地产行业大洗牌,一场变革在悄悄发生
阅读:3413 2020-04-07
昨天是全国哀悼日,首先我们对抗击疫情牺牲烈士和逝世同胞表示深切哀悼,灾难总是会过去,但你们却回不来了。

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疫情发生到现在,已经2个多月,这期间,很多人都经历了人生中不一样的第一次。
第一次全民隔离,第一次长期戴口罩,第一次在家办公,第一次看到瘟疫对国内外经济产生的冲击。
从房地产行业来说,商业地产以肉眼可见的冷清在持续萧条,而住宅销量的折损也让人胆战心惊。
3月至今,房企组织调整、岗位优化、裁员降薪的消息愈发频繁,很多人都对未来充满惶恐。
最近,我们分析各家房企年报,也听了一些企业在业绩会上对未来的思考。
应该说,以疫情为导火索,一场行业变革正在悄悄发生。
具体表现为以下几个方面:

01  

从注重规模,到注重利润
越来越多的房企,对业务考核目标在调整,以前销售额、回款是大头,如今则会把利润放在第一位。
例如世茂在其业绩发布PPT上展示的2020年核心业绩目标中,把利润率指标放在了首位,当然3000亿的销售目标也是有的。

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据一勺言报道,今年1月开始,世茂对业务的KPI考核体系,已经从着重合约销售额转向着重权益后核心利润贡献度。

片区、城市公司、地区公司都开始按照利润额决定升降级。

片区保底利润2亿,城市公司保底利润6.6亿,地区公司保底利润13.2亿。

以后,不达标的地区就会面临被降级、被撤销、被合并的危险。

碧桂园在其刚刚结束的3月会议上,莫斌也提出:

“要进一步思考区域做强做优的问题,会以年化回报和利润总额为考核,而不再以规模论英雄。”

这也就不难理解今年碧桂园实施的区域合并动作,过去大发展时区域多可以充分竞争,如今房企都在谈“高质量增长”,区域合并才能做强做大利润贡献。

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事实上,听了很多场年报发布,各大房企的语言基调呈现高度统一,稳增长、控规模、高质量发展,成为今年的主旋律。
这是因为行业的增长难度在变大,经营风险也在变大,继续盲目扩规模难以维继,降低负债、提高利润表现才更受资本市场青睐,才能保持竞争力。
我们预计,2020年更多房企,会把利润调整为区域核心考核指标,区域合并也会成为新常态。
其实,放眼20强民营房企,基本都已经实施过区域合并了。
当前市场环境下,房企纷纷进行改革,顺应环境调整才是正确之道。毕竟只有企业生存的好,大多数员工才能有发展。

02  

人效要求,持续升级

最近,房企组织优化的消息非常多。

不少公司精简总部编制,将人员下放;区域合并,平台人员减少;项目合并,采用事业部制等,这些是实际的管理动作。

但有些就夸张了,例如最近有同行私信我,问是不是碧桂园裁员两三万,行业是否真的到了这个地步?我认为还不至于。

其实是2019年报人数,比2018年少了3万,这个我找朋友问了下,员工明显数减少主要因为:

把辅助性、劳动密集型岗位如案场服务、保安、保洁等重新定位,以市场化方式为公司服务,相当于转岗(外包),约2.5万人。

这类岗位在其他房企,本来就是外包或不计入编制,所以这个调整算是在“打补丁”。

另外,随着业务多元化,还有不少员工调岗到新业务,例如博智林就增加了几千人。

总体而言,碧桂园也是有出有进,地产板块变动率基本还在正常范围内。

事实上,据我观察,

大型民营房企近几年的“主动+被动离职率”普遍在15%以上,人才流动明显加大。

2月底时,我就给旭辉做过一次内部分享,其中讲到如今行业人力资源的大趋势。

人才精英化、组织扁平化、效能再提升。

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从千亿房企来看,人均效能低的2000万,高的接近1亿,差距达到5倍。

所以,一系列的人才升级、区域合并、岗位合并、狼性文化,本质上都是为了进一步提升人效。

以前行业乘着东风,每个人都能分一杯羹,如今都在强调精干高效,抱怨也没用,要么适应压力,要么离开。

目前很多房企考核的是人均流量销售额,优秀房企考核人均权益销售额,一些标杆已经在考核人均权益后利润。

只能告诉大家的是,在民营房企,人效指标会越来越高,越来越严格,这是不可逆的大趋势。


03  

房企变革,人才转型

从2017年开始,我就在研究和分享人效提升,带来的人才洗牌问题

以前有人会觉得夸张了,如今3年过去,一些人应该信了,一些人可能也被优化。

房企变革,从组织到个人都难以幸免,包括绿地等国企今年也开始动作了。

行业变化,对人才的态度也在变化,

黄其森说:“大家讲房地产有泡沫,我说最大的泡沫就是人才,动不动薪酬上千万。”

张玉良说:“首先要改善制度,改善制度还不行就换人,通过换人来增强新的动力,这是常规的做法。”

对地产人,尤其是民企的地产人而言,要想好自己未来的发展和转型方向。

例如最近我们看到:

  • 不少小公司的总裁,转型到大公司做区域总;
  • 很多中层人员都在想办法跳出专业、转向综合管理;
  • 很多基层被裁员工干脆降薪跳出地产行业,另谋发展。

过去大家觉得地产行业光鲜舒适,而现在会感到更多的压力。

至于解决办法,首先是对自己保持高要求、做出高绩效,否则没有能力和业绩支撑,跳槽和转型都不现实。

在月度会上,莫斌这样对大家说:

“我们将在培训培养、优胜劣汰并赋予更大的平台方面进一步加大力度,提供公开、公平、公正的竞争环境,让真正优秀的人能够脱颖而出。”

行业在变,企业在变,

生存难度变大,但优秀的人始终有机会。


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