年4、5月,完成卖房;6月,完成买房;12月左右过户拿到产证


这中间办贷款、过户、网签,大概花了4个月,而这期间一套房子的前后差价有多少


跟我这套前后差价 500万


回过头看,为什么市场上各方会在这个时间点达成共识,我总结了3个关键词


热钱、安全、稀缺


也就是说一边有热钱,一边有安全的城市,和好的标的,这3件事就决定了楼市热的基本面,也是这一年时间里面市场积蓄力量的来源


当然,还有一个更大的全球背景,就是疫情后除了中国之外,其他国家都因为抗击疫情顾不过来,于是他们只能通过印钞这个方式来解决经济问题


而钱是会传导的,所以我们也看到铜、饲料、稀有矿物等等也都在这2个月有明显波动


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虽然这事传导到楼市需要时间,但一线城市很快就有了反应,因为这里离钱最近


这也是为什么我们今天都感受到了上海的热,深圳的热,杭州的热


那接下来呢,它还会流向哪里,或者说哪类城市

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大上海--->大武汉?


这个背景下,从去年12月到今年1月,我们看到一线城市跟长三角的重点城市的起势


然后让我没想到的是,很多项目跟我们反馈的一点是,异地的购买者回归、入驻、入仓一个城市,这里面有开发商、企业,也有个人


这个城市,就是武汉


所以我问了自己一题,武汉会不会成为下一站


判断这一题也很简单,我们再回看下上面提到的已经在别的城市验证过的3个关键词


➤ 市场上会不会引来热钱

➤ 城市是否健康,发展是否稳健

➤ 标的是否足够稀缺

热钱这个词很敏感,不过有钱的进入,意味这个城市可以更快的发展


只是说这个城市如果健康,我可以把泡沫变成钢筋,变成构筑物,所以要看这个城市是否发展的足够稳健


以及城市这个阶段的城市面貌、拿出来产品,是否足够稀缺


所以,是武汉吗


以前大家讨论哪个城市更好,很多人会讨论是武汉、重庆,还是郑州、长沙


如果过去几年大家对于内陆的核心城市还有争议的话,那从2021年开始,这个争议会彻底消失


为什么


经历了非常特殊的一年,武汉史无前例的被推到了历史的前台,甚至是全世界的舞台,现在所有人都知道武汉经历过一年时间变得非常好


我们可以看看所有的口号,从未有哪一个城市的口号如此坚定,如此响亮旗帜鲜明的支持武汉做大做强


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我们要向全世界推介湖北,推介武汉,这件事情以前从未在任何一个地方发生过

而这样的口号,这样的信号,它一定会迎来全世界的关注


这件事不是会在未来发生,而是已经一点点兑现了


这也是为什么,我们会看到一些异地的开发商、企业、个人,重新入仓武汉、入驻武汉、回归武汉


未来不会再有哪个城市的发展机遇可以和武汉比肩,因为做大武汉做强武汉是历史责任,也是这个城市整个国家的使命


当这件事持续不断对外输出的时候,热钱一定会进来,建设这个城市,帮助这个城市发展,然后城市楼市也会呈现出一个更好景象


我们说热钱的引,有各种各样的引的方式,但是这种是最快的


所以这是一个时间点上的判断


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第二件事情特别重要的,也是我看待武汉最让我心潮澎湃的一件事情


就是 整个武汉开始有环线模式


这件事很重要,大家千万不要忽略这个点,我们去看任何一个强一线、二线城市,每一个城市都是环线化发展


环线发展意味着什么,三件事,先说前两件:


