为什么要转变传统商办的开发定位和设计思路？ ARCHINA 资讯

为什么要转变传统商办的开发定位和设计思路？

阅读:1335 2023-12-05

随着科技的不断进步和全球化的加速发展，现代科技产业园区成为创新和经济增长的核心引擎。这些园区不仅为科技企业提供了发展的平台，也对城市和地区的发展产生着深远的影响。然而，科技产业的快速演变和城市环境的变化，对现有科技园区的设计和改建提出了新的挑战和机遇。因此，探讨现代科技产业园区的设计与改建问题变得尤为重要。

11月24日，FTA创始合伙人施道红在“2023上海现代科技产业园区规划建筑设计”论坛上以《产业导向下的园区设计开发策略》为题发表演讲。提出面对传统的高层商务型办公空置率升高，科创型办公崛起，园区设计开发的四大策略。该活动由东方智赢与青年建筑联合主办，汇聚全球专家、学者、从业者和政策制定者，探讨现代科技产业园区的设计与改建，分享经验和最佳实践，促进跨界合作与创新。

▲FTA合伙人施道红演讲现场

为什么说传统的商办遇到困境？

疫情之后，商办、零售均遭到重创。办公型商业地产空置率在疫情后显著上行。经济增速放缓模式下，不少企业离开市中心的商务楼，到园区追求租金更低的办公场所。而传统需要办公型商业地产空间的外贸物流、金融服务等行业也因国际局势的影响产生较大冲击。

与此同时，科创型办公的需求正强势崛起。创新产业很多解决的是从0到1甚至是从1到100的工作，体现了极大的对于智力和科技的依赖。这一趋势体现的是对办公细分市场、对更精准的科创场景的渴求。

从 “城投时代”迈向“产投时代”

我们发现，园区的开发思维面临转变：即从 “城投时代”迈向“产投时代”。近几年不少地产企业出现问题，而传统的城投公司业务也在走向萎缩，重资产、轻产业的方式充满隐患；产投模式则是从项目思维走向产业思维，对产投的总体需要实现自平衡，重心从开发建设向运营服务转型，开发者与园区实现共生共赢。

FTA提出产业导向下的园区设计开发策略，帮助城市决策者与企业找到长远发展之道。我们认为，传统商办模式下的“地段、地段、还是地段”理念也将不再成为主宰产业办公领域的价值观。设计不仅仅着眼于塑造一处激动人心的新地标，更重要的是解决城市发展的活力。

▲长三角G60科创之眼 ©FTA

科创型办公与传统商务办公相比有什么优势？

土地政策优势

产城融合的生活圈

科创型办公从土地性质上就带有了明显的产业属性。当前各地的新型产业用地政策给产业办公带来了利好，在土地成本层面，新型产业用地（C65、M0等）用地成本远低于商办用地，虽比工业用地高，但因有更高的使用年限和租售层面更大的灵活性而更有利于做长期投入。新型产业用地也提供了用地面积和建筑面积上更大的配套比例，更有利于配置出产城融合的生活圈。

以FTA设计的上海静安国际科创社区为例，项目位于静安区中环两翼产城融合发展聚集带北侧，市北高新园区核心，由三个地块共同组成，其中17-02地块也是上海静安区首个C65用地。设计充分利用基地内四座老工业厂房，将场地打造为一个新旧交融、活力多元的混合社区。

▲上海静安国际科创社区 ©FTA

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集群优势

构建产城生态雨林‍‍‍‍‍‍

相比传统商务型办公企业入驻相对独立化，没有行业资源优势。科创型办公往往位于创业生态系统中，通过链接行业上下游资源，形成垂直化产业集群。同时，周围可能有孵化器、投资机构、创业社区等，为创业者提供支持和机会。

以FTA设计的深圳光明云谷为例，是国家级 “超级孵化器”。光明科学城作为深圳承载综合性国家科学城的主阵地，未来将成为世界级稀缺型大科学装置的集聚地，成为一流高校与高端科研机构的驻扎地，肩负着粤港澳湾区源头创新的重要使命。

▲深圳光明云谷 ©FTA

为构建能够自发“生长”的产业生态雨林，FTA以企业行为为导向引导空间关系，深入分析创业企业、研发企业、总部企业以及服务类企业的行为关联关系，搭建起分别对应“强关联行为”、“弱关联行为”以及“独立行为”不同企业交流密度的空间关系，为企业信息交换与互动交流创造丰富可能性。

▲深圳光明云谷中的空间关联关系 ©FTA

无界的创新氛围

激发创新的活力场景‍‍‍‍‍‍‍‍

科创型办公更注重创新和灵活性，提供了一个激发创意和实验性工作的环境。这有助于员工更容易产生新的想法和解决问题的方法。

我们在设计中，突破传统商务写字楼的模式，打造活力开放的科创办公社区。以上海张江医疗器械产业园项目为例，我们希望将其打造成一个充满活力的城市，而不仅仅是一个园区。我们按照城市的逻辑来设计包括界面、内部街道等元素。我们将各个建筑和企业联系在一起，创造屋顶花园和舒适的休憩空间。同时，我们也关注产业社区的发展，希望在这里不仅可以工作，还可以生活，实现24小时零切换的生活方式。

▲上海张江医疗器械产业园 ©FTA

▲“6hours”日间社区模式 ©FTA

近年来，面对“产业工人空心化现象愈加突出”的境况，产业园如何吸引年轻人？FTA在苏州新扬产业园项目中，通过园区场景设计，创造出能够吸引年轻人的工作环境，为产业园带来更多的幸福感。我们将剖析园区设计的关键元素，以色彩与参数化设计的立面，以“低技”成本实现“高技”的园区氛围，让园区充满人文关怀的设计理念。