政策从未转向，只是微调

政策导向未变，只是微调。近期央行喊话部分放松开发贷和按揭，随后中央经济工作会议对地产行业支柱产业的表述，强调以稳为主，有序发展。这两天又有传闻央行鼓励银行给十二家国有开发商提供贷款，定向收购困难民营企业的项目。但导向从来没变，坚持房住不炒、稳地价、稳房价、稳预期，坚决降杠杆。只不过做一些力度的微调，防止过急过快，造成系统性风险。

从暖风吹，到坚冰化，会有一个滞后期。从喊话到形成政策，估计要两到三个月，从政策出台到产生效果，估计还要三个月的时间。病来如山倒，病去如抽丝，市场恢复还需要时间和耐心。目前各金融机构和市场客户都还在观望，如果明年三月份触底，六月份恢复常态，都已是比较乐观。

倒下的企业有个共性，都是近年发展快速，负债率比较高的民营头部房企。这一轮国企、外企和小型房企反而相对安全，三道红线如同兴奋剂检测，国企查出可以不用停赛，外企免测，小型房企由于没有进主赛场，之前也借不到太多钱，反而安全。

凡事不仅畏果，更要畏因。地产行业陷入此时困境，是在外部三大因素的共同作用下，走上这条规模狂奔的独木桥。一是政策，土增税，限价和两年开工，导致开发商都只能做刚需流量盘；二是资本市场，以土储规模为标准，来衡量增长性，决定公司价值；三是金融机构，前两年的相对宽松，提供大量流动性，包括影子银行。雪崩之时，没有一片雪花是无辜的。出来混，总是要还的，爬得高的，摔得就重。

放弃幻想，认认真真降杠杆。地产的春天不会再有，行业的高速增长期已经过去，要换一种方式应对新的环境。行业已经不再是年轻人，不可以再喝酒蹦迪熬夜，要改成保温杯里泡枸杞的中年状态，要认认真真降杠杆，养生才能活得久些。未来优秀房企的负债率可能不是70%，而是30%。

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行业仍然健康，前方还有曙光

作为国计民生的支柱产业，地产行业并不像想象中的暴利和高泡沫。首先，地产行业的毛利率在A股行业中只能排到第九位，甚至低于农林牧副渔。其次，整个行业加一起，利润比不过一支烟，市值比不过一瓶酒。中国烟草20年的利税12800亿，超过地产行业所有上市公司利润总和，茅台的市值，也一度超过所有房企市值的总和。再次，这一轮全球货币放水，导致全球房价暴涨，而中国这两年的房价基本平稳。

房地产行业除了背锅侠之外，其实还有五个重要的功能角色。一是城市建设者，这些年改变城市面貌和居住条件有目共睹；二是来料加工商，只赚点加工费，房价涨幅主要来自于原材料的涨幅；三是财富的搬运工，把土地批发来，再零售出去，帮助广大群众增加了财产型收入，是共同富裕的贡献者；四是税收代征者，地价如同城市配套使用税，2020年行业买地就贡献给地方财政8.4万亿，还不含相关联的各类税收；五是经济压舱石，整个房地产行业占GDP约17%，加上下游，要超过20%。可以更辩证地看房地产行业的功过得失，很多角色还需要维持。

房地产市场四个主体间的角色关系，如同股票发行上市。其中地方政府是控股股东，购房者是散户，银行是资金方，房企好比负责发行且包销的券商。其中银行旱涝保收，券商只收发行投顾费，股票上涨时只对大股东和散户最有利。由于有土增税，券商基本没有自营盘，股价涨时与其并没有太大关系，但股价跌时，券商要兜底损失，因为地价和造价已经预先投入。如同鸬鹚，脖子上扎着红线，捕到鱼，不可能吃到大的，捕不到鱼，饿肚子是肯定的。

房地产行业还是有未来。中国的城市化率离发达国家还有近20%的差距，经济发展增速仍然是全球第一梯队，未来十几年，房地产的十几万亿的体量仍然可以维持。哪怕城市化完成，进入稳定的成熟市场，如同美国和日本，也有每人每年一平米的建设量，按人均三十平米，三十年更新一次计算，中国稳定期每年十亿平米建设量总是有的，仍然是个大海。没有倒闭的行业，只有倒闭的企业，曙光将再现，要保持信心。

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如何重塑信心与稳定市场

从中央经济工作会议报告中，可以看到2022年稳字当头的核心思想，稳字在文中一共出现了24次。22年的经济内外部环境压力都大，房地产行业不能在这个时候再给国家添乱，应该发挥好压舱石的作用。压舱石最重要的作用就是稳，但注意压舱石永远是压舱石，不会变成发动机。

