制度无疑是影响中国房地产行业最重要的因素，每一次制度创新，都成为当时行业发展的最大推动力，没有之一。

中国房地产行业经历了三次“制度革命”。

第一次是房改，迎来了商品房和市场化，从零到壹；

第二次是按揭，迎来了金融杠杆，购买力倍增，市场扩容，从壹到N；

第三次是土地招拍挂，迎来了土地财政和地方政府发展房地产的莫大积极性。

第四次是“真REITs”落地。

今年4月最后一天，国家发改委、中国证监会联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》。同时，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）。

说“真REITs”，是因为国内只有“类REITs”。

“真REITs”可面向社会公众募集资金，流动性较强，风险分散化，一般可在公开交易场所上市流通，就像股票一样，而“类REITs”只能局限于机构投资者之间。

“真REITs”的出现非常重要，它是房地产行业的最新重大利好。

什么是REITs？

REITs即不动产投资信托基金，是英文Real Estate Investment Trusts的缩写。即：通过发行股份或收益凭证的方式设立投资公司或募集资金，并将资金投资于不动产等领域、由专门投资机构进行管理，将投资综合收益按比例分配给投资者。

REITs被当谈资18年了，懂的人有，但不多。所以，咱们来举例子说人话。

一座万达广场价值几十个小目标，你应该买不起。

但当它被划分成几十亿个基金单位，比如每份20元时，你就可以像买股票一样买得起了。

REITs要义第一条：一般投资者如你我，可以低门槛参与不动产市场中大宗资产的投资机会，成为N分之一个万达广场的业主。

你买的基金单位（相当于每股股票）含有两个权益，一是万达广场的资产值（包括其增值），二是每年万达广场经营利润的分红。

REITs要义第二条：你将收获这样的收益：一是持续稳健，二是获利水平不高不低，介于高成长股票和低风险债券之间，长期可抗通胀。

但，作为曾被股票割韭菜、理财柔性欺诈、P2P时常爆雷搞到怀疑人生的你，当然不会轻易相信“投资获利”这回事。

你会问：咋知道稳健？咋知道一定每年分红？咋知道万达广场不会被抵押了N次？咋知道王健林做其它生意亏了，不会拿万达广场去抵偿？

问得好！看出来老司机你投资生涯里那血染的风采。

解答如下。

一、REITs必须将每年经营利润的90%以上分红，这是强制性规定；

二、风险隔离。在发行REITs之前，万达广场会在法律和财务上被“独立”，放入一个特殊目标载体（SPV）中，和谁都没关系了；

三、即便从通胀角度看，万达广场资产值的长期上涨也是大概率事件；

四、信息穿透性强。REITs是主题性的，放的都是万达广场，区别在于数量。它的经营状况如何，一方面要依规做定期详细信息披露，另一方面，常逛商场的你，肉眼也能看个大概，不至于像在乐视贾会计面前，只有听故事看PPT的份儿。

归纳一下REITs优点。

兼采众家之长，消除你的恐惧和贪婪。

与股票相比，它是个稳重诚实BOY，虽无大惊喜，但贵在回报靠谱；与有期限、有爆雷风险的理财产品相比，信息透明，流动性极佳，可随时变现。

投资标的物极为丰富，总有一款适合你。

能发行REITs的不动产太多了！根据REITs发源地美国的经验，商场之外，写字楼、长租公寓、产业园、仓储、物流、医院、养老院、停车场、政府办公大楼、通信塔、月子中心，……一直到监狱。

这么说吧，凡是能收到租金的运营性不动产，都行。

举万达广场的例子，主要因为大家对它熟悉，而非有什么特殊含义。

首先，它不会成为表现最亮眼的真REITs。

论收益率，它不如中国的“月子中心”——小皇帝小公主的生意，租金杠杠的！

论客源充足，它不如美国的监狱。那片乱哄哄的土地上，每人一个主意，一言不合，拔枪相对，不上天堂，即入监狱。

其次，它也不会成为中国首批真REITs。

根据发改委通知：这次商业地产特地被排除在外。

此次破冰启动的是“基础设施”中的短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目，信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等。

中国的基建市场能有多大？国内2019 年广义/狭义基建规模分别 18/15 万亿，基建存量规模超100万亿。

为什么说真REITs的落地具有革命性？

一、为经营性不动产带来了“长钱”（长期权益性资本）。

不像有预售制+高周转的住宅开发，运营性不动产是“慢活儿”，初期投入猛如虎、回收成本慢如牛。

长钱的好外是时间长，成本低。企业可以从容实施长期战略、培育核心竞争力和扩大规模。如果是REITs这样的权益性资本，还可以提升直接融资比重，降低企业的杠杆率、改善资产负债表。

因为可满足长期安全性与回报率要求，REITs使得被“垂涎已久”的保险资金、养老资金、社保资金、公募私募基金等机构资金（最好的“长钱”），可以“大大方方”投资于不动产。

长钱还可以消解资本结构错配和扭曲所产生的巨大风险，比如常见的短钱长投，高负债率和高资金成本。这些压力下，房企会玩很多惊险动作，如极限高周转、八锅四盖、借新债还旧债，还有赌周期。

