后疫情时代，中国社会各基层开始高度重视康养度假产业。传统房地产的消费属性开始回归，人们纷纷寻找更高水准的康养度假类居所和新型生活方式。但是，相较于康养度假需求的高涨，行业内产业链的相关专业资源力量却是相对薄弱和稀缺的。
基于此，9月5日，由领易咨询主办，志贺设计、上海励俊健康协办的“2020中国康养度假产业未来发展趋势研讨会”在上海举行。本次论坛旨在用全方位的产业视角，与业界专家学者、行业大咖、企业负责人高屋建瓴地探讨行业发展的问题和发展战略，为日后整体行业的发展提质升级寻找方向。
以下，是房地产观察家根据现场专家演讲内容，整理出来的核心观点：
▲邹毅，领易咨询总经理
1、得益于天时地利人和，此时正是发展康养产业的好时机。从天时来看，中国第一次进入大规模的人口老龄化社会的窗口期、后疫情时代催生爆发；其次地利，大规模城镇化基本完成，且具备了一定的经济基础；最后人和，国家政策的不断促进，经济内循环、产业转型的需求，整个市场都在寻求新的转型点及供给点，康养市场必将成为新的爆发点。2、未来20年，青壮年人口下降速度超过老龄人口增幅，传统养老模式面临挑战。根据联合国测算，2055年前后我国人口可能处于人口高峰后的下滑阶段，预计总人口数量约13.2亿人，60岁以上人口占比将达到38.53%，25-64岁人口数量将下降约至7.3亿人。显然，青壮年工作年龄段人口数量下降速度将超过老龄人口增长速度。3、未来养老产业将呈现“两级化”趋势。一是大众养老公益化，现有老龄人口呈现“三高一低”特点，即拥有财富低、教育水平低、城镇化率低、家庭负担高；二是高端养老精品化，60年代人群养老消费水平可观，具备高教育水平和高支付能力，将引爆高端养老产业。4、全国养老机构的床位供给不足与资源错配利用率不高的矛盾并存。一是机构养老床位供给不足，2017年每千名老年人拥有养老床位仅30.9张；二是资源错配、重量不重质、床位利用率不高。主要表现为新建机构数量增加迅速，床位利用率降低；优质养老机构人满为患，一床难求。5、“养老+地产”的模式逐渐成为房企转型的新突破口。在产业+地产的行业逻辑之下，各大地产开发集团也纷纷开始产业化的布局。而康养度假产业，是大城市郊区化的一个非常重要的门类。一方面这类产业具备足够大的市场基础，第二方面，在新型城镇群的网络布局下，大城市郊区是绝佳的、近邻主要客群市场的康养度假目的地，也是未来房地产开发少有的几个增量蓝海市场。
6、根据不同类型养老项目划分标准，常见的康养度假目的地七种操作范式有：城市单体养老住宅、介入式养老社区、康养+酒店模式、康养+度假村模式、康养+文旅小镇模式、康养+农业综合模式。以深度挖掘“康养型马斯洛需求”理论，合理规划内容要素为康养文旅产业项目总体配置原则。7、通过20个国内外一线案例研究可知，不同级次项目在核心功能、规模尺度及开发要点上各不相同。基于此，我们得出康养度假项目基本范式：第一级，康养住宅、公寓及社区。其核心功能为康养设施+住宅产品，规模尺度在10~500亩之间；第二级，康养酒店及度假村。其核心功能为酒店化的服务+外部疗愈型景观+功能化设施，规模尺度在500~1500亩之间；第三级，康养小镇。其核心功能为医疗产业+保健产业+商业配套+农业产业+旅游业，规模尺度在1500亩~10000亩之间；第四级，康养度假区。其核心功能为文化艺术+会议会展+全域交通配套+全域产业中心，规模尺度在10~100平方公里之间。其中，一二级项目开发要点是精打细算，注重微观场景，而一二级项目开发要点是高屋建瓴，更注重宏观产业配置。因此，康养度假项目本质是生活方式多样性的问题，核心是体量和容量问题。 
▲金准，中国社会科学院旅游研究中心秘书长
