今年2月份，房企掀起了一波打折促销热潮，中海岿然不动，有媒体称中海佛系。

今天，中海披露了2019年财报，净利润416.2亿元。在已经披露财报的房企中，中海的利润还是第一，还是那个利润王，盈利能力一骑绝尘。

要说，在地产这个江湖里，无论经济周期、地产周期怎么激荡和变幻，始终屹立不倒，稳健如一，不会让人失望的企业，非中海莫属。

而且，今年是中海成立第41个年头，历经多轮周期，称得上是房地产行业的常青树。

有人说，顺境看万科，逆境学中海。只有到了市场风云变幻的时候，很多人才突然发现，原来，这么多年来，中海才是那最牛的那一个。

因为近20年来，中海一直是国内盈利能力最强的房企，没有之一。

在最新的年报中，中海董事局主席颜建国说：长期持续稳健增长，是本集团过去和将来走向下一个40年的战略与行动指针。尤其是在百年未有之大变局的当下，在外围环境高度不确定时期，“黑天鹅”、“灰犀牛”经常不期而至、突如其来，我们致力于为股东实现确定的长期持续稳健增长。

最牛的地产年报又来了

要说中海地产的财报有多牛，恐怕还是得用数据说话。

有人从不同纬度总结了中海年报的五大特点，细看一下还是蛮有料道。

关键词1：快

核心含义是物业销售、商业资产运营收入持续快速增长。

年报显示，2019年中海

我所知道的数据是，在业已过去的2019，整个行业的销售增速只有6.5%，2019年前十强房企的销售增长均值是12.8%，规模前三名的房企，销售规模增速都落到了10%以内，而2017-2019年，中海的销售复合增长率是27.5%。

由于房地产的销售体现为利润有2-3年的时差。过去三年，中海销售加快增长，未来几年的利润增长又有了保障。

这个关键词的核心含义是价值创造能力保持行业领先，比如以下几点：

股东应占净利润416.2亿元，同比增长10.3%；

净利润率25.4%，保持行业最高区间；

归母净资产2806亿元，行业领先；

每股净资产25.61 元。

对于这一点，大家应该是都知道的，过十几年来，中海一直是地产行业的“利润王”，一直被追赶。

过去十多年，整个地产行业狂飙突进，大家的利润都好，利润都不错。

但2019年就不一样了，因为市场开始下行，面粉的价格一直在涨，但面包的价格被限价了，利润的持续稳健增长并不那么容易。

关键词3：稳

这个关键词的核心含义是财务稳健、现金充裕、融资成本低、信用评级高。

比如

资产负债率60.06%，净借贷比33.68%，处于行业最低区间；

持有现金954.5亿元，占总资产的13.2%；

加权平均融资成本4.21%，处于行业最低区间。

三大国际机构都给予中海最高的行业信用评级：穆迪Baa、标普BBB+、惠誉A-。

中海是三大国际评级机构，唯一给予A级评级的地产公司。

这组数据，大家可以对比一下，在“稳”字上的功力，中海是鹤立于群。

关键词4：优

核心含义是土地结构优，一二线城市土储占比高。

数据显示，中海2019年新增土地储备53宗，权益购地金额1134亿元，同比增长24.1%，权益面积1097万平方米；

其中，北上广深及港澳占比48.4%；67.8%的新增土地投资位于粤港澳大湾区、京津冀城市群、长三角都市圈。

总土地储备8923万平方米，80%以上位于一二线城市。

大家都知道，在狂飙突进的地产黄金20年结束后，未来楼市将发生极大的分化，这其中，一二线城市仍是行业普遍一致加码的市场。

谁占领了一二线，谁将赢得未来。

关键词5：高

核心含义是一二线城市的市场占有率显著提高。

数据显示，中海在11个城市的销售额超过港币100亿元：比如北京、南京、广州、香港、苏州、沈阳、上海、济南、成都、宁波、西安。

其中，北京的销售额超过港币400亿元，南京、广州的销售额超过港币200亿元。

5个单盘年销售超过港币100亿：中海华山珑城（济南）、中海寰宇天下（北京）、中海天钻（香港）、中海左岸澜庭（南京）、亚运城（广州,合作项目）。

跨越周期的战略定力

管理哲学之父查尔斯•汉迪曾指出，一切事物的发展都逃不开S型曲线（“第一曲线”）。

怎么理解？

如果一个企业能在第一曲线到达巅峰之前，找到带领企业二次腾飞的“第二曲线”，并且第二曲线必须在第一曲线达到顶点前开始增长，由此弥补第二曲线投入初期的资源（金钱、时间和精力）消耗，那么企业永续增长的愿景就能实现。

理解了吧？这也是近几年来房企猛推多元化的真实原因。

因为无论个头大小，面对不确定的地产下半场，所有人都想找到属于自己的第二曲线。

所以我们看到，这几年不少房企把触角伸向机器人、农业、汽车等这些和房地产丝毫沾不上边的行业。

但是，我们仔细拆解“跨越S曲线”的内涵，可以发现，它的最终本质是一种战略定力。

在第一曲线上做到极致，为第二曲线提供更多的弹药；同时，第二曲线必须依赖并借力于第一曲线所形成的能力辐射圈，如果第二曲线的产业与第一曲线的产业相差太远，原有第一曲线的基因过于强大，会限制第二曲线的成功。

