摘要:经历资本爆发、遇冷与撤退后,今年联合办公企业或将缩减规模、进行整合,有整合资源能力的头部企业话语权更强。

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观点指数 来到8月,随着市场进一步恢复,各大联合办公头部企业均有积极动作,优客工场、创富港等均有项目入市,其中优客工场旗下轻资产品牌大然凌一月内动作频繁,月内新签项目达到五个。
写字楼方面,高力国际最新发布的数据显示,截至今年第二季度,深圳甲级写字楼空置率为20.6%,由于部分项目入市时间调整,2020年全年深圳甲级写字楼新增供应将降至约86万平米。
值得关注的是,创富港于8月发布的财报显示,其运营规模在疫情压力之下进一步突破:营业收入实现2.81亿元,同比增长10.41%;全国签约门店数量191家,较2019年新开业8家。
另一方面,软银与WeWork的故事仍未到尾声。8月15日,有外媒消息称由于WeWork公司在新冠疫情期间遭遇了困难,企业会员数量下滑,软银集团已经承诺,增加11亿美元的投资,缓解WeWork目前的艰难境地。
软银对WeWork的态度,在某种程度上也代表了资本对联合办公市场成长性的看好。此前IWG集团中国区总裁胡懋在2020博鳌房地产论坛上表示,预估未来10年,整个市场的成长大概会带来2500亿美元的规模。



优客工场位次稳固,资本保持观望态度



 

从榜单上看,优客工场稳居“8月中国联合办公TOP10”榜首位置。“Regus”、“Distrii办伴”紧跟随后,位列榜眼与探花。

截至目前,在中国内地,IWG以Regus、SPACES两个品牌为主,已进入29个城市,开设项目约120个,规模与布局位于行业头部一线。Regus管理层对未来联合办公市场的判断倾向乐观,全球来看,“预估在10年内,整个市场的成长大概会带来2500亿美金的规模”。
本月,优客工场继续依托运营能力进行品牌输出,快速实现全国化布局,旗下轻资产品牌大然凌一月内签约项目达5个。
观察月内新签项目类型,发现其中不乏与产业园区企业合作项目。比如苏州星海五号科文创意园,据了解,上述园区为苏州首批工业园区和民营创意产业园之一。
今年以来,联合办公企业与商业、产业园、酒店等业态企业合作越发频繁,利用联合办公灵活优势,将业态内碎片空间进行再整合,共享资源优势,实行经济效益最大化,已成为联合办公行业的常态化操作。
同时,随着市场规模不断增长,头部联合办公企业全国扩张程度不断深化,联合办公行业将有更多持续探索的空间。
另据市场消息,软银已经同意向WeWork提供11亿美元,帮助WeWork解决二季度大量现金流出的问题,以应对新冠疫情带来的影响。
值得注意的是,软银对WeWork的11亿美元再融资一定程度上说明对联办行业发展前景仍然看好。但无法否认的是,目前资本市场对行业仍是观望态度,这点从近年头部企业的融资情况或许可以看出。

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来源:天眼查、观点指数整理
从联办企业历史融资次数角度看,国内联合办公企业融资状况呈现“寡头”局面,头部企业相对中小型联办企业更容易获得资本的支持。尽管如此,大部分企业的融资更新均停留在2019年。
搭载着“双创”概念,联合办公行业曾开启一段非理性繁荣,在经历资本爆发、遇冷与撤退后,今年联合办公企业或将缩减规模、进行整合,有整合资源能力的头部企业话语权更强。



创富港继续盈利,“鱼与熊掌”难题待改善



 

8月,创富港发布了2016年新三板上市以来的第五份半年报。

翻阅财报不难看出,目前创富港盈利模式较为简单,即为向办公楼承租一定面积的办公区域,将其分割多个办公区域再分别转租给企业客户,同时为客户提供财税代理、虚拟办公室等商务增值服务。
规模方面,财报显示,2020年上半年,创富港新增门店12家。截至2020年6月30日,创富港全国签约门店数量191家,全国签约门店建筑面积合计26.92万平方米,其中公司自营店占比94.59%。

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数据来源:企业年报、观点指数整理
规模增长同时,营收与净利润亦有所提升。财报显示,2020年上半年,创富港实现营业收入2.8亿元,同比增长10.41%;实现归属于上市公司股东净利润0.18亿元,同比增长103.73%。
就短期盈利状况来看,上半年疫情导致客源流失与一线城市高空置率高双重承压下,创富港仍能保持较好的盈利水平,这无疑为联合办公行业暂时低迷的市场带来生机和希望,其经营策略颇具参考意义。
一直以来,规模与盈利都是联合办公企业所关注的问题,若将时间线拉长,即便创富港的营业收入维持逐年上涨的趋势,但其盈利水平却持续出现波动。

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数据来源:企业年报、观点指数整理
从创富港2017年上半年-2020年上半年的净利润和新增运营面积的数据来看,当期新增面积上升时,净利润会出现明显下降;当期新增面积下降时,净利润则回升。
出现上述情况的原因,或许是创富港的新店装修、招商周期从而导致了公司利润具有延后性。董事长薛春曾在公开场合表示,创富港的招商满租时间一般要求3-6个月。由此可以推测,创富港的单一项目去化周期约需6个月左右,由于疫情导致创富港上半年扩张速度放缓,因此新增项目成色如何需要明年才可体现。
另一方面,2016年-2019年,创富港新增运营面积分别为2.78万平方米、0.17万平方米、7.19万平方米、5.66万平方米,当年新店带来的营业利润分别为-1428万元、 158.87 万元、-1683 万元、-2035 万元。由此可见,开设新店有高额的成本支出,也将直接反映至企业的利润上。
总的来看,规模并不代表着盈利,后者才是行业能够持续发展的核心要素,如何在规模与盈利之间找寻一个合适的平衡点,将会是行业未来的重点课题。
另外,拓展一些新的线上业务,寻找新的增长点也是联合办公企业的选择之一。例如优客工场就推出一系列关于中小企业经营管理的公益课程;创联工场运用AI技术打造线上服装定制;氪空间顺应近期大火的“直播经济”推出专项办公空间等。
随着行业的整合,从业企业的业务模式逐渐完善,在用户规模积累至一定程度后,可以开展不同的社群搭建,以便增值服务开发。
未来,联合办公企业的服务属性需要不再局限于空间租赁,而是更加多元化。

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