据公开数据显示:


2012至2019年,岭南天地租金收入从5300万元涨至2.6亿元,涨幅390.57%,年客量逾2600万人次。


2020年上半年,岭南天地租金收入1.21亿元,同比只下降4%;目前客流量数据尚未有官方公开数字,预计同样有所下降,但不可否认的是岭南天地作为佛山商业的代表,同时也是这座城市旅游及文化名片,表现一直可圈可点。


现在,我们就简要梳理一下岭南天地的成功要素,供业界朋友参考。


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01

选址文化底蕴深厚的城市核心地段


岭南天地理位置得天独厚,位于佛山市中心禅城区的核心——祖庙片区,其交通设施便利,与多条市内主次干道相近,同时临近佛山大道等国道,无论是到东西向还是南北向的地区均十分方便,可直达市内多个重要区域。途经的多条公交线路,可直达佛山市内多个地方;周边的祖庙站和普君南站,可直达千灯湖、桂城、佛山新城等市内重要区域,甚至可到达广州核心区域。


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岭南天地在祖庙站旁


这里曾经商贾云集,名门望族多会于此。现在则是广东省保存最完整的清代街区。


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整个项目占地面积达65公顷(净用地面积52公顷),总建筑面积达150万平米。当中的佛山祖庙、东华里古建筑群更是国家重点保护的文物,其他著名保护文物包括简氏别墅、嫁娶屋、孔庙、李众胜堂祖铺等22处文物建筑及128栋历史建筑,8条历史街巷。每座建筑都是城市中历史的见证。


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简氏别墅是佛山现存规模最大的民初西洋式大型建筑群,始建于清末民初,是中西合璧建筑的典范,2002年被评为省级重点文物保护单位


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文汇里嫁娶屋,屋顶上方的构造叫做“镬耳”,是蕴含富贵吉祥丰衣足食之意


作为中国现如今极少数典藏深厚历史底蕴的城市中心区域,现在这里商业氛围浓厚,配套设施完善,人流、车流非常密集,是以独特岭南建筑和具有岭南特色的宗教文化为依托的核心商业地带。


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02

“修旧如旧”的改造原则


2007年,佛山市启动“三旧”改造,出台《关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定及三个相关指导意见》(佛府[2007]68号)(佛山是最先提出“三旧改造”的,并探索出为全省、全国瞩目和赞誉的"三旧改造"佛山模式)。


2008年2月28日,由香港瑞安房地产发展有限公司启动“佛山岭南天地”工程。祖庙东华里整个古建筑群以“修旧如旧”的方式进行修葺、利用,同时运用骑楼、镬耳式山墙、瓦脊、雕花屋檐、蜿蜒街巷等岭南建筑特色,使得佛山的历史文化风貌与城市脉络得以传承,并赋予其新的生命力。


采取的方式是“局部拆建”和“维护修缮”。原则是“修旧如旧”。


“局部拆建”,即不全拆,也不会全保留。对无历史文化传承的区域或影响整体功能规划布局的建筑,拆除为主;对有历史文化传承价值的,改建难度较大的,予以保留。新建的建筑物有的采取旧材料直接新建、有的用钢筋水泥建好后贴上旧砖瓦、有的用仿古材料新建旧风貌建筑。


“维护修缮”,即保存较为完善的建筑或历史文物建筑以维护修缮为主,如铺设地下管道、墙体电缆,外墙翻新、通风设施升级等。


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2006年12月25日的航拍图。整个片区未进行拆迁,可以看到密密麻麻的旧式房屋


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2008年7月26的航拍图。可以看出有一片房屋已被拆除,土地裸露出来


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2010年10月31的航拍图。可以看出片区的规划布局雏形已出,未拆除的旧式房屋基本上为保留的建筑


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2014年10月12的航拍图。可以原先被拆除的部分旧式房屋已几乎复建完毕,整个历史街区的建筑形态初步完成


