重磅！再放大招，这个一线城市第4次放松限购！ ARCHINA 资讯

重磅！再放大招，这个一线城市第4次放松限购！

阅读:2991 2020-03-19

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广州，正在钝刀子割肉。

连续4个月，广州小动作不断，正在用一连串的放松限购，用最大程度的政策利好，不断释放源源不断的购买力：南沙、黄埔、花都、番禺（购房补贴）、白云。

下一个，会是谁？

万幸，白云这个政策还在。

这一次限购的豁口，瞄准了白云。

3月16日，广州市白云区人力资源和社会保障局、住房建设和交通局发布《关于白云区完善人才政策的通知》。

《通知》规定：

在白云区连续工作满一年，具备中级或以上专业技术职称、或具有大专及大专以上学历、或在白云区注册企业担任中高级管理职务，即可在江高、人和、太和、钟落潭四镇买房。

注：白云区也很聪明，以上政策仅试行一年

浓缩成一句话就是：

白云工作1年＋大专学历，就可在四镇买房。

此前，外地人需要连续缴满5年社保或个税，才能购买1套住房。

这一次，直接把门槛几乎拉到最低：

大专就行。

这是白云四镇的区位：

以广州核心为中心，新塘22公里，中新知识城29公里，南沙35公里，白云四镇仅有20公里。

相比其他三个最红的片区，白云四镇反而最近。

这个政策会被锤吗？

肯定不会。

今年被捶的政策中，公寓+首付才是红线，人才落户正大光明。

如果大家还记得，上次南沙放松限购，那可是顶着高层刚刚开完会，就这都不会被捶，此后12月连续3次放松限购，尺度把握非常准。

这次仅仅是白云下面四个镇，有必要挨捶吗？

对广州会有影响吗？

几乎为0。

白云本身存在感就不高，城市面貌很差，产业很传统，以物流、商贸、加工等实业为主。地缘自住为主，虽然人口最多，高达280万，尤其是对标珠江新城的白云新城，完全没有达到预期，片区溢价很小。

更别提这4个镇了。除了中铁、龙湖等个别房企以外，真正进驻的房企其实非常少，楼盘也很少，只有地缘自住，投资可以放弃。

这一次白云的放松限购，很明确，也很精准，只是针对四镇。别说对广州市场，就是对白云市场，基本不会产生影响。

政策这么小，分析啥用？

广州的动作是一连串的，就像钝刀子割肉。

看着不起眼，但是到现在为止，广州仅剩4个主城区还在限购。

广州急眼了！

作为一线城市，放眼全国，只有广州这一个城市，放松限购跨度长，限购放松力度大。从去年12月到今年3月，短短4个月，连续4个片区的放松限购，外加番禺的购房补贴。

除了不限购的从化、增城，南沙、花都、黄埔、番禺（购房补贴），再加上现在的白云（四镇），仅剩下越秀、海珠、荔湾、天河4个区仍在限购，而且这4个区是广州的绝对主城区。

注：图片来源于“广州房产”

