在我国城市更新改造的进程中，历史文化街区的保护与更新是一个无法避开的话题。上海作为我国城市更新实践的先行者，在对待极具历史价值的石库门建筑时不同时期展现出不同的做法。本文以上海新天地、田子坊、春阳里几个石库门片区的更新模式为例，以期纵向梳理折射不同时期对待历史建筑的态度，横向对比为不同更新模式总结几点经验启示。

//上海城市更新背景

上海大规模的城市改造始于上世纪80年代后期，迄今为止已经经历了四个阶段：20世纪80年代以解决住房紧张问题的住房改造阶段；90年代到21世纪初以改善城市面貌为目的的对城市旧区进行大规模成片改造阶段；2010年左右开始的以城市公共中心及重点片区的再开发、工业用地转型为重点的有序更新阶段；以及近几年在资源紧约束背景下探索具有上海特色的以“增加总共要素”为核心的“城市有机更新”。

//举个栗子

• 上海新天地—政府与开发商联手的商业开发模式

2001年底，上海第一期新天地建成，在保留石库门建筑的前提下，改变原居住功能并赋予其新的商业经营价值，将百年的石库门旧城区改造成一片新天地。上海新天地的建成，无疑成功开辟了一种新的城市更新的模式，自此全国各地兴起“新天地”建设热潮。

新天地改造前后对比 图片来源《我国旧城改造的空间生产研究——以上海新天地为例》

上海新天地的改造起源于第一轮“旧改”大潮与文化的全球化背景，其所处的太平桥地区在 20 世纪 90 年代因缺乏现代化基础设施，大部分房屋破旧不堪，难以满足上海中心区商业发展的要求，被划为旧城改造区。

1996年卢湾区政府与香港瑞安集团联手实施改造，美国SOM公司承担控制性详细规划编制工作。在这场政府与开发商联手的城市更新中，瑞安集团通过土地使用权有偿转让获取开发权，并与卢湾区政府采用“市场运作、政企合作”参与建设，项目耗资14亿，高昂成本使改造后的新天地注定将原住民“置之度外”，在政府、开发商和居民三者对弈中缺少最为关键的主体——居民的身影。因此其成功在于商业运作上的轰动效应，而非旧城可持续发展的胜利。

上海新天地是城市各方需求耦合之下的产物 图片来源于《从新天地到老东门——城市更新中历史文化价值的异化与回归》

新天地提供了市场条件下政府和企业合作进行旧城更新的新模式，具有有益启示，但学术界一直以来对此模式的普适性和可持续性存在诸多争议：包括文化价值的异化带来的文化失真问题、城市间忽视文化背景与发展阶段的模式复制所导致的文化同质问题、立足于商业开发的文化利用方式不具可持续性等等。

在石库门建筑的更新改造中，与新天地将原住民全部迁走的做法不同的是，田子坊保留了原始居民，邻里关系还在维系。

• 田子坊—政府引导、居民自主，自下而上的更新模式

2000年，我国提出“文化创意产业”的概念。上海市卢湾区泰康路打浦桥街道于2000年初邀请英国设计师对废弃的街道小厂、仓库，以及石库门里弄进行了一定的改造设计，引入了创意产业园区的新理念，并将此地正式命名为“田子坊”。

田子坊所在的区域原是20世纪30年代典型的弄堂工厂，90年代由于产业结构的调整，工厂效益逐年下滑，厂房闲置多年。1998年后，个体住户为了保证经济收入，吸引部分艺术工作者先后入驻泰康路。产生了集聚工艺品商店的磁吸效应，吸引艺术工作者纷纷进驻泰康路，在此建立了创作工坊与展览场所，形成有别于过去的空间文化街坊外貌。

在田子坊休憩的市民和游客 图片来源于网络

实际上，田子坊在曾经的打浦桥肇嘉浜路以北规划中(2003年卢湾区人大会议讨论“新兴里”项目，与中国台湾地区日月光公司合作开发)是要动迁的，在原住民、租户、政府多方作用之下，拆与不拆的两种方案不断博弈过程中，经济利益已并非唯一主导，平民街区的价值得到认同，田子坊模式得以继续保留。促使田子坊发展为绘画艺术创意产业基地，重塑了空间意义。

田子坊改造保留了原居民，使得老上海市井生活的氛围得以留存。田子坊改造创新之处在于其自下而上的更新模式，即房屋产权依然在居民手中，他们在改造更新的过程中始终具有充分的话语权和参与性，可以根据市场变化，自由决定经营模式。

田子坊“居改非”后混杂的建筑使用情况（2013年1月） 图片来源于网络

但存在的问题也是显而易见的，2004年随着田子坊影响力的增强，越来越多的居民加入房屋出租的行列，并自发形成了非盈利性民间组织“石库门业主管理委员会”。然而居民自发形成的“后田子坊”开发带来一系列管理和社会问题。在此背景下，2008年原卢湾区和打浦桥街道共同成立“田子坊管理委员会”，特别针对“居改非”问题做出统一的规范和管理。