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2019年3月4的航拍图。可以看出整个历史街区的改造已成熟多年


岭南天地不仅是展现岭南建筑历史文化的大观园,更是是明清民初市井物华的历史博物馆,是商业与传统的结合,一个很文艺而又传统的地方


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在商业动线规划方面,疏通整合,疏密合理。改造后的岭南天地,新建或者拓宽道路,加入步行街,使得利于商业街区的人流互劢;新建绿化、喷水池、水池等,打造商业街区关键节点转换,降低消费者游玩购物疲劳;根据主要文化商业街区的节点,在次动线附近新建广场,引导人流集聚,营造商业氛围;


在动线较深处设立独立的卫生间,有利于对商业人流的引导到商业街区的;在商业街区偏远处,设立独立电房和中央空调主机和垃圾回收处,采用中央空调,提升了整体复古的文化商业街氛围的舒适度。


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在建筑规划方面,维持岭南特色建筑风貌。延续佛山的历史文化风貌与城市脉络,以祖庙东华里、历史风貌区为发展主轴。


在建筑上有四个特点:一是镬耳式的封火山墙,一旦火灾发生时可免殃及比邻;二是花岗岩青石板为路,街道美观整洁;三是水磨青砖为墙,平添古淡雅静;四是房屋结构多为三间两廊式,极具岭南民居特色的平面布局。


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瓦片设计的冷风墙和被灯笼装饰的弄堂

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保留下来的镬耳山墙


岭南天地继承了岭南传统庭院中的特色,整体格局布置为建筑绕庭,分有前庭和后院、书斋和侧庭、前宅和后庭,用连房广厦的形式使用连廊将船庭、亭榭、楼阁连成一片,形成既分割又连通的庭园空间,保留了“高墙冷巷”的做法。


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公共和私密的庭院和广场

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街巷尺度不大,但户户间隔颇有岭南传统庭院韵味


在建筑装饰艺术方面,运用小木作装修与传统“三雕三塑”以及嵌瓷工艺,通过塑形、画图、涂色、陈设等艺术手段强调建筑的艺术美感,同时融入西洋的特色如罗马式拱形门窗和巴洛克式柱头、规则式水池、镶嵌套色玻璃等。


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景观装饰蕴含传统而又有艺术性


景观规划在考虑其建筑功能转变的同时,亦注重其原有街巷保护及历史风貌重现,通过喷泉、铺地、遮阴乔木等营造老城风貌,加强岭南古城的风情。在园林小品布置方面,采用了最能体现本土特色原色的材料,使用了大量的砖瓦和旧石材。佛山是陶瓷之乡,对陶瓷的使用充分体现了本土特色,如嵌瓷、陶制品、瓦片、方砖等,另外继承了中国古典文化抱鼓石、置石、楹联等。


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景观在空间上的自然过渡


正如著名建筑师林兆璋先生所讲的那样:“岭南建筑最根本的精髓是不留痕迹的中西结合,以中国传统文化规划空间和尊重自然,引进各种建筑语言,包括西方注重功能性的特点、建筑材料的运用等,再结合岭南的实用性特点,最终形成空间中凸显自然,自然中隐藏空间的岭南文化”。


03

商业与文化相结合,

打造入乡随俗的风景线


岭南天地充分挖掘佛山粤剧、陶艺、武术、美食等四大特色文化风华,这样传统与现代结合的氛围对品牌有吸引力,GODIVA、翡翠拉面小笼包、小山日本料理、奈雪の茶等都把佛山第一家店落地于岭南天地,COSTA、星巴克为该项目还做了具有本地特色的店铺设计。


星巴克岭南天地店一改常规LOGO,用中文书写的黑漆鎏金招牌“星巴克咖啡”呈现,旁边还有“创于一九七一年”的牌匾。门店外观是岭南风韵的骑楼建筑,店内大量使用屏风、太师椅等中式家具。


