正如总裁程方所言：“2019年变化很大，很多模式面临的挑战重重。没有住宅做压舱石，重资产的商业逻辑无法实现闭环，我们即使拿到接近底价的工业用地，依然不赚钱”，所以以轻为主依然是清控科创的主要业务逻辑，因此在去年双创政策在各个地方都不同程度紧缩的背景下，政府资金投入减少，清控的项目在各个地方仍做的是名列前茅，暂时还没有受到太大影响。

根据国家对房地产实行高压调控的形势变化，启迪协信开始专注于产业运营投资、聚焦核心能力、淡化“地产”概念。2019年，启迪协信实行轻重并举，把核心部门、核心能力、核心团队梳理了一遍，让这些部门成为独立的运营主体；启迪协信去年承接了不少轻资产项目，为政府以及社会上的园区做运营，取得了不错的成绩。

举个例子，启迪协信在武汉、杭州、深圳、青岛与政府合作建立科创中心，比如在杭州对5G的产业应用，启迪协信整合了中国移动、江干区政府、华为、北航等产业链多方角色参与在内，共同打造5G无人智能应用示范基地。在杭州江干建设5G网络基础设施和行业公共服务平台，形成5G网联无人系统的完整生态。同时还成立相关产业基金，从研发到运营帮助5G应用在当地铺开。这样，企业、科研机构、政府、基金方都能够在产业生态环境中找到自己的方向、诉求和市场。

中集产城成立的这五年期间，一直走的很稳，公司内部也形成了“干的多，说的少“的文化，我们来看下截至2020年2月份中集产城的项目：

在项目布局方面主要围绕“2+X”进行扩张。其中，“2”代表粤港澳大湾区和长三角地区。“X”代表股东单位有产业资源协同的一些区域。例如，在环渤海地区的青岛胶州，中集集团的冷链基地、特种箱以及冷链产业研究院都已落地，因此中集产城在胶州也有意向布局冷链产业基地。

在长三角地区，中集以产城综合体的方式在上海布局了美兰湖中集智城项目。该项目位于上海宝山区罗店镇，总建筑面积约79万平方米，主要以高端装备制造、海洋工程、云创服务产业等领域为主。在江苏扬州， 江广科创金融中心项目已进入规划、建设阶段，该项目位于江都区，占地约146亩，建筑面积约27万平方米，包括3万平方米的人才房、22万平方米以金融产业和总部基地为主的办公以及1.5万平方米的商业配套。在2020年2月底，在扬州又新签约了一个约1000亩的产城融合项目。在南京，还落地了“一重一轻”两个产业园区项目。

在粤港澳大湾区，东莞的中集智谷项目已投入运营，重点发展高端装备制造、新一代信息技术、新材料等战略新兴产业，并已成为东莞重点的国家级孵化器。在深圳前海，打造太子湾项目，将成为代表深圳参与世界级CBD竞争的核心项目。中集低轨卫星物联网产业园位于深圳光明，总建筑面积13.88万平米，作为深圳市重点项目，重点发展低轨卫星研发及物联网应用环节，包含研发办公、卫星工场、KEPLER航天展览馆、人才公寓、太空情景体验商业等产服配套与轻型生产研制空间。在顺德，总建筑面积56万平方米的中集产城军民融合产业园项目已进入紧张的施工阶段，项目聚焦航空航天、新一代信息技术、高端装备制造等军民融合重要领域。在江门，中集产城布局了中集智库小微双创基地项目，以模块化建筑和智能家居为主导，将凝聚包括智能装备、新型材料、互联网智能等相关行业，项目占地50亩，建筑面积10.54万平方米，投资额近5亿元。此外，中集产城通过轻资产运营，在深圳宝安成功运营了以光电产业为主导的中集创谷，项目总面积约5.6万平方米，目前已导入太龙科技、天合光电等龙头企业，厂房出租率100%。

中集可谓不鸣则已，一鸣惊人，没想到一向低调的央企中集产城已然打造了如此之多的园区，相比一些故事讲得天花乱坠，事情干得支离破碎的民企好太多！

在去年宏观去杠杆、清理债务的情况下，政府财政比较吃紧，双创投入随之减少较多。原来双创与联合办公绑定，会有一些资本入场，但去年联合办公出现爆雷后，大批资本退出或者不敢继续投入。这些原因叠加在一起，导致双创整体行情比较困难。