简而言之，就是行业中说的坚守基本盘，同时要相关多元化，而不是漫无边际的跨界多元化。因为一个人、一家企业的能力圈总是有限的。

而这就是中海的选择。

在中海年报的主席报告书中，我们看到了这样的描述：尽管房地产行业增速放缓，2019年全国商品房销售额仍接近人民币16万亿元，我们对中国楼市保持十多万亿的市场规模充满信心，保持战略定力，坚守主航道，坚持今天、明天、后天三个层次的战略业务结构，合理有序配置资源。

如果你能读懂这句话，那你对中海的了解会增加几分。

这句话的核心，其实就是坚守主航道，坚持今天、明天、后天三个层次的战略。

这个战略由中海董事局主席颜建国于2019年3月第一次对外公开提出。

「今天」的主业是住宅开发，中海仍将90%的资源用于住宅开发，因为目前房地产行业最赚钱的还是住宅，周转快、利润也相对高一点。

「明天」的业务是商业资产管理，是未来可持续发展的生力军，也是房地产下半场持续增长的动力。这一板块，主要包括写字楼、购物中心、星级酒店、长租公寓、自由办公等投资开发。

年报显示，中海集团系列公司持有运营甲级写字楼45栋、购物中心13家、星级酒店12家、长租公寓2家、自由办公项目12个，是国内最大的单一业权写字楼发展运营商。

这一板块，中海每年投入8%的资源用于商业。今年，中海商业的物业的收入达到了41.6亿元。根据中海年报的信息，3年后，中海商业的收入预计要超过100亿。

「后天」的业务是中海的创新业务，聚焦教育、养老、物流、文化等产业，每年投入2%资源探索、创新。

这些业务属于培育性，既是为公司长期可持续发展探索、培育新的增长点，同时是对目前住宅产业产生协同性，更好地为住宅产业服务。

事实上，正是对核心战略的坚守，有力的保证了中海这么多年来持续稳定的发展，也给了资本市场对公司稳健增工的预期。

我们可以看到，近几年来，当众多房企花费了重金去尝试多元化时，中海并没有浪费太多子弹来多元化、去跨界，而是始终坚持“今天、明天、后天”的发展战略。

这样的路径，显然更符合房地产行业转型升级的能力圈，不花哨，更务实，更值得信赖。

这可能就是中海骨子里的稳健。

地产下半场，中海的优势在哪里？

打仗靠啥？

答案是得有本钱。

面对不确定的地产下半场，中海的本钱又在哪里？

其实，年报里已给了明确的答案。

1、财务稳健、资金充裕

优质的财务结构、庞大的现金储备、良好的国际信用评级及极低的融资成本。

对于这一点，上面已给大家详细说了，就不再赘述。

大家记住一点就好，因为财务结构好、负债率低，国际信用评级高，这就为中海未来的扩张留下了极大的腾挪空间。

还有央企身份加持，中海的资本实力更有胜算。

2、专注一二线城市的布局

关于布局这一点，其实上面也说了不少，这里再多说几句。

根据中海的公告，2019年， 中海在中国内地25个城市和香港合共新增53幅土地，权益面积1097万平方米，权益购地金额1134亿元。这个拿地金额，位列行业第四。

在千亿级房企中，中海布的城市数量最少，总计不到80个城市。

中海地产自身只有约40个城市，全部在一二线，还有香港、澳门。中海体系内的中海宏洋旗下有30个城市左右，主要是三线城市。

这就是本钱。毕竟，未来的楼市，得一二线者得天下。

3、精细化管理

对于这一点，外界知道的甚少，多说几句。中海的精细化管理的方向是信息化、数字化管理。这一点，中海也领跑行业。

在中海年报的主席报告书中，我找到了这样几句话：

“我们相信，长期持续稳健增长建基于更加精细化的管理。”

适应信息化云时代驱动企业管理变革的趋势，本集团构建了引领行业的房地产开发全生命“周期数字化管控平台，自主研发并应用了涵盖城市投资地图、项目全景计划、三级客储、供销存、弹性成本适配、设计标准化可视系统、智慧工地等65个信息化系统。”

 据说，单是上面提到的65个信息化系统，中海就投入了数亿资金。

对中海而言，这种选择是基于如今互联网改变了信息流动的方式，大量数据的集成与瞬时加工，进而改变了企业运营的模式和对效率的定义，使企业的方方面面管理行为、管理成效几乎都可以量化。

数字化、信息化管理对企业管理效率的提升，知易行难，浅尝辄止的企业是绝大多数，中海是想到了、看到了、也做到了。

4、工科中海的产品力

在地产行业，有工科中海的口碑，是说中海作为中国建筑旗下房地产企业，其产品开发、建造有着优良的基因。

中海产品的品质，可能不是最好的，但其产品口碑在行业也是数一数二的。

我注意到，在中海年报的主席报书中，有这样两名话：在40多家同行企业中脱颖而出，参与《智慧社区建设规范》、《智慧建筑设计标准》两项国家标准编制。结合本集团在香港和内地大量工业化住宅开发建造经验，正在加快整体厨卫工业化制造研发，加快转化为本集团的产品优势。

一流企业做标准，在智能化成为房地产行业时髦的卖点，中海成为行业标准的参与者。

整体厨卫的工业化制造，这绝对是一个引领行业升级的方向。

也就是厨房、卫生间在工厂里生产制造，直接在住宅楼体里安装。这两个空间，是居住体验最集中的吐槽点，也是装修房子最头疼的。

中海发出了要引领这一变革的信号，值得期待。

顺便回答一下，中海凭什么？

中海集团旗下有一家公司，中海海龙，是国家高新技术企业，国家住宅产业化基地。