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入乡随俗的星巴克


COSTA岭南天地店是全球首家将中式古典元素和英伦文化相结合的店。室内采用大量明清家具、背景采用白、灰色调,中西融合。


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中式古典与英伦风融合的COSTA


“活化”历史文物,将历史与商业有机结合。“活化”是岭南天地团队经常说到的一个词。岭南天地里20余处历史建筑并没有单纯保留,只让游客拍照,而是通过一系列活化方式,为历史建筑填充内容,再次融入到生活状态当中。


“酒行会馆”是我国唯一建于清朝并保留下来的酒行会馆。岭南天地邀请到佛山本地知名酒厂“石湾米酒”进驻,在这里展示岭南酒文化,同时销售相关酒产品。


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“黄祥华如意油祖铺”,黄祥华如意油创制于清咸丰十年,创始人家族后离开佛山、扎根香港。岭南天地不但重新修缮建筑,并几经周折在香港找到其后人,邀请他重振祖铺。现在这里既销售药酒、药油,同时还经营药膳炖汤和保健凉茶。


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“龙塘诗社”是项目一幢规模比较大的建筑。岭南天地在龙塘诗社区域引入了多个与传统文化相关的工作室、艺术展。


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龙塘诗社及长期展出的青年艺术家陈粉丸纸艺作品《凤凰于飞》


偶尔在龙塘诗社举行音乐会。2020年携手四支年轻乐队推出“诗社音乐季”,把年轻人喜欢的乐队音乐带到百年老建筑。


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诗社音乐季


“嫁娶屋”也是项目内的文物建筑,代表着岭南的嫁娶传统文化。岭南天地会在此举办民俗集体婚礼,加强民众的参与感;同时,还联合佛山民政局,在嫁娶屋旁边长期设有特约结婚登记处,目前已经成为佛山最热门的领证地点。


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“嫁娶屋”,岭南的嫁娶传统文化


在品牌的组合上,岭南天地依托街区+Shopping Mall的黄金搭档进行业态互补,主打时尚潮流与文化特色。街区连锁洋品牌和本土化老字号特色品牌为主,以岭南传统文化为基调,融入现代与西方旅游、休闲概念,国际化与本土化相得益彰;主动线以餐饮为主,次动线配以零售。其中餐饮与文化类业态的比重最大,两者占比达70%


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中国调味文化馆


餐饮业态几乎分布在整个商业街区,从本土小吃到粤港澳美食,更配有各国餐厅,特色咖啡店、精品餐吧酒吧等,满足了来自各地不同消费层次的客户群需求。一些主题餐厅中,还会上演折子戏,让游客最大限度领略岭南文化精髓。


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岭南天地小吃榜第一名的毋米粥


04

“中国创艺”连接时尚


岭南天地一直坚持品牌“中国创艺Created in China”的理念,把国际艺术文化带入佛山,建立佛山与世界文化交流的平台。


2018年,岭南天地携手teamLab推出的teamLab水晶烟花中国巡展佛山站,是水晶烟花在华南的首次展出,整个活动吸引了超过545万游客到访。


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teamLab水晶烟花中国巡展佛山站


2019年,岭南天地与法国驻广州总领事馆合作,举行“潮动西东−2019中法文化之春华南艺术交流”,来自中法的两位知名涂鸦艺术家在项目的标志性建筑钟楼上进行涂鸦创作。


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潮动西东−2019中法文化之春华南艺术交流


2020年,国际艺术团队打造的“Shrooms蘑菇森林”华南首展,落地在岭南天地。13只大小不一的蘑菇,遍布在街区各处,与岭南古建筑相映成趣。


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Shrooms蘑菇森林华南首展


在把国际文化带到佛山的同时,岭南天地也聚焦新生代社群,邀请年轻艺术家和创作团队跨界合作。广东本地青年艺术家陈粉丸就是岭南天地合作多次的艺术家,今年为新里、NOVA分别带来两件新的公共空间艺术品《半熟山水》、《关于风的想象》。