田子坊各年度经营品类分布统计表 图片来源于《创意产业园与商业的博弈-以上海田子坊为例》韩晴

2005—2006年，田子坊作为“上海新文化地标”逐渐为外界所认知，游客和顾客的数量也开始迅速增长。但就像所有艺术园区面临的困境——艺术与商业的博弈一样，田子坊呈现艺术气氛低迷、店铺同质化等现象田子坊需要回归创意产业园的定位还需从商业、旅游、文化等层面为城市更新不断注入活力。

//来个政策

经历过第一轮大规模“旧改”之后，上海市通过出台一系列政策开始转变城市更新的方式。

-“拆、改、留”并举

2009年上海市出台的《关于进一步推进本市旧区改造工作的若干意见》中，提出加强对上海中心城区成片、成规模和群众改造意愿强烈的二级旧里以下房屋改造，并继续坚持“拆、改、留”多种改造方式。

-从“拆、改、留”到“留、改、拆”

2017年上海市出台《关于深化城市有机更新促进历史风貌保护工作的若干意见》，明确上海的城市有机更新的指导思想: 坚持 “以保护保留为原则、拆除为例外”的总体工作要求。这一表述表明，上海的城市更新已经从过去的“拆改留并举，以拆为主”，转换到“留改拆并举，以保留保护为主”的轨道，将优秀历史建筑和历史风貌区的“保留保护”摆到了前所未有的高度。

• 春阳里—政府改造、居民原址回迁，社区微更新模式

位于虹口区的春阳里是典型的上海老式石库门里弄建筑。但多年来这里的居民一直过着合用厨房、“拎马桶”的生活，还面临房屋结构不稳、消防隐患重重等问题。2018年，虹口区启动了春阳里风貌保护街坊更新改造项目。

作为上海市首个保留保护建筑内部整体改造的试点项目，建筑外部保留历史建筑风貌，内部解决房屋安全问题，并实现每户厨卫独用，由原先不成套房屋改造为成套房屋。既保留保护历史文脉，又改善了旧区居民居住条件。此次更新创新式地采用居民原址回迁的方式，去年12月，试点项目已改造的46户居民全部拿到新房钥匙。

春阳里社区现状 图片来源于记者自拍

春阳里的改造遵循“留、改、拆并举，以保留保护为主”的城市有机更新原则，保留了石库门建筑整体的格局和风貌，也照顾到原住民的居住权益，保留了里弄原始的邻里关系。但统一改造下的春阳里社区是否能为原住民提供更好的居住体验？带着这种疑问我们实地走访了已经搬进新家的春阳里居民，结果评价褒贬不一，部分人家并不习惯被改造后的新居，甚至有的居民自掏腰包“二次改造”。总结起来，目前存在的问题主要在于以下几点：

1.  房屋污水管暴露于室内，影响居民夜间休息。

2.  煤卫从天井移到室内，形成黑房间，通风状况不佳，甚至影响到住户使用安全

3.  临街一侧的建筑与内侧建筑完全隔开，失去了里弄原有的居住体验，且单侧开门窗不利于通风

4.  改造后的房屋由于户型、面积的改变，不能满足个别原有的多代同堂的家庭结构。

原住民“二次更新”自宅 图片来源于记者自拍

//对话学者，城市更新背后其实很复杂

为了进一步了解目前上海城市更新中专家学者的观点态度，我们采访了曾做过上海市虹口区溧阳路地区城市更新设计的同济大学孙彤宇教授。

参考文献：

《城市更新政策经验及启示——基于上海、广州、深圳三地的比较研究》付宇,陈珊珊,张险峰

《上海中心城区城市更新机制演进研究——以新天地、8号桥和田子坊为例》管娟 郭玖玖

石库门建筑，作为上海最具特色的传统民居，如今正在逐渐消失，或者经历改造。它是特定历史时代诞生的产物，也是上海历史的真实写照，但其使用价值由于不能满足新的时代需求，终将需要换一种存在方式。但石库门的更新与改造是一个长远且迫切的话题，是需要政府、开放商、设计师、原住民等多方合作，在共同认可下推动的事情，需要建立一种灵活的保护机制和设计一套背后的运作逻辑，而不是武断的“一刀切”和做表面文章，这样石库门才能真正的保留下去。

// 城市观察进行中 

在新旧交替的城市更新的过程中，

原住民的生活空间和生活状态是怎样的？

如何理性得对待我们的城市发展？

如何在城市更新发展中，传承延续城市文化？

我们会带着这些疑问继续走访，观察我的城市。

敬请持续关注。

往期城市观察报道：

城市观察 | 里弄众生相 ——上海虹口区嘉兴路地区

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