➤ 第一,城市版图在扩张


➤ 第二,因为版图扩张,未来一定会呈现价格梯度


我们可以想想摊大饼的模式,触角越来越长,路网越来越大,外围越大,中心塔尖的地方会越来越稀缺


这件事经过过去十年的发展,变的明显了


有数据统计,从1995年长江二桥开始算起,武汉几乎以 每2年建一座桥 的速度迅速拉近各个板块


这些桥梁跨越长江、汉水,以及其他各种水系,将武汉三镇牢牢攥在一起,而桥存在意义就是 把武汉各个板块缝合在一起


所以热钱进来以后,一定会围绕武汉建设、基建为主,来构筑整个城市的发展,然后现在开始,环线模式会让被缝合在一整片呈现梯度化这件事


我们今天站在这个地方环顾一周,看这一圈的灯火通明,很多人已经感受到,变化正在发生


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3月13日的武汉财富中心窗外


桥在缝合区域价值,可以预见未来10年,路网会构筑整个城市全新的价值版图


这点可以参照上海浦东,浦东从那个烂泥渡发展成为今天的浦东,它在建设陆家嘴之后的第一件事就是修路、修环线


是环线把浦东、浦西连接在一起,这才有我们今天看到的浦东浦西同环线价值大致被拉平


甚至浦东同环线价值要高过浦西了,因为它的道路、城市规划建设都是全新的,路网是更好的,教育是全新的


未来10年这件事也会在武汉发生


所以以后大家在武汉看房,也要有这样的环线思维,一个地方处于环线的什么位置,就意味着它位于整个城市的哪个价值梯度上


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➤ 第三件事,是已经发生了的


我们总结了不同环线的成交趋势,然后按照时间轴去判断,发现一个特别有意思的现象


就是供应量很明显的在往三、四、五环转移,这就是一个城市扩张化发展后一定会带来的一个结果


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而这个现象也一定会带来环线内的价格梯度,围绕着这一点,整个武汉不同地方的价值会被贴上不同的标签


然后稀缺土地会得到价格认证,这也会让整个城市的金字塔结构变的更加明显


所以在我看来,武汉正在发生的一个局面就是


大口号、新基建、梯度化


这3种情况,同时在一个城市发生的,只有武汉才有


大口号意味着会有足够多的关注、足够的利好、足够的热钱


新基建,城市在发展,城市的骨架在延伸,然后梯度产生


一个城市一定是从有最贵的房子开始,然后楼市才开始慢慢有开始活跃的,如果一个城市没有最贵最好的房子,那这个价格梯度做不出来


我们再来还原下整条证据链:


桥缝合城市 ➤ 环线扩张 ➤ 核心地区价格开始被认可 ➤ 影响整个武汉楼市的发展模式


此时再加入武汉被推上历史舞台,大量热钱涌入这样的氛围


这种模式下,武汉楼市可能会呈现非常不一样的状态


而这件事情,未来3年一定会发生


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市中心滨江段,梯度化的第一站


其实说到这就可以结束今天的文章了


但是当我站在武汉市中心俯瞰这座城市的时候,我发现上面说的事,未来不仅会发生,而且一定先从滨江开始

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滨江,一直都是城市稀缺标的


就拿上海来说,江段不仅占据上海的塔尖地段资源,而且它还在不断的延伸和自我迭代


从1995年开始,2000年、2005年、2015年、2020年,包括前几年很热的前滩,最近上海很火的北外滩,滨江带一直在不断延伸,把自己活成了动图


而且它还能不断自我更新,像陆家嘴一直在开发,现在已经进入2.0阶段,我们叫小陆家嘴


所以 滨江资源 的生命力比我们以为的还要大、还要丰富


那这件事放到武汉这座城市也是一样,武汉的滨江段同样位于市中心,同样也是不可复制的塔尖资源


所以在武汉,梯度化这件事也一定会从滨江开始走起


那之后会呈现怎样的景象


陆家嘴已经不用多说了,但是上海这座城市拥有的资源是其他城市很难对标的


我们看看南京、杭州、苏州(金鸡湖沿线)


我们前段时间苏州回来,他们对于滨江房产的价值,认为二手房买一套10万的房子非常正常


3年前的金鸡湖跟现在武汉价格是一模一样的,玲珑湾的项目当年就是卖3-4万/㎡,现在已经到10万/㎡


未来当武汉滨江带进入到成熟开发的时候,市场就会用 价格 表达对稀缺资源的认知


而且这件事还会持续发酵,就是未来滨江条线的价值还会被逐渐拉平

也就是说,滨江条线的价值正在被烫平


而且不仅滨江,同环线、同梯度的地段价值,都会逐渐产生价格共振效应

这件事已经在上海等很多城市发生了,同样也会发生在未来的武汉


未来新基建会缝合这里各个板块的价值,建立起城市骨架,形成梯度,这时候稀缺资源得到关注,得到关注就会得到利好,得到利好就会有热钱来构筑基建


然后城市会越来越好


最后


好,最后还有一句话,对我来说,用什么来表达对武汉的认可


我们去过很多城市,聊过很多关于南京、杭州、苏州,为什么会那么了解,就是因为我们在那边有自己的分公司


这也是我们用脚为一座城市投票的方式,对于我来说,下一个城市就是武汉


我要在武汉这个城市开一家公司


就是到那个城市就布点,去看这个城市的发展,去做城市最好的内容


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这是我对这个城市最大的认可


自我们筹备武汉公司以来,得到了很多武汉开发商朋友的认同和期许


他们对我们的到来表示了极大的支持,在此非常感谢所有信任和支持我们的合作伙伴,我们依然会一如既往的坚持输出好的内容,用最好的内容回馈对这座英雄城市的热爱。


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