CEO Talk | 房地产的青铜时代
阅读:4182 2021-12-29

中国地产行业诞生以来,从没有这样的风雨飘摇、黑云压城。近几个月来,如同鱿鱼游戏,每一周都有一两家开发商轰然倒下,行业陷入一个股债双杀的螺旋式下降过程。近期中央看到问题,政策表态要维稳行业,很多人乐观地认为是否政策转向了,地产春天又要来了。要放弃幻想,地产已经进入青铜时代,是一个冰河期与寒武纪,不会再有春暖花开,要做好漫长冬天的准备。



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政策从未转向,只是微调


政策导向未变,只是微调。近期央行喊话部分放松开发贷和按揭,随后中央经济工作会议对地产行业支柱产业的表述,强调以稳为主,有序发展。这两天又有传闻央行鼓励银行给十二家国有开发商提供贷款,定向收购困难民营企业的项目。但导向从来没变,坚持房住不炒、稳地价、稳房价、稳预期,坚决降杠杆。只不过做一些力度的微调,防止过急过快,造成系统性风险。


从暖风吹,到坚冰化,会有一个滞后期。从喊话到形成政策,估计要两到三个月,从政策出台到产生效果,估计还要三个月的时间。病来如山倒,病去如抽丝,市场恢复还需要时间和耐心。目前各金融机构和市场客户都还在观望,如果明年三月份触底,六月份恢复常态,都已是比较乐观。


倒下的企业有个共性,都是近年发展快速,负债率比较高的民营头部房企。这一轮国企、外企和小型房企反而相对安全,三道红线如同兴奋剂检测,国企查出可以不用停赛,外企免测,小型房企由于没有进主赛场,之前也借不到太多钱,反而安全。


凡事不仅畏果,更要畏因。地产行业陷入此时困境,是在外部三大因素的共同作用下,走上这条规模狂奔的独木桥。一是政策,土增税,限价和两年开工,导致开发商都只能做刚需流量盘;二是资本市场,以土储规模为标准,来衡量增长性,决定公司价值;三是金融机构,前两年的相对宽松,提供大量流动性,包括影子银行。雪崩之时,没有一片雪花是无辜的。出来混,总是要还的,爬得高的,摔得就重。


放弃幻想,认认真真降杠杆。地产的春天不会再有,行业的高速增长期已经过去,要换一种方式应对新的环境。行业已经不再是年轻人,不可以再喝酒蹦迪熬夜,要改成保温杯里泡枸杞的中年状态,要认认真真降杠杆,养生才能活得久些。未来优秀房企的负债率可能不是70%,而是30%。


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行业仍然健康,前方还有曙光


作为国计民生的支柱产业,地产行业并不像想象中的暴利和高泡沫。首先,地产行业的毛利率在A股行业中只能排到第九位,甚至低于农林牧副渔。其次,整个行业加一起,利润比不过一支烟,市值比不过一瓶酒。中国烟草20年的利税12800亿,超过地产行业所有上市公司利润总和,茅台的市值,也一度超过所有房企市值的总和。再次,这一轮全球货币放水,导致全球房价暴涨,而中国这两年的房价基本平稳。


房地产行业除了背锅侠之外,其实还有五个重要的功能角色。一是城市建设者,这些年改变城市面貌和居住条件有目共睹;二是来料加工商,只赚点加工费,房价涨幅主要来自于原材料的涨幅;三是财富的搬运工,把土地批发来,再零售出去,帮助广大群众增加了财产型收入,是共同富裕的贡献者;四是税收代征者,地价如同城市配套使用税,2020年行业买地就贡献给地方财政8.4万亿,还不含相关联的各类税收;五是经济压舱石,整个房地产行业占GDP约17%,加上下游,要超过20%。可以更辩证地看房地产行业的功过得失,很多角色还需要维持。


房地产市场四个主体间的角色关系,如同股票发行上市。其中地方政府是控股股东,购房者是散户,银行是资金方,房企好比负责发行且包销的券商。其中银行旱涝保收,券商只收发行投顾费,股票上涨时只对大股东和散户最有利。由于有土增税,券商基本没有自营盘,股价涨时与其并没有太大关系,但股价跌时,券商要兜底损失,因为地价和造价已经预先投入。如同鸬鹚,脖子上扎着红线,捕到鱼,不可能吃到大的,捕不到鱼,饿肚子是肯定的。


房地产行业还是有未来。中国的城市化率离发达国家还有近20%的差距,经济发展增速仍然是全球第一梯队,未来十几年,房地产的十几万亿的体量仍然可以维持。哪怕城市化完成,进入稳定的成熟市场,如同美国和日本,也有每人每年一平米的建设量,按人均三十平米,三十年更新一次计算,中国稳定期每年十亿平米建设量总是有的,仍然是个大海。没有倒闭的行业,只有倒闭的企业,曙光将再现,要保持信心。


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如何重塑信心与稳定市场


从中央经济工作会议报告中,可以看到2022年稳字当头的核心思想,稳字在文中一共出现了24次。22年的经济内外部环境压力都大,房地产行业不能在这个时候再给国家添乱,应该发挥好压舱石的作用。压舱石最重要的作用就是稳,但注意压舱石永远是压舱石,不会变成发动机。