1、为什么经济换挡期会成为旅游业由量到质的发展关键期？归结于起来主要有如下四点：① 资本和资源在高速期主要聚集在高利润领域，如地产，即便进入旅游业，也会泛化，成为地产工具。而一旦进入经济换挡期，其他行业利润率下降，资本和资源会回归到真实需求领域进入旅游行业之中；② 高速发展期为旅游市场留下一个庞大的消费阶层，随着其年龄增长，产生日趋品质化的旅游需求；③ 高速增长期留下的基础设施、公共服务和人才，为旅游业再利用提供了条件；④ 经济换挡期往往带来全方位的改革和开放，生产要素逐步从高速增长的环境中解放出来，市场体系得以完善，旅游业获得再发展的土壤。2、传统旅游业具有“三高三低”特征。其中，三高分别为高负担、高杠杆、高竞争。三低分别是低效率，行业小弱散差，平均盈利水平低；低附加值，尤其是科技及知识附加值低；低匹配性，节假日中产消费溢出现象显。以上特征，导致传统旅游业并不具备可持续发展性。3、当我们站在康养产业视角来看待问题时，康养产业便成为了效率转换器，供给问题转化为需求红利。如从利用人口的供给红利转化为开发人口的需求红利；从利用城市化转化到为城市人口服务；从批量化供给到精细满足不同人群深层次需要；从地产化、金融化到服务化。4、康养叠加文旅是一种怎样的活动？首选，它需具备专业性形成的门槛、 休闲性区别于治疗、异地性形成环境、多维性适合于旅游四个特征。其次，它应该是身体健康、心智健康、社交健康和家庭健康活动的总和。唯有这样的叠加，才能真正打开康养产业能力和旅游的发展空间。5、据腾讯与社科院某调查研究显示，与去年相比，健康疗养类人群偏好增加最显著。其主要原因有：①产业赋能的价值大于单纯地产开发的价值。疫情后，规模庞大的旅游产业正进入传统模式的迷茫期，需要高品质的新价值赋能；②存量优化大于投资导入。在健康维度下，旅游业的每个领域都值得重做一遍；③深转化大于重投资。其核心着眼点是运营模式的转换、知识图谱的嵌入和服务方式的优化；④ 体验大于工程。企业关注重点不在建筑和设备，而在服务、IP、场景 、体验。6、康养叠加文旅的A+B+C模式，A表示知识图谱的服务化，B表示家庭关系的拓展，C表示新零售逻辑的嵌入。其中，文旅知识图谱服务化并非较硬的医疗设施，而是比较软的生活设施，整个文旅行业都需要深入知识图谱，浅出文旅服务体现出来。从康养叠加文旅的另一面，找到中国旅游业的高质量增长空间。当然提到康养话题，除了身体健身外，自然也离不开心灵及精神健康。前清华人居集团总裁，北京森林学园创办人林涧也受邀本次论坛进行了《身心灵度假目的地探》主题分享。他表示身-心-灵即Body-Mind-Spirit，并以美国新纪元运动作为身心灵的概念与背景进行分析。 
▲林涧，曾任清华人居集团总裁，北京森林学园创办人
其中，林涧还以“马斯洛人性需求层次金字塔”，构建了人本主义心理学框架。在原有人性需求三角“身和心”基础上，增加了“灵”，即自我超越，实现自我意识的转化升级，走出小我，向更高维度演变。最后还以印度喜马拉雅瑜伽学院、中国文礼书院作为典型案例，亲身探索身心灵度假目的地。此外，还有江苏体育产业研究院国际部主任卢求带来《 体育小镇和体育综合体的建设实践》分享。他表示体育产业的核心并非真金铂银，也不是为广大民众提高健身体质，而是追求GDP、整个经济发展和税收贡献。中国过去30年，部分领域如房地产、IT与发达国家之间的差距不断缩小，唯独体育产业上相差较大。可见未来中国体育产业发展空间非常大。可是对地产企业而言，虽有不少企业涉足体育，但并未形成整个体育生态，也没有充分利用体育产业进行拿地。这也再次证明，相较于常见的文旅地产、教育地产，体育产业圈地的难度性更高，更具有特殊性。 
▲卢求，江苏体育产业研究院国际部主任
