新区拿地,坑了多少房企
阅读:2924 2020-07-01
提起新区建设,这是各地方政府的梦想,孜孜以求,做梦都想干成的事情。提起在新区拿地,很多房企拿地后被套的情况比比皆是,如何识别一个城市新区的优劣,是投资人拿地防坑的必备技能。

(一)
根据发改委下属的城市和小城镇改革发展中心统计的数字显示,目前国内90%以上的地级市都规划或者建设自己的新区,大部分的县城也有自己的新区。新区的规划人口,甚至达到了34亿之多,真是让人为之一震。
地方政府热衷于新区建设,是多方原因的结果。一方面老城区拆迁成本过高,大多已建成,不利于整体打造。另一方面,新区是一个全新的开始,利于整体规划,方便画各种蓝图,改善城市形象,短平快地出政绩。新区起步之后,也可以通过大量卖地,补充土地财政收入,实现正循环。
很多房企基于前瞻性低价拿地,或者为地方做贡献,配合地方政府工作角度出发,积极介入新区拿地。但是事实证明,大部分都以套牢,或者退地结局。被多如牛毛的XX新区,坑过的房企数不胜数,甚至有的地方政府把当地的龙头房企坑死的,这种案例屡见不鲜。

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(二)
从新区的能级上来讲,有国家级新区,然后是国家经济开发区,最后是省级产业新区。作为第一梯队的国家级新区,在资源导入,政策支持,资金扶持上具有无可比拟的优势,更加容易做成功。目前中国有19个国家级新区:北京雄安新区、上海浦东新区、天津滨海新区、重庆两江新区、浙江舟山群岛新区、甘肃兰州新区、广州南沙新区、陕西西咸新区、贵州贵安新区、青岛西海岸新区、大连金普新区、四川天府新区、湖南湘江新区等。
之前有一些专家直言,但是目前国内真正做起来的国家级新区,只成功了“两个半”,即成功的浦东新区,北京雄安新区和半成功的四川天府新区,其他的新区大多没有达到预期的发展目标,沦为了“纸上新区”。国家级新区尚且如此,其他梯队的新区,能够做起来的更是凤毛麟角。
(三)
在新区投资拿地,从本质上认准一个城市新区发展潜力,尤为重要。具体来讲,可以从下面几个维度着手:
1、新区与老城区的距离,一定不能太远。新区建设距离老城区或者主城区较近,能够就近充分享受老城区的配套和资源,通勤距离也短,方便导入人口和产业,以点带面地发展。大家可以观察一下自己身边的城市,那些沿着主城区发展的新区,最终都发展起来了,大多都还做得不错。
如果新区远离老城区,一切配套和产业都要从零开始,投入会是一个无底洞,大多数地方的财力无法负担。现在很多城市搞的卫星城,大多无果而终,就是因为投入太大。
除了直线距离的远近,还有一种就是自然障碍的阻隔。比如山脉,大江大河的阻挡,在交通配套彻底跟上之前,是很难发展起来的。距离主城区远的新区,一定会出现问题,很难发展起来。
2、是否有可落地的产业规划。新区的发展潜力,最终还是取决于自身的经济造血能力,纯粹靠发展房地产是不可能的。很多新区规划很高大上,但是其中的产业内容却很虚,根本无法落地。更多的是没有清晰的前瞻性产业规划,一边走一边干,至于怎么干,自己都不清楚。
3、新区起步区的面积一定不能太大。地方的财力和资源是有限的,必须将其投射在关键点上,才能成事儿。比如某城市的新区规划有300平方公里,基础设施投入高达千亿,建设了20年,也就才开发不到30平方公里,形成了大量的债务,后续开发乏力。
城市新区的发展,应当在符合其资源能力的基础上,选择合适的起步区面积,循序渐进的,以小面发展带动远期大范围。特别是现在中央严查地方债,平台公司举债困难的情况下,想通过大干快上建设新区基本上已不可能。
4、符合城市发展规律。举个简单的例子,现在很多城市在兴起高铁新城建设,但是高铁站离主城区却很远,远的能有30公里的。高铁的开通,固然会带来人流和物流的聚集,能够促进城市化发展,但是高铁是典型的快进快出,不会形成聚集效应,更会存在反向“虹吸”效应,将资源聚集到其他有比较优势的城市。失败的高铁新城,案例实在是太多了。
每个城市向外扩张,都会有自己的客观规律,是在充分考虑地形(决定拆迁和平整成本),配套成本,资源禀赋后的综合结果。
5、不瞎折腾。不少地方的新区建设,随意性太强,往往伴随着一届政府的强烈主观色彩。新概念频出,高铁新城,高新区,空港新城,但是奇怪的是都离主城区很远,需要打车几十公里才能到家,失去了原有的方便性。
新区建设能做到不折腾的,有清晰的思路,而不是相互否定的,制定的规划能够始终如一执行下去的,大概率能成事儿。

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