受疫情影响，各企业开复工受到影响，生产制造业上半年国内生产减缓，下半年外放需求降低，直接导致日子不好过，今年应该是以活下去为主。但是，金融和产业政策会帮助大家渡过危机：比如央行放水、产业政策会密集出台、疫情过后应该会出现新的市场机会、线上办公与线下办公的组合方式。

一方面，虽然此次疫情对各行业的冲击较大，但是经济发展仍然要朝前走。未来，国家可能会一手抓疫情，一手促发展。实体经济要振兴，未来可能陆续会出台相关政策刺激产业发展，这也将为产城融合事业带来更多益处。另一方面，中集产城的园区项目瞄准的客户大多数还是中小微企业，本次疫情对中小微企业的负面影响相当大。很多中小微企业的现金很难撑过3个月，当政策和扶持措施出台后，这些企业可能已经倒下了。中集产城也在积极寻找对策，并研究应对措施。

作为央企，企业减免租金，为企业申请政策扶持、金融资源对接以及人员招聘等，帮助企业先“活下去”。与此同时，在这次疫情中，中集产城也看到了数字经济的特有优势，它渗透在防疫抗疫、居民生活、企业生产、医疗救助、教育教学等各个方面，成为保障社会运转的重要支撑。所以，未来中集产城的产业园区将重点布局5G的基础设施建设及场景应用，实现智慧运营，为企业降本增效。

从宏观经济来看，受疫情影响，全球环境都不乐观。疫情过后，政府必然出手挽救经济，顺应2019年对产业结构进行调整，对中小企业、高科技企业扶持力度更大。一二线城市的产业园区作为这些中小企业、高科技企业的载体，在疫情结束后会迎来一个大的发展。不同于传统的招商引资——完全通过税收和产值来考核入园企业，政府已然侧重于产业结构、新兴产业的发展以及对于整体区域经济的后效性的关注。因此，启迪协信在产业招商的同时，注重产业生态的打造，助力地区产业可持续性发展。

从大的产业环境来看，在疫情的影响下北上广深4个城市在生命技术和大健康产业领域一定会有非常大的突破，但是对鸿坤产业来说不会有太大影响，因为鸿坤提出的六大产业领域就包含了这一个大方向。去年鸿坤产业也打造了几个特色产业园，都是和大健康相关的领域,比如鸿坤产业收购的西曼二期，现在定位成了国际生物医药园。除此之外，智能制造会是未来的发力点，包括文创体育也是一线和强二线城市着力发展的一个重要领域。

此次疫情对中电光谷在湖北地区业务的影响主要体现在园区空间的销售与租赁、餐饮服务以及酒店服务等，但是中电光谷也做了分析：2019年湖北产业园销售收入在同类业务中占比15%，其次租金收入在同类业务中占比10%，酒店餐饮收入在同类业务中占比3-5%，总的来说不会超过30%，所以对整体大盘影响是不大的。自主投资园区的业务招商始终是中电光谷的压舱石，合肥、长沙、青岛、咸阳、成都这些城市的招商决定了今年整个园区招商的大盘。同时，应对湖北园区业务措施，目前有这两方面：首先，打造跨区域招商协同平台，实现线上招商；其次，推动跨区域招商联动，实现线上招商、全员推介，特别是发挥深圳、上海、武汉等产业招商中心的作用。与此同时，因为去年的综合运营业务共签了50多个亿，今年将进一步强化在综合运营方面的发展，也将积极推进与基金合作项目布局的思维。

清控科创的业务是在创新创业的市场大潮中发展起来的，通过运营政府型园区获取运营费用、品牌费用和招商奖励。除此以外，清控也已经打通了城市运营的业务模块。在一个诸如超过10平方公里的大片区的开发中，通过与基础设施建设公司的轻重搭配，参与片区的产业招商和城市运营。这模式能将载体招商运营延伸到土地招商运营，有助于拓展公司业务的第二增长曲线，同时将招商资源进行前中后的链条整合，打造更为完备的生态闭环。