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《半熟山水》


另外,在岭南天地·新里开业之际,项目携手两位2020届佛山高校毕业生打造出新里专属说唱MV《你的新里》,以连结本地原创音乐社群,用说唱的方式表达新生代的生活态度,也正符合项目聚焦年轻客群的生活、文化、社交需求的定位。


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聚焦本地高校歌手的专属说唱


05

首店+旗舰店+活动,带来靓丽“开场”


强调以价值为目标,而非以成本为目标的瑞安,在中国已成功运营多个新天地项目。一个文旅商业项目的成功,离不开他的运营模式。


统一招租、整体运营


坚持持有物业,统一招租,整体运营是前提,这就让运营方有足够的空间和力量来集中资源,调控业态和风格,最大限度凸显特色。对商户,除收取一定的保底租金外,同时还享有租户一定比例的利润分成。


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NOVA岭南站2016年开业


首店+旗舰店加持,多元业态升级


而近一年的业态调整,主要聚焦于四个方面:


(1)首店和旗舰店扎堆,打造佛山时尚高地


最近一年,岭南天地焕新品牌超过30家,其中首店、旗舰店品牌9家。这其中包括Dior香氛彩妆概念精品店佛山首店、POP MART佛山首店、伏见桃山佛山首店 、Donoratico岭南天地Hallmark店、水云间佛山旗舰店、CONVERSE佛山旗舰店、巴拉巴拉全国首家公园式体验店PARK by balabala、来玩鸭佛山首店、字活佛山首店等。


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(2)打造化妆品+国际时尚品牌氛围


NOVA岭南站在最近一年的时间里陆续引进Dior、PANDORA、SWAROVSKI,加之前已有的SEPHORA、i.t.等品牌,商场一楼的时尚度和国际化氛围都越来越强,也是佛山第一次引进了国际高端化妆品。


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(3)运动旗舰店陆续落地,潮流氛围渐显


与新里一起开业的adidas Mega Store、VANS佛山首家城市旗舰店,以及即将开业的NIKE KICKS LOUNGE、CONVERSE旗舰店,将从项目客流主入口处开始,营造出运动潮流氛围。高级别店铺未来势必会导入限量单品发售等品牌资源,届时项目对本地年轻人的吸引会大大加强。


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(4)街区里的时尚旗舰店别有风情


开业初期,岭南天地的双层大店铺基本都用于餐饮。如今此类店铺更多引进时尚品牌旗舰店,充足的空间和独立的外展示面,有助租户更好地打造品牌形象。


今年初开业的Donoratico岭南天地Hallmark店就是双层店铺,在保留佛山古建筑群风貌的基础上,加入了Timothy Oulton英式品牌家具。店内还设有咖啡体验空间,不定期的咖啡体验沙龙,为门店赋予了社交和生活属性。


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巴拉巴拉全国首家公园式体验店PARK by balabala也即将在岭南天地开业,这是品牌首次推出此概念店。以“园”来无界作为设计理念,设有花园、儿童理发区、展厅、休闲游乐区等功能区域,打造集服饰、休闲、玩乐等为一体的门店,为亲子家庭带来全方位的沉浸式购物体验。


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整合推广,打造文化及社交目的地


岭南天地一直秉承“回归社交本真”的品牌宣言,除一系列品牌升级外,更注重主题活动提升客户交互度与粘性,通过连结文化艺术社群,赋能艺术文化社群,打造创新实体的文化及社交目的地。


据统计,2019年岭南天地举行了108场不同规模的活动。透过这些活动,扶持本土艺术家,实践“中国创艺Created in China”独特品牌定位;营造中西文化交流的场域,促进国际艺术与本土艺术进行对话;引入热门IP主题展览、打造音乐及美食年度品牌活动、策划 iTiandi会员庆典等。


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自2013年起,岭南天地定期于省级文物文会里嫁娶屋举办中式集体婚礼