一位地产基金人士最头疼的一定是“投融管退”中的“退出”环节，这是个连国企央企都头疼的瓶颈，现在将被可“公开招募”和可“自由流通”的真REITs打通。

时间长到不用还本，基本没有显性成本。和股票一样，REITs是长钱中的极品。

没长钱会怎么样？请看王健林同志。

一是以售（住宅）养租（商业），羊毛出在猪身上，猪和羊都累趴下了；二是商铺散卖，各人自扫门前雪，经营畸难；三是手里还有一块重资产——大方盒子万达广场，苦苦支撑。

后来又被逼得去玩文旅地产和娱乐体育，结果大家都知道了。

你会说，开发商有长钱啊，如股市IPO？

对于房企来说，A股那是高高挂起来的肉骨头，连舔的机会都没有。

香港股市呢？进门之前先扒层皮。把你辛辛苦苦拿来的Landbank，按账面值打个五折、七折，市盈率也就五倍、六倍。谁不心疼呀？

你会说，还有私募基金啊！

有啊，但回报你给得起吗？疫情之前一直“买买买”的那家最火开发商，N年前在天津时曾想引入大摩基金，问回报是多少？大摩说，不高，年回报25%。

双方道别，心里互骂SB，挥挥手各带走一片乌云。

你还会说，没那么高吧！12%左右我也做过。有，但那叫明股暗债！回去查下，桌子底下是不是还有固定回报和回购条款？

二、在“房住不炒”年代，为大众投资者提升财产性收入增加了一个门槛很低、风险可控、收益稳健、高质量不动产大类资产的投资渠道。

本来房地产投资有两大渠道。一是直接买房，二是买房企股票。

但两大渠道现在都不work。

先看买房，有两大问题。

首先，对大多数人来说，房价太贵。去百度一下收入房价比，你的厉害的国这方面很厉害，稳居全球前三。

其次，“房住不炒” 、“N限”之下，升值空间小了，升值速度慢了。这一轮调控，房价受限还在其次，更吓人的是房产流动性变弱。前一阵有自媒体说将来房子会像原油宝一样，被锁在手里，出现负价值云云。

有点危言耸听，但却值得警醒。

不用再举底特律和鹤岗的例子。说日本，一个叫奥摩多的地方，一套百十平米的房子，叫价37元人民币！

奥摩多的地点并不“鹤岗”，而是在东京西边80公里，区划属东京都。（为什么日本房子这么便宜？另文再谈）

买房企股票？那就遵循股票玩法儿了。人性的大考，彩票的概率，镰刀与韭菜的故事，要多少有多少。在此不赘。

纵向跟黄金时代比，房地产弱了很多，但横向比，房地产仍然是广大群众最为喜闻乐见的投资产品呀！无论从历史战果、熟悉程度、实用性来说，都没有“之一”。

如果你手里的钱，不够买一套房子，或者你有钱，但已无购房资格，但又对国民最爱的房地产难以割舍，不妨提前关注一下REITs，通过它，你可以买国贸、港珠澳大桥和京东仓库的N分之一。它们赚钱，就是你赚钱。

“真REITs”可谓应时而生。

三、有利于稳定房地产大局。

史上最严厉调控的宗旨是“稳”，稳房价的背后是供需之稳。比如，有了REITs的长钱，商业地产开发商就不必“羊毛出在猪身上”，以住宅养商业，会使得住宅供需信号回归真实，也不必大规模散售商铺，从而加剧商业地产供过于求与低水平运营的叠加性风险。

四、有利于实体经济发展。

从美国的经验来看，几乎所有的REITs都是主题基金，背后是与社会大众基本生活相关的实体经济领域。REITs可以以资本投票选优汰劣，搭建平台连接供需两端，盘活存量资产、 提升市场活力，为行业赋能，有助于企业扩大规模、形成专业能力、品牌度和清晰成熟的商业模式。

综上，可以不夸张地说：由于真REITs，中国不动产进入了新时代。

不知道你对白银时代怎么看，但你不能否认：这个时代里，人口红利、货币红利、城镇化红利、拆迁棚改红利等都已进入尾声。中国房地产未来的发展红利已然不多，而制度红利是其中最主要的一项！

房地产是本土化行业（local business），受本国、本地制度影响最大，越到供需基本平衡、商业模式成熟的年代，制度的影响力越大。

就中国而言，未来房地产制度红利将来自两大命脉要素——地和钱，也就是土地和金融制度。

土地制度的突破口是集体用地（这个话题另文再谈），而金融制度上的突破口就是REITs。

20年前，推出按揭就是对住宅地产的制度创新，今天的REITs可视为对住宅以外的、以商务地产为主的运营性不动产的制度创新。

特别重要的一点是：REITs属于增量改革或创新，这是在天朝成功的最重要条件之一。增量改革就是做新蛋糕，不得罪人，如当年的农村改革，放农民一条生路。存量改革则是重分旧蛋糕，比如当年国企工人下岗和现在天天吓唬人的房产税。

当然，“真REITs”亦有实施的难点，不然不会当了18年的谈资，而这次开禁仍然是小切口的“试点”。

此一轮试点过去，REITs是“千树万树梨花开”，还是“雪上空留马行处”？