中电建-清控科创联合体签约东营市PPP项目

2019年11月28日，东营市北二路沿线及金湖银河片区综合开发PPP项目签约仪式在东营会堂隆重举行。清控科创作为该项目中标的联合体成员单位之一，主要负责片区的概念性规划、产业导入与发展服务，推动合作区域的投资落地、税收增长，以实现片区整体价值提升。

同时，清控今年会进一步强化赋能平台建设，因为平台赋能不是一两年就可以完成的，需要按照计划再进一步夯实。第二是利用工具去提升，这是去年的一个重要思路转变。这个行业不太能培养标准化人才，具有较强的随机性。因为对人才的评判标准不清，选人用人往往难以确定。所以需通过工具去强化人的能力。今年清控科创会着重开展招商工具、营销工具、政府政策工具的开发，这些最终也进入赋能中心，作为对外的支撑。

另一方面，今年能够明显感觉到风向有所变化，政府需求从双创大幅度转向产业招商。首先是经济下行的压力迫使政府工作重心必须回归到产业招商；其次是十四五计划马上开局，所以今年大家也要提前做好产业谋划和布局。清控科创将继续突出和强化产业招商能力，在产业招商上发力。

最后说说清控的反向飞地。其实，很多专业的园区运营机构在上海并没有多少项目，原因很简单，上海的政策较为苛刻，很多业内人士都认为在上海做产业园区并不像想象中的那么容易，上海具有人才高地、营商环境等优势，但恰恰这些优势也成为了一种隐形的优越感，所以在园区政策上反不如其他省市。所以清控带着二三线城市的政府园区来上海开设“办事处”，“割”上海的“韭菜”，事实上各种驻沪招商办多少年来一直在这么干，比如张江等地，这也是上海中小企业流失严重，工业经济持续下滑的原因之一。

在投资平台方面，中集产城正在尝试设立产业投资基金。目前相关工作仍在探索过程中，中集产城也在寻找境内外的资金来合作，为项目开发提供更多支持。

在持有物业方面，中集产城主动持有部分优质物业，未来通过资产证券的方式进行退出。以东莞松山湖项目为例，政府规定20%必须自持，80%的物业可以分割出售。但中集产城一共持有了50%，在政府规定的基础上主动多持有了30%。如果未来租金回报率超过7%-8%，这些优质资产也可以通过ABS的方式来实现退出。

在股权投资方面，中集产城计划引进一些大的投资机构，通过跟投的方式来支持园区内企业的发展。但是国有企业对初创企业投资有一些限制，目前中集产城在研究一些诸如租金换股权的方式来扶持更多初创企业。

目前鸿坤园区里面确实是以研发总部经济为主，但是今年会发生一些变化，和大兴政府合作的中日合作园区，总面积有二十多平方公里，有很多生产用地，所以今年会有很多制造型企业进入鸿坤的园区。今年上半年在宁波和福州的一个项目里，也有较大规模的工业用地来进行工业园的规划建设。工业产品线的规划其实鸿坤一直都有，但作为一个大规模体量的工业园，可能从今年才开始。

北京中日国际合作产业园相关介绍

北京中日国际合作产业园是在中国国家发展和改革委员会与北京市政府共同倡议下，充分发挥北京丰富的科技创新资源和对全国市场辐射带动作用优势，实现中日双方互利共赢所建设的国际级产业园，而这一国际级产业园即将落户京南。鸿坤产业将继续发挥京南产业龙头企业作用，整合优质资源，在服务北京中日国际产业园发展建设中全力贡献力量。目前，鸿坤产业已与多家日资企业、行业协会商洽中日产业园产业合作，积极探索中日两国人才、技术、资本、项目上的发展机遇。

一方面，当前各级政府都着力于发展经济，而在发展经济当中，实体经济可以排在首位，受到10号文影响的，不仅包括产城平台公司，同时也包括政府本身。所以与区域政府紧密结合，继续保持PPP的业务是荣盛今年的重点之一。

另一方面，谋求自身模式转型。当前房地产形势下行，荣盛作为上游业务板块，承担的风险、不确定因素很大，所以下一步的产业园运营会向探索轻资产运营转换，从长期来看，将把产业招商和产业链打造作为业务核心，同时谋求产城业务多样化，探索新的盈利模式，确保现金流的稳定。