很明显，广州的限购豁口不断扩大！

尤其是外围片区，供应量非常大，接盘侠又非常少，降价的降价，市场波动很大，急需政策补位。

老广爱主城，新广奔新区，以珠江新城为核心，往东去黄埔、增城，往南去番禺、南沙。

广州市场分为3个等级：

1、绝对主城，海珠天河越秀荔湾，限购区；

2、近郊片区，白云、花都、黄埔、南沙、番禺，放松限购；

3、不限购区，从化，增城。

除了白云放松限购外，广州最吸引全国关注的两件事：

一件是越秀地王，

一件是远郊降价。

降价潮，正在蔓延广州远郊：

比如增城的招商臻园：

“无套路，臻特价，19xxx元/㎡起”。

来自增城招商臻园的这则广告，吸引了全国人民的关注。

特价当天，售楼部外停满了车：

招商臻园这一波降价，竞品见了流泪、业主见了沉默：1、售价几乎等于楼面价，甚至低于楼面价；2、最近3年价格不断下跌：

2017年，招商拿下新塘地块，楼面价高达2万；

2018年，首开成交价3万2，还不含双合同；

2019年，米宅年初、年底2次探盘，均价2万7；

2020年，打出特价19XXX起，均价2万3。

个别房源甚至跌破楼面价，比首开直接低了1万！

辛辛苦苦忙三天，一夜回到解放前。

除了增城，黄埔、番禺、从化等纷纷出现特价盘：

增城放出13888特价房，最高降7600，周边楼面价已经1万2；

碧桂园云顶楼面价2万4，18/19年成交价3万，如今特价房2万4；

中新知识城的招商，洋房最低报价1万6起，最高降9000；

从化最低1.18万；黄阁最低1.78万；花都一口价7888；

这么多的降价盘？要不要抢？

1、全在远郊，主城极少；

2、房源极少，不是全部，最重要的，记得那个“起”；

3、地王站岗不再少数。

大家最关注的地王。

3月10日，广州城投以235701万的底价，拿下越秀南路地块，扣除1.3万平的配建面积后，成交楼面价6.45万元/平，一举打破海珠石岗路地块创下的5.5万的记录。

很多人都在说：国企托底。这一点没错。

广州越秀地王，很多自媒体都分析烂了。

我来说点别的，跟大家分享一下过去4年，广州出现的各大地王：

海珠地王，楼面价55437，2017.3.29；

白云地王，楼面价45469，2016.11.22；

海珠地王，楼面价42573，2016.11.22；

荔湾地王，楼面价42520，2019.9.19；

荔湾地王，楼面价41582，2016.11.22；

荔湾地王，楼面价41085，2016.11.25；

白云地王，楼面价40411，2016.11.25；

天河地王，楼面价37465，2019.2.28；

荔湾地王，楼面价37216，2020.1.19；

荔湾地王，楼面价36773，2016.8.16；

海珠地王，楼面价34628，2019.10.24；

广州七成地王已经入市，入市周期高达18个月，非常艰难。

如果再加上这一次越秀地王，可以发现这样一个规律：

1、全部位于主城，连南沙、黄埔都没有；

2、地王时间全部在16-19年，非常紧凑；

3、地王入市极极慢，几乎都是豪宅定位；

4、越秀地王，明显国企托底，主城托底；

平淡期，地王跟市场无关。

不管地王还是流拍，对于普宅市场，都不会造成非常大的影响。

最近一直在研究广州。

广州市场确实够大，甚至加上佛山，东西60公里，南北70公里，体量非常庞大，版块非常多，甚至是深耕市场的本地人，某个片区曾经1年未去。

广州又非常复杂，4个月内连续4次放松限购，外加番禺50万购房补贴，6万45的地王加身，远郊又有一帮的降价盘，利好与利空交织。

因此，对于广州市场的选筹：

1、大利好、大调控不用期待，大了被捶，小的无用，就看城市基本面。广州有价值吗？黄埔有价值吗？增城有价值吗？南沙有价值吗？

2、放松限购，一定是经济出了问题，毛衣战+疫情，压力很大，广州的出口和消费都受到非常大的利空，只能拆东墙补西墙，也是没办法。

3、广州投资，一定要站在大湾区的高度，珠海北围、广州的中新知识城、明珠湾，东莞的长安虎门、凤岗，佛山的千灯湖等等，哪个更好？

4、广州非常明显的8-4-2，老广奔主城四区，新广去黄埔、番禺，投资奔增城、南沙、黄埔。随着南沙、黄埔的限购被打开，增城价值越来越小。

5、主城四区放开限购意义不大，单价太高，动辄4、5万，地缘自住居多，对市场影响很小，但是同时主城四区保值、抗跌、收租非常强。

6、黄埔是近郊中最好的片区，而科学城是黄埔最优质的版块，有产业，有人口，有地铁，城市面貌新，3万5-4万左右的均价，投资自住都可以。

7、4万左右肯定选择天河和黄埔，3万以下选择首选南沙明珠湾（灵山岛尖和横沥岛）、中新知识城，但是要长持，周期比较长。

6、这是1个月前广州售楼部刚复工的场景，广州最火的项目之二，足以说明一个问题，广州市场不缺人，更不缺来自全国的现金流。

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