海珠是沉寂的。

年初琶洲获批为省级高新技术产业开发区的时候，大家一看，除了税收优惠也没太多新意，琶洲不早就是人工智能和数字经济试验区了嘛，并且很多知名企业都准备陆续进驻琶洲了，这样的获批只是锦上添花，所以没有赚到一波关注热度就过去了。

这就是海珠的现状。

论经济，大家更愿意谈珠江新城CBD，谈科学城的世界500强；论楼市的热度，人们更愿意谈的是番禺、增城、南沙；论教育，大家谈的是越秀、荔湾……

小蛮腰是海珠区的标志  by：网络

没有谁想着给海珠区面子。

但就在这种沉寂中，海珠区的一手房价冲到了广州第二的位置。更重要的是，除了琶洲的兴起，海珠区27平方公里、超过4个珠江新城的旧改进入了冲刺阶段，双重推力，将会扭转市场对海珠区的认知和观感。

本就受买家欢迎的海珠楼市，2021会加速前进。

比起在珠江新城15万买二手房还要看业主脸色，价格要低一大截的海珠区一手房不更香吗。

当滨江东豪宅区兴起的时候，琶洲还是一片荒凉。

虽然是广州的中心区，看起来更像是郊区。其时的海珠，除了江南西一带稍为繁华，再没有其它商业中心，在之前的工厂持续外迁之后，支撑海珠区的是一众专业市场，完全没有中心区的高大上。

让海珠区出现改变的是2003年开始的琶洲会展中心的投入使用、广交会的到来。当时中国电商还处于激烈厮杀阶段，线上交易很少，广交会在全世界都是重要的展示商品、进行贸易的好机会。这为海珠区带来了庞大的人流、物流和资金流，改变了海珠的经济面貌，大大提升了海珠的吸引力。每逢广交会期间，不仅海珠区，整个广州的酒店和一些短租的住宅，价格都会大幅上升。

琶洲改变了海珠  by：网络

大型会展能点石成金。

在琶洲会展中心发展起来之后，吸引了保利地产等知名企业的进驻，随着众多酒店及写字楼的崛起，琶洲也成了广州重要的商务区之一。

琶洲兴起推动海珠楼市的最好例子，是琶洲村的改造。

这个原先比较偏远的城中村，在琶洲会展中心兴起后成了抢手项目，改造带来的商品房楼盘保利天悦，2012年发售时单价就超过了4万元，成了广州的高价楼盘之一。日前楼盘一套法拍房，最后拍卖价竟然接近12万元，由此可见楼盘的受欢迎程度。

目前保利天悦的二手住宅放盘价，有些已经冲高至13万+，并且放盘量极少。

保利天悦是旧改标杆  by：网络

琶洲的保利天悦，已成豪宅标杆。

琶洲还在升级。

2015年6月30日，琶洲A区出让7宗商务用地，全城关注。

商务用地出让之所以能吸引全城目光，是因为这次土地出让并非价高者得，而是全部定向出让，如此大规模的定向出让，广州罕见。在一江之隔的汇悦台已经卖出了15万+高价的情况下，这些定向出让的商务地块最高楼面地价不过1.8万，最低1.3万，都是白菜价。

琶洲A区被定为电商总部时进驻的企业

拿下这些地块的，都是知名企业，阿里巴巴、腾讯、复星的胃口比较大，都拿下了2幅，国美拿下了另外一幅。

此次地块出让之后，人们冠以琶洲A区“电商总部”之名，海珠，也因此得以再次受到关注。房叔在参观广州最贵的豪宅汇悦台时，销售指着对面琶洲A区的荒地说，那里将会是广州未来的电商总部。被最贵豪宅看作提升价值的片区，由此可见人们对琶洲期望之高。

此后几年时间，琶洲陆续出让约30幅商务用地，小米、唯品会、科大讯飞、三七互娱……进驻的知名企业越来越多。

随着进驻知名企业的增加，琶洲的名头也越来越响，规划档次不断提升。2020年年初，琶洲和金融城、鱼珠一道，成了广州人工智能与数字经济试验区。

对于进驻琶洲企业的目的，市场有各种猜测；对于琶洲能否如规划里所写的一样成为数字经济试验区，人们也多有怀疑；对于将其它区的企业引进到琶洲来的必要性，人们也多有议论。