中电光谷是2014年上市，在2015年、2016年，就提出了建数字化平台。其实数字化、信息化是一种手段，其实是为企业战略、产业发展服务的。只有当数字化信息积累到一定程度的时候，产生的裂变效应会使园区服务无论是从规模上、质量上，还是效率上都会产生飞跃。产业资源共享平台是在2018年10月份成都举办的国家双创周上正式亮相的，当时是1.0版；2018年，经过大股东CEC的推介，入选了国家发改委“共享经济典型案例”， 2019年2月份入选了国家工信部的“企业上云典型案例”，3月份获得了国家发改委财政资金支持。在2019年5月份举行的第二届数字中国（福州）峰会上，中电光谷发布了数字园区2.0版。今年“园区通”又根据疫情下各地不同的情况，突出打造和链接了更多的专项服务资源。在园区企业复工复产下发挥着重要作用，充分展示出帮助更多的园区企业管理的积极作用。在这个过程中收集到园区各类企业信息数据，对于以后提升园区运营服务的质量和效率也是一笔非常宝贵的财富。同时，今年智能基础设施改造升级纳入重点工作任务，这将为后续的数字化运营提供坚实基础。

因为疫情影响，今年国资委和（中国节能环保）集团对中节能实业提出的要求是快速恢复并且保持增长，甚至希望能够超额完成任务。所以，今年中节能的主要任务会在营销方面；新项目拓展方面，将会延续之前的思路；品牌方面，中节能还将围绕 “生态城区运营商”的新定位展开工作。

生态城区是国家层面一直在倡导和支持的，之前曾经以“产业小镇”的形态出现过。目前浙江推出了“未来社区”的概念，其中包括“旧城改造”和“新建城区”两块，重点在于把握人流以及产业，这点也和中节能的“生态城区”概念有相结合之处。

另外就是长江大保护战略，这是中国节能环保集团承担国家战略任务的一项工作，关系着中节能实业的责任与使命。上一年中节能基于该战略在湖州落了“生态新城”项目，并且得到了国家发改委的认证和支持，也得到了（中国节能环保）集团的认可。

“2”代表粤港澳大湾区和长三角地区。“X”代表股东单位有产业资源的一些区域。例如，在环渤海地区的青岛胶州，中集集团的冷链基地、特种箱以及冷链产业研究院都已落地，因此中集产城在胶州也通过“园中园”的方式进行了项目布局。

除此以外，中集还力争做到“带凤筑巢”。无论重资产还是轻资产，其核心都在产业资源的整合与导入。相比很多产业园区“筑巢引凤”的做法，中集产城采用的是“带凤筑巢”的发展模式和运营思路。即便是以实业起家的中集集团，虽然拥有制造、能化、车辆、空港、物流等相关产业资源，但不可能所有产城项目中的资源都由中集提供，还需要发现、多培养、多协同更多的“凤凰”。

2020年上半年在宁波、福州、厦门都可能会有新项目的启动，所以今年更多的还是在东部沿海的几个核心城市发力。虽然进入每个城市的方式会有一些差异，但是鸿坤产业一贯的策略就是以现有项目为核心，向周边做拓展，这样从人力角度来说成本是比较节约的。

中电光谷选择进入一个城市的模式有两种：第一种模式是自主投资。选择进入这个城市，拿到相关土地后，在土地上规划定位园区，引领政府出台相关产业政策，最后形成产业聚集。目前，中电光谷已经明确2020年要在天津和咸阳做自主投资，去年下半年已经在咸阳开始招商，半年就已达到将近4-5万平方米的成绩水平。第二种模式是提供专业服务，用综合运营能力服务产业。在2019年初，咸阳国资在当地开发70万平方米的咸阳起点科技城，邀请中电光谷做产业规划；从规划开始到过程中，中电光谷用EPC的模式来给他提供设计、施工一体化，同时中电光谷也提供招商运营服务。

对京津冀来讲，房地产严格调控已经持续四五年时间，市场相对低迷，现在北方的房地产公司，特别是环北京包括京津冀的房地产公司，在TOP100中名次下滑。结合现在国家强调大湾区、长三角等这些城市群以及郑州、武汉这些中心城市战略，以全国中心城市群土地价格情况看，整体来看环京是个洼地，值得关注。