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安徒生童话及小马宝莉IP主题展期间,商户总营业额录得近10%的升幅。科普教育类展览在国庆七天吸引92万游客到访


启动智慧化线上购物平台,有效连结商户和消费者


疫情对于线下实体餐饮及零售的影响巨大,中国新天地迅速开启部署智慧化线上购物平台,以“云逛街”、社群营销、直播等模式,实现O2O全渠道经营;同时,强化周边办公楼、社区服务,部署无接触、安全到家配送,并通过新媒体、流媒体多样化渠道连结商户和消费者。


利用现代手段加强新天地商业自身的形象推广,以及与外界的及时沟通,持续积极地发起、参与、组织、承办一系列各种模式的公众活动——使得自身品牌含金量不断增值;通过对核心品牌的不断宣传,带动周边计划开发项目的形象与价值的提升。


小结:


岭南天地活化了一个古老的街区,把佛山历史文化和文物建筑华丽地展现在人们眼前,现在只要有关于岭南建筑及文化的课题,岭南天地便是那个必选研究对象之一。


当然也有不同的声音认为,被这种重新翻新改造过的风景吸引的主要是对佛山文化了解不多的游客。虽然政府和开发商对改造结果非常满意,但对本地人来说,很多原来熟悉的巷道和房屋都因注入新的商业元素而变样了,他们认为改造对佛山传统情怀关怀不够。


这里我们不做谁对谁错的判定,只是将其可借鉴之处加以总结,供大家参考:


第一,历史街区的改造可以走“三旧”改造途径。"三旧"改造(现在称城市更新)的政策设计与理念,突破了一些政策瓶颈,扫清了一些理论障碍,是含盖了一切“旧”到“新”的转变。以东莞城市更新单元划定方案为例,就把整治活化区和历史文化保护区放到单元划定细分类别中。


第二,社会资金也可以参与到历史街区的改造。按传统政策,安置补偿由政府先垫资补偿,再收储出让,但岭南天地所在片区改造9635户,3万多人的搬迁补偿成本高达70亿元,单靠政府很难推进?为此,2007年11月,瑞安房地产有限公司旗下的8间公司以人民币75.1亿元联合竞买取得东华里片区旧城改造国有土地使用权。


禅城区政府这一大胆做法探索出了社会资金参与"三旧"改造的新模式,也符合两年后正式出台的《关于推进"三旧"改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府[2009]78号

)的文件精神。


这一“捆绑出让,净地移交”的做法后来被很多旧改项目成功复制使用,和广州猎德、冼村等旧村改造里“回迁”+“融资”地块模式十分相似。


第三,历史与现代的完美融合要把握好度。这个度的把握是门学问,需要认真对实地周边情况调研,要注意把握拆修的比例。不能大面积推倒重建,这样只会失去原来的历史味道;也不能不拆除,这样资本便看不到投资回报,难有后续资金注入。哪些可以拆除重建,哪些可以修缮利用,哪些应保持原貌,三者之间的平衡是没有明确界限和标准的,只能具体问题具体分析,根据当地的情况来衡量。


第四,招商运营政策的选择很重要。如果说前面几点只是前期对于项目业绩的模拟,那么招商运营政策直接决定了项目的最终成败。岭南天地可以吸引大量名牌首店与旗舰店的入驻,因其所处的城市等级以及街区在城市内的地位决定其可拥有广泛的客流量(客流半径辐射珠三角)所决定,而目前等级较低的城市或许因交通环境、城市经济支撑的、区域发展方向等因素需要进行判断,最终决定采取本土品牌为主、提升夜游、国际品牌价值或单点业态做核心等策略。


从大的环境来看,中国的商业街区、地产模式乃至整个经济模式,都已经不能靠简单的模仿他人来赌成功,寻找一个符合当地、符合开发商本身乃至项目本身的模式才是成功之道,才是王道。因为中国的同行很多,到处都在革新,发展速度很快,大家的见识多了,过眼烟云也就转眼成了过气烟云。



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