由于一系列的爆雷事件,让政府、银行和购房者都信心全无。政府大幅度提升监管措施,银行不敢放贷甚至提前收贷,购房者不敢买房,一怕买错,交不了房,二怕买贵,市场降价。如果22年市场要稳,就要恢复各方信心,让市场正常流动起来。在中央大政策导向下,提供七条实施过程中的小建议:


1、支持二手房正常交易:

保证二手房市场,既是部分首置和首改客户的正常需求,又是稳定一手房正常交易量的重要因素。希望保障购买二手房的按揭支持,同时建议取消二手房指导价购房者个体之间,应遵循市场定价。二手房价控制的核心是市场预期,最大的预期来自于地价的上涨。


2、支持刚需首套购房:

首套无论从实际需求还是政策导向上,都应该支持,建议降低首套购房的首付成数与按揭利率,减轻其负担。


3、项目监管有序分类:

建议住建部统一规定监管规则,地方政府参照执行,不要额外加码。但可以根据企业投入金额和信用等级分类管理,回收现金不能超过投入金额,可以用银行保函替代项目监管资金。既保证安全,又恢复行业部分流动性。


4、资金投放尽量均衡:

一是总量均衡,结合三年降杠杆的大目标,保障年度投放量,不过快下降;二是企业均衡,在国企和民企之间,按照存量的比例,分类均衡投放,避免旱涝失衡;三是区域均衡,对东北、西南、西北等经济不发达区域,也鼓励适度投放些开发贷与按揭。


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5、集中供地全年一次公示:

从年初就公示城市总供地计划、三批次时间,年内确保全部供出。底价不应该每次调升,起拍价略低于建议上一年成交均价。限价透明,直接在文件上明确,不限价也说明清楚,控制好预期。


6、成立市场平准基金:

日本地产崩盘时,政府出面成立了平准基金,专项用于收购项目和资产,化解债务危机,维护资本市场信心,然后通过资产管理公司处置或REITS退出。中央可以牵头大型国资地产和金融机构联合成立,针对危机企业的项目资产和海外美元债收购。


7、尽快出台房地产税:

房地产税是最好用的长效机制,全部人都有预期一定会出台,不如早点让靴子落地。只要税率可接受,一能增加地方税收,二能通过差额税率,实现定向征收。差额税率出台后,其实可以取消掉短期限购限贷等政策,甚至可以10-20%的土地出让时不限售价,让市场的归市场,保障的归保障。


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房地产的青铜时代


房地产的青铜时代已经降临,黄金与白银时代都已经一去不复返,未来要做好过“苦日子、紧日子、难日子、穷日子”的准备。但穷则思变,变则通达,行业可能会有六个底层逻辑的变化:


1、从三高到三低的内生型增长模式房企从高增长、高杠杆、高周转的三高发展模式,会转变成低利润、低增长、低杠杆的三低发展模式。房企转向内生型增长,低速但平稳。中年人的新陈代谢总是慢些,也是正常。


2、冰河期行业持续缩表:未来十年,行业整体进入持续的缩表期,行业负债率会从平均75%以上逐步降低到40%以内。这个过程一定是痛苦的,但趋势不会变,而且生病了,总得治。但行业的缩表不会影响到房价,房价总体水平依然会稳中有升,只不过增幅没有过去快,与GDP同步。


3、寒武纪物种爆发:寒武纪除了冰河,还有一个特点就是物种大爆发,地产的冰河,也会迫使很多企业谋求各种出路,可能会催生出多种相关联的新赛道,如同之前有物业服务,未来可能有长租公寓、养老、商业、资管或其他新物种。但是新物种基本上是以存量资产的管理能力、服务能力等轻资产模式。


4、企业分化加剧:民企在这一轮会有大量倒闭或萌生退意,大致分成三个三分之一,三分之一彻底倒下,三分之一存活变成小而美的公司,还有不到三分之一,能维持的正常低速发展。同时国企在行业的总量大概会提升到百分之七十。


5、城市分化加剧:一二线与三四线大幅拉开差距,一二线核心城市房价平稳上涨,交易量相对稳定,大部分三四线城市量价会持续下调。经济发展人口流入的城市,房价是会持续跑赢均值。同时一个城市的不同板块间也会大幅偏差,市区成熟板块的复合增长率会远高于城郊板块。


6、精细化发展阶段:生存下来的企业,会从粗放式发展要变成精细化发展。战略要精,管理要细战略聚焦优势,管理抓细颗粒度。跟制造业靠拢,要以客户为导向,向能力要饭吃,向经营求效益。行业的产品和服务也会由此而得到持续提升


青铜时代其实也是很不错的,也远比黑铁时代要强,黑铁也就仅仅是二十几年前,只是由俭入奢易,由奢入俭难而已。


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凡打不败你的,终将使你更强大


西奥多·苏斯·盖斯说过:

当坏事情发生时,你有三种选择:你可以让它定义你,让它摧毁你,或者让它使你变得更强。


行业的萌芽、发展、成熟,乃至于今天的深度调整发展,都是一个正常的规律。行业过去太顺利,缺少暴风雨的洗礼,这一场中年危机,既是考验,又有利于行业未来的平稳发展。要尊重常识、敬畏规律,在暴风雨中,让自己变得更坚强。


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