所以，荣盛下一步重点布局将还在环北京区域。京津冀有着一体化城市群、雄安新区规划、首都大兴机场这么多的利好条件，经济发展潜力值得期待，只要找到有序发展途径，将在全国各大城市群中位居前列。

总裁程方在去年推出“六区论”之后，今年又向我们介绍了“五大赋能”：

1．财务赋能。围绕轻资产特征建立了轻资产园区管理的财务管控体系，精确把控项目运营成本。

2．风控赋能。清控科创梳理出所有的经营管控节点，要求按照规范执行，降低了合伙人的学习成本和风险，避免犯重复性的错误，使项目能够快速进入正轨。

3．数据赋能。在已有的第三方系统基础上结合园区运营的特性做数据统计的二次开发，更加精确的监测项目运营情况。目前，入驻企业的数据能精确到月，园区运营数据精确到周。

4．品牌赋能。进一步打造一个全国知名的专业化园区运营管理品牌，提升项目附加值。

5．研究赋能。科创研究院选取行业发展的一些共性问题从底层理论进行研究，厘清行业发展的本质规律。在规律的基础上总结方法论，如对产业集群理论的研究，从本质规律上指导项目招商实践。

对清控而言，赋能本身不是目的，而是过程，赋能的最终目标是要降低人的不确定性，降低团队管理成本，帮助实现从“双创”向“产业招商”的转变。

针对如何找到与园区主题相关的企业？如何与这些企业互动？如何在互动过程中解决产业落地的问题？落地以后如何与企业建立粘性？这四大问题，中集产城找到了6个切入口，分别是“学、研、政、投、协、企”。“学”就是向行业内的学者多联系，多学习，与各大高校建立合作关系。“研”是和专业领域的研究机构多合作，以卫星物联网产业为例，中集产城与泰伯研究院共同发布了《卫星物联网产业发展白皮书》，让更多企业加入和了解卫星物联网产业链，未来可能还会发布卫星物联网产业指数。“政”是与科技机构、地方商会建立圈层联系，建立合作伙伴关系。“投”是与产业领域的投资机构、投行进行深入沟通和交流。“协”是与行业协会打交道，中集产城不仅加入协会，还参与运作协会。“企”是指与行业内的企业进行对接，目前中集产城与华讯方舟、九天微星等70余家卫星物联网产业企业进行了对接。

为解决招商难题，启迪协信主要做了三件事：

1.通过精确选址（一二线城市的中心或副中心）做科技研发、创新办公等为代表的产品；

2.对产业进行梳理，对入园产业进行慎重筛选，它有没有可能在园区长久呆下去，能不能形成产业生态的一环；

3.搭建产业生态环境，而不是简单通过售价、租金来构建产业生态平衡。因此，启迪协信园区的招商指标一般为第一年实现30%的招商，重点在于搭建产业生态链，导入龙头企业、科技企业，第二年、第三年招商指标再逐渐上升。

1.持续不断的导入招商资源；

2.鸿坤产业有一个产业促进部，通过和产业IP进行合作，在项目拓展的时候形成合力、满足产业IP本身也有一些招商入驻的需求、实现跨园区之间的联动；

3.合理利用鸿坤产业合作伙伴的资源，较高的入驻率和合作伙伴圈层的关系是密不可分的。

现在业内很多的运营，其实仅仅只是一种普适性、社会化的服务，特别在互联网时代，这种服务会迅速被淘汰。产业运营未来的核心竞争力，不仅是提升自己的软性竞争力，同时它也带来新的盈利模式，这是星河关注产业运营和产业服务的主逻辑。

产品单一化、标准化的优点就是利于租售，可以节约成本。但中电光谷认为做产业地产可能要转变一种思维，要从客户的需求、产业的需求出发，而并不是说了解某类园区的规律，就能简单的复制到其他城市。实际上，中电光谷应该关注这个城市是否具备产业发展、产业聚集的土壤，这些土壤不仅是政府能给多少政策，更多的是这类企业愿不愿意在此聚集、形成一种产业生态。