在上两篇文章中，我们已经整理大湾区旧改工作流程以及广州现行政策汇编，今天这篇文章就来讲讲旧改当中最难推进的工作——拆迁补偿。

拆迁补偿可以说是旧改当中最关键的“临门一脚”了，不管你前期工作做得多好，测算做得多准确，甚至资金垫得有多高，如果拆迁补偿没谈好，那就一切都白费。因此，对于城市更新来说，如何做好拆迁补偿工作，关系到整个项目的成败。

但是拆迁补偿又是一个非常玄乎的工作，即使你从事二十年的拆迁工作，你仍然很难保证拆迁工作的顺利推进。因为其中涉及的利益可以大到，可以改变各种人性问题。

当然，这其中当然有技巧，有专业性的，也有旁门左道。但不管怎么样，拥有一定专业知识，有序的开展工作是拆迁工作的前期。

那么拆迁补偿工作该如何开展？

制定补偿方案主要有以下几个步骤：

1.参照项目所在区域的政策补偿标准，了解补偿的大致范围

2.对补偿进行经济测算，包括拆迁成本，开发建设成本，管理费，搬迁费，奖励金额，规划指标等。

3.对周边旧改项目的补偿方案调研参考

4.对村民的补偿诉求进行初步的摸底汇总

一般来说，都会以国务院2011年发布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》作为基调，各个地级市的拆迁补偿文件因地制宜进行细化、明确。

比如说：

1.东莞市

东莞市的拆迁补偿方案主要参考两份文件：（1）《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》东府办〔2019〕29 号  （2）《东莞市国有土地上房屋征收与补偿办法》东府〔2017〕25 号

2.广州市

广州市的政策文件目前也是比较完善，目前涉及的补偿政策有6份（含各区政策）。其中重点要关注的文件是《广州市旧村庄更新实施办法》穗府办〔2015〕56号以及《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》 穗建规字〔2019〕13号。

3.深圳市

深圳相关政策要求制定补偿规则：依据《深圳市城市更新办法》（290号文）、《深圳市城市更新办法实施细则》（1号文）、《深圳市房屋征收与补偿实施办法》（292号文）

三．具体补偿案例参考

1.广州增城区新塘镇群星村旧村更新改造项目拆补安置方案

按照“拆一补一”的原则，另外为了鼓励签约，首批签约的奖励3万人民币以及1车位/栋。值得注意的是，补偿面积按照四层算，也就是说最高补偿面积达到了四层，而不是文件指导的3.5层。首批签约的奖励为2000元/栋，临迁费也达到了30元/平/月。

2. 海珠区新市头村更新改造拆迁补偿安置方案

合法有证的按照“拆一补一”的原则，货币补偿为25000/平。无证的给予货币补偿，补偿标准为1000/平，临迁费达到了30元/平/月。值得注意的是，房产用途为住宅，或自行改成商业，一律按住宅性质补偿。

3. 黄埔洋田村旧改拆补方案

黄埔洋田村旧改拆补方案是首个按人头进行回迁的方案，面积最高补偿120平/人。对于弃产的，货币补偿为8800元/平。临迁移费为25元/平/月。

关于拆迁人的认定，大家也可以参考一下：

具体补偿方案如下：

弃产的补偿方案：

现状主体房屋建筑面积大于回迁安置面积的补偿标准如下：

4.田心村住宅拆补方案

田心村补偿原则：现状4层以下的按现状拆一补一，四层以上的部分+10平，集资房按证载面积拆一补一。货币补偿标准为：7500元/平，临迁费为25元/平/月，直接发放三年，三年后按月发放。

5. 小坪村住宅拆补方案

补偿原则：（1）合法面积拆一补一，超建面积拆二补一

（2）4层一下补平层，计算权益面积

（3）非村民，集资房按证载拆一补一

（4）2015年1月1日后未经批准建设不予补偿

（5）货币补偿为12000元/平

签约奖励20000元/栋，临迁费为22元/平/月，直接发放一年，一年后按季度发放。

6．陈田村住宅补偿方案

补偿原则：（1）合法面积拆一补一，超建面积拆四一

（2）4层以下合法面积补平层，超5层的拆四补一，4层以下合法面积加补一层

（3）非村民拆一补一，封顶308平，无证按首层拆一补一

（4）2016年1月15日后未经批准建设的不予补偿

（5）货币补偿为12000元/平

临迁费为35/平/月，直接发放一年，一年后按季度发放。签约补偿按阶梯奖励，最高4万元/栋。

7.东莞南城街道水涧头村拆迁安置项目拆赔方案

8.佛山永胜旧村更新改造拆迁补偿方案

9.白石洲拆迁补偿方案

白石洲宣拆迁补偿标准，老祖屋赔率高达1:3.5

10. 黄埔区新龙镇金坑村邓屋片区旧方案！

补偿原则：（1）按照现状建筑面积1:1补偿住宅回迁安置建筑面积(其中飘楼面积按100%计算，阳台面积按50%计算,飘板、屋檐、滴水线、装饰线等附属物不计)。

计算公式：住宅回迁安置建筑面积=首层建基面积×4+四层以下（含第四层）的飘楼面积的100%+四层以下（含第四层）外阳台面积的50%。

（2）低于四层部分按照现状建筑面积1:1补偿住宅回迁安置建筑面积（其中飘楼面积按100%计算，阳台面积按50%计算,飘板、屋檐、滴水线、装饰线等附属物不计)；不足四层部分，可选择购买回迁安置权益面积（购买回迁安置权益面积=首层建基面积×4层-现状建筑面积，由村民按照单价1200元/平方米购买）。

计算公式：住宅回迁安置建筑面积=现状实测建筑面积+购买回迁安置权益面积

（3）超出4层以上现状建筑面积按不同的结构类型分别给予建筑成本价补偿（其中，夹层、阁楼、棚屋等及主体房屋外构筑物、设施和地上附着物等只作附属物补偿

（4）针对现状人多房少的安置户，如住宅回迁安置建筑面积人均不足25平方米/人的，在不突破复建总建筑面积的情况下，可给予住宅回迁安置建筑面积补助，且该住宅回迁安置建筑面积补助不得弃产，具体住宅回迁安置建筑面积补助量视村的实际情况另行商议决定。

11. 增城区石滩镇南坣村旧改更新改造项目拆迁补偿安置方案

实际上的拆迁工作还会涉及到许多复杂的问题，例如建筑情况不同，住宅和集体物业的补偿是不一样的。有证和无证的，又是另一套补偿方式。补偿方案的不同，正是“一村一策”的体现。在后续还会针对拆迁补偿这一块，做更深层次的探讨。