琶洲A区现在越来越成熟  by：南方+

无论如何，琶洲只会有两种结果，一是规划能够达成甚至成就更高，不仅海珠，甚至广州的经济和影响力都会更上层楼；二是最终没能达到规划预期，对广州会是一种遗憾，但海珠区最差也能收获一栋栋高端写字楼，在面对一岸之隔的珠江新城的高楼大厦时，海珠区也有了对抗的资本，能极大提升海珠的商务形象。

对于楼市，印象决定档次。

1/3旧改面积彻底改变楼市

对海珠楼市的影响，会展琶洲属于过去，数字琶洲已发挥了一些作用，更大的作用还是在未来。

当下对海珠楼市发生重大影响的，还是旧改。

海珠区有多少城中村？

海珠区城中村众多  by：拆神

此前的资料显示，海珠区纳入三旧改造的面积高达27平方公里，约占全区面积的1/3，超过4个珠江新城的面积。

海珠区的城中村随处可见  by：网络

海珠几乎每一个楼盘的旁边，都有一条城中村存在。在海珠区，楼盘和城中村是最亲密的CP。

一条条城中村，为很多初到广州的打工人提供了便宜的居所，同时也影响了海珠区楼市档次的提升，海珠区5.5万地王项目，因为项目旁边就是大型的城中村石溪，开卖前楼盘拼命吹风12万，发售时部分单位只要8万多；伴随整个海珠创新湾的，有石溪、沥滘、三滘、南箕几条村，进入创新湾的每一条路，几乎都要从城中村经过，所以即使是一线江景楼盘，8万的单价可以轻松上车，和珠江新城非望江也要15万+的二手房相比差了一大截。

也正是这些城中村的存在，让海珠区成了广州的宝藏，宝藏被城中村掩盖了光芒。

小蛮腰之下，就有城中村  by：网络

掩盖的时间不会太久了。

在广州最近的旧改热潮中，海珠区非常吸引眼球，广州旧改最贵的村花落海珠，一条又一条村公开选择东家，吸引了一批批实力房企的到来。

如果说2020年上半年旧改最靓的仔是黄埔，那么下半年到现在就是海珠，目前动工、完成招标或有开发商介入的村已经有10多条。以当下广州旧改的规定和开发商推进力度，2-3年海珠区就会有翻天覆地的变化。

海珠区10多条城中村旧改进入了新阶段

所以，如果想买海珠区，现在就应该上车，再等，海珠区就要加速了。

旧改会给市场带来什么，2020年的黄埔有很好的示范：涌现大量新的购房需求。2020年，黄埔成交面积大幅增加六成，增幅远超有大量深圳、东莞买家涌入的南沙，旧改效应是最大的原因。

海珠区完成招标或即将完成招标的村有大有小，最小的村不足300户，较大的村则有6000多户，大部分在2000多-3000多户之间，大略估算，旧改涉及的家庭有4万-5万户。只要其中的一小部分购房，以海珠区目前一年2000来套的供应量，根本不够买。

还有，旧改让海珠区的市容市貌变得更好了，肯定会吸引更多外区买家，那些嗅觉敏锐的投资客，也会闻风而来，就像2020年黄埔一样，一手房甚至二手房都不够卖。

城中村改造规划

房子好卖了，开发商当然会涨价；有房源的二手业主，也会吊起来卖。

2020年在黄埔、天河上演的一幕，即将在海珠重演。

广州中心六区里，天河、黄埔因为有中心商务区，有经济高新区，外来的打工人多，因此最能吸引New Money；越秀、荔湾保留了更多老广州的传统，吸引的大部分是Old Money。海珠最特别，有东部的新商务区，也有西部的传统商业区，对New Money和Old Money都有较大吸引力，现在有琶洲继续快速发展和旧改的加持，海珠的吸引力会更上层楼。