由于一系列的爆雷事件，让政府、银行和购房者都信心全无。政府大幅度提升监管措施，银行不敢放贷甚至提前收贷，购房者不敢买房，一怕买错，交不了房，二怕买贵，市场降价。如果22年市场要稳，就要恢复各方信心，让市场正常流动起来。在中央大政策导向下，提供七条实施过程中的小建议：

保证二手房市场，既是部分首置和首改客户的正常需求，又是稳定一手房正常交易量的重要因素。希望保障购买二手房的按揭支持，同时建议取消二手房指导价，购房者个体之间，应遵循市场定价。二手房价控制的核心是市场预期，最大的预期来自于地价的上涨。

首套无论从实际需求还是政策导向上，都应该支持，建议降低首套购房的首付成数与按揭利率，减轻其负担。

建议住建部统一规定监管规则，地方政府参照执行，不要额外加码。但可以根据企业投入金额和信用等级分类管理，回收现金不能超过投入金额，可以用银行保函替代项目监管资金。既保证安全，又恢复行业部分流动性。

一是总量均衡，结合三年降杠杆的大目标，保障年度投放量，不过快下降；二是企业均衡，在国企和民企之间，按照存量的比例，分类均衡投放，避免旱涝失衡；三是区域均衡，对东北、西南、西北等经济不发达区域，也鼓励适度投放些开发贷与按揭。

从年初就公示城市总供地计划、三批次时间，年内确保全部供出。底价不应该每次调升，起拍价略低于建议上一年成交均价。限价透明，直接在文件上明确，不限价也说明清楚，控制好预期。

日本地产崩盘时，政府出面成立了平准基金，专项用于收购项目和资产，化解债务危机，维护资本市场信心，然后通过资产管理公司处置或REITS退出。中央可以牵头大型国资地产和金融机构联合成立，针对危机企业的项目资产和海外美元债收购。

房地产税是最好用的长效机制，全部人都有预期一定会出台，不如早点让靴子落地。只要税率可接受，一能增加地方税收，二能通过差额税率，实现定向征收。差额税率出台后，其实可以取消掉短期限购限贷等政策，甚至可以10-20%的土地出让时不限售价，让市场的归市场，保障的归保障。

房地产的青铜时代

房地产的青铜时代已经降临，黄金与白银时代都已经一去不复返，未来要做好过“苦日子、紧日子、难日子、穷日子”的准备。但穷则思变，变则通达，行业可能会有六个底层逻辑的变化：

1、从三高到三低的内生型增长模式：房企从高增长、高杠杆、高周转的三高发展模式，会转变成低利润、低增长、低杠杆的三低发展模式。房企转向内生型增长，低速但平稳。中年人的新陈代谢总是慢些，也是正常。

2、冰河期行业持续缩表：未来十年，行业整体进入持续的缩表期，行业负债率会从平均75%以上逐步降低到40%以内。这个过程一定是痛苦的，但趋势不会变，而且生病了，总得治。但行业的缩表不会影响到房价，房价总体水平依然会稳中有升，只不过增幅没有过去快，与GDP同步。

3、寒武纪物种爆发：寒武纪除了冰河，还有一个特点就是物种大爆发，地产的冰河，也会迫使很多企业谋求各种出路，可能会催生出多种相关联的新赛道，如同之前有物业服务，未来可能有长租公寓、养老、商业、资管或其他新物种。但是新物种基本上是以存量资产的管理能力、服务能力等轻资产模式。

4、企业分化加剧：民企在这一轮会有大量倒闭或萌生退意，大致分成三个三分之一，三分之一彻底倒下，三分之一存活变成小而美的公司，还有不到三分之一，能维持的正常低速发展。同时国企在行业的总量大概会提升到百分之七十。

5、城市分化加剧：一二线与三四线大幅拉开差距，一二线核心城市房价平稳上涨，交易量相对稳定，大部分三四线城市量价会持续下调。经济发展人口流入的城市，房价是会持续跑赢均值。同时一个城市的不同板块间也会大幅偏差，市区成熟板块的复合增长率会远高于城郊板块。

6、精细化发展阶段：生存下来的企业，会从粗放式发展要变成精细化发展。战略要精，管理要细，战略聚焦优势，管理抓细颗粒度。跟制造业靠拢，要以客户为导向，向能力要饭吃，向经营求效益。行业的产品和服务也会由此而得到持续提升。

青铜时代其实也是很不错的，也远比黑铁时代要强，黑铁也就仅仅是二十几年前，只是由俭入奢易，由奢入俭难而已。

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凡打不败你的，终将使你更强大

西奥多·苏斯·盖斯说过：