本次论坛设置了两个圆桌对话环节，其中圆桌对话一主题为《后疫情时代，康养行业发展新趋势》，由上海励俊健康执行董事张小兵主持，绿地康养健康产业集团副总经理陈小华、志贺设计执行董事金清源、长三角养老协会联合体秘书长冯建光、复星康复养老产业发展集团星堡副总裁王小辉四位嘉宾参与讨论。陈小华：以绿地康养旅居酒店为例，因具备相关康养功能，疫情期间部分酒店被政府征用，属于为数不多的一二季度实现盈利的酒店。因此，我认为疫情对旅居康养的影响，短期利空，长期利好，包括整个健康消费领域，也包括科技密集型的康养领域，都将迎来重大利好。金清源：对于康养设计类公司而言，其影响主要有：1、地产行业对于康养规划设计的需求非常旺盛；2、对于规划功能上的区分，如单个住区将会有更多群落概念，用以区分不同运营功能；3、人们生活习惯随着疫情发生了变化，在开发规划及运营上需相应地进行调整。冯建光：从政府角度来看，1、我们看到疫情期间很多养老机构住满了，说明需求还在。2、关于政府和康养之间的关系，因康养具有公益、家庭与社会，市场三大属性，决定了政府在康养产业中起主导性作用；3、政府角度开始转变，将进一步加强对养老机构的监管及服务。王小辉：无论是日常状态还是疫情状态下，都要做好康养机构的运营管理。以复星旗下的康养机构为例，无论是疫前还是疫后，都在不断进行运营提升，如申请相关专业认证。因此，对于企业品牌而言，产业IP的导入可能是关键，但未来康养的运营管理能力才是对品牌的最大考验。圆桌对话二主题为《新文旅度假产业如何赋能地产发展？》，由领易咨询总经理邹毅主持，丽昂数字科技总经理李斌、星迈文化-达利艺术IP负责人何敏、德国卡尔斯农庄大中华区执行总裁徐张飞、声望上海总经理张丽莎、伊甸园生态教育国际生活示范区营地教育专家梅寒娇五位嘉宾，将结合企业项目进行分享。关于多媒体艺术如何与文旅地产相结合？或者如何把相关IP融合到旅游当中去？李斌：之所以要在旅游项目中打造IP，其重要原因是希望占据消费者更多的时间和心智，让消费者的消费决策和感官决策之间构建直接的联系通道。因此我们在这个目标达成过程中，需要以某种内容形式，如多媒体的方式、夜游方式等让整个项目有一种更深的情感连接，当这个连接成立后，未来的二次传播才会真正的成功。何敏：如何挖掘达利这一IP，公司根据目前中国地产市场的大环境，将从三个层面进行契合：1、与度假及小镇进行结合，打造沉浸式艺术街区；2、通过“IP+酒店”方式，打造达利的精品酒店，目前与华住旗下品牌花间堂合作，将在国内热门度假区域落地产品；3、在公共服务部分，将打造达利雕塑公园和艺术馆群落。以上三个部分内容，共同构建达利秘密花园1.0产品体系。徐张飞：对文农旅行业而言，karls是较为成功的IP引入案例。karls作为德国以草莓为主题的亲自游乐购物庄园，至今约百年历史，1/8德国人都是其会员，由此karls成为了每一届德国总理的好朋友。为充分发挥karls品牌优势，在国内落地项目中，同样可邀请德国总理参与新闻发布会，借此契机与当地政府建立良好的合作关系，实现项目的快速传播与落地。
张丽莎：相较于传统戏剧，沉浸式戏剧的魅力在于不可能通过一遍观看体验，而将整部戏看透彻。如果要了解全部视角，则需要多次、甚至很多次观看体验，由此形成了多次购票消费。基于这样的理念，通过利用美国相关运营内容，在中国落成了以“聊斋”为背景的沉浸式戏剧，其豆瓣评分高达9.5分，复购率超20遍的达到2000位，实现了不错的市场反响。梅寒娇：举世闻名的英国的伊甸园项目，号称“世界第八大奇迹”。作为一个科学、教育、环保、园艺、娱乐的综合体，目前正积极在中国青岛、延安、北京等城市设立“分号”。当然，中国版伊甸园并不完全是英国版的复制品，而是有自己的特色。以青岛伊甸园为例， 项目总规划建筑面积6.2万平方米，建成后总规模约为英国伊甸园的2倍，年接待游客将达到100万人次以上。 
以上是本次论坛的核心观点。同时，本次论坛，作为国内知名咨询研究机构，领易咨询将发布最新的康养度假产业全景分析报告和相关研究杂志，通过产业趋势和国内外优秀案例的研究，旨在为业界各领域的发展探讨方向并提供解决方案。
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