文| 柳瑶

编辑|高雅

历史不会简单的重复，但总是惊人的相似。

17年前的春、夏两季我们笼罩在“非典”的恐惧中，当人们已经渐渐淡忘掉那段记忆时，17年后，一种更为凶猛的新型冠状病毒让全球全年笼罩在恐惧中。

同样，在国内租赁领域一种有违商业逻辑的租赁模式——“高收低租”、“长租短付”也从未消失。17年前，一家名为坚石的房产公司通过高价收房，低价转租的方式，半年骗钱550余万元。17年后，坚石案件依然在全国多地上演，事件主角换了一个又一个，但它们已经有了一个统一的名字——爆雷。

进入10月，小鹰找房爆雷消息相继被多家媒体关注，这再次牵动许多人的神经，长租公寓为什么总爆雷、什么时候能消停？新冠疫苗都取得突破性进展，长租公寓的问题何时能解？租赁社区的出现能否带领长租走出困局？

本月，国内租赁社区又多了些新动作。

10月19日，国内长租品牌自如上线旗下首个租赁社区，自如里•广州黄埔凯得家青年社区，10月23日，新地产财经从万科（北京）成寿寺项目处了解到，最新一批房源从10月25日全面开放，等待租客搬入。时间往前推，9月，旭辉领寓首个租赁社区，柚米寓上海浦江华侨城店问世；8月，上海城投宽庭 • 湾谷社区开始对外出租。在长租行业上半年受疫情重创后，下半年的3个月内，4家租赁社区问世，对行业而言是为数不多的好消息。

相较于市面上原来的租赁产品，租赁社区给人最直观的感受就是体量更大。之前市面上更多的是两类长租产品，一类是分散式，如爆雷的小鹰找房，其房源分布在不同的住宅小区；另一类是集中式长租公寓，但此类公寓大多集中在一栋建筑里，如自如产品线自如寓，产品多是由旧厂房，写字楼等项目改建而成。

除了体积大，租赁社区一般会配备一定比例的商业、健身等配套区域，相较于现有的长租产品，开始关注到人们在社区内的共享、交流、生活、娱乐需求，而非仅仅关注租住需求。

带着对租赁社区的疑问，新地产财经前去万科成寿寺现场走访。遗憾的是，走访过程中我们并没看到相关商业配套。对此，项目负责方告诉新地产财经，社区商业的商户还在装修过程中，预计今年圣诞节开业。现在项目中的图书馆、健身房、轰趴馆等休闲，社交属性项目都已经投入使用。住在这里的租客吴桐（化名）告诉新地产财经，社区的健身房和多功能放映厅已经开放，能满足自己日常的一些娱乐，交流需求。

“不过这些不是我最看重的。”吴桐说：“之前租住过合租房，自己很不适应，跟朋友合租还好点，跟陌生人合租，共用一个卫生间一直不适应。”这次在换工作，换房过程中，正好了解到万科项目，租金勉强可承受，还有完全独立的空间，所以就住进来了。

按万科公布的租金价显示，项目租金在3000~5000元/月，均价为3600元/月，户型为20-30平方米的开间。新地产财经对比附近租房信息看到，附近居民小区一居室整租的租金价位普遍在5000元/月以上，但租赁面积比较大，50平方米-65平方米的户型居多；普通合租单间价最低在2000元/月出头。

一位房屋经纪人告诉新地产财经：“尽管万科的价格不高，甚至比我们整租一居室低，但它们的出现没对我们的生意产生多大冲击，毕竟周边租房需求较多，它们的房间数量有限，不是想租就能有的。且论性价比，有些租客还是愿意选择我们民宅，民宅不仅面积大（整租），自己做饭也比较方便。”

新地产财经在万科成寿寺项目看到，不少租客都自带餐食回到小区，此外也有不少外卖人员到此处送餐。其实，项目本身也有为租户提供厨房空间，不过在吴桐看来，这只适合做一些泡面等简餐，虽然项目也有公共厨房，但他并不是很想使用。

新地产财经注意到，广州自如里和上海湾谷社区项目在户型上从20多平方米的小户型到150多平方米的大户型都有提供，空间面积的提升将能更好地满足部分租客烹饪高难度餐食的需求。

吴桐也表示，除了厨房问题，这里的隔音效果并不算太好。走廊行人的脚步声，邻居开密码锁的声音，日常听得都比较清晰。

在这个秋天，有人租到了称心的房子，有人却租到了揪心的房子。

进入10月，小鹰找房的租客、房东陆续到小鹰找房总部开始维权，这意味着长租行业又多了一家爆雷企业。据中商情报网统计数据显示，今年前8个月，至少有40家长租公寓出现爆雷。爆雷主要原因是资金链断裂，“高收低租”、“长收短付”模式的崩盘，其中后者占比更大。

长租爆雷已经不是什么新鲜事情，梳理爆雷企业名单我们可以发现，中小租房平台、二房东模式、分散式房源、“高收低租”、“长租短付”共同构成了长租爆雷企业的基本画像。那是不是具备以上关键词的租房平台本就藏着巨大的爆雷隐患呢？

“长租公寓爆雷的根本点在于产品过度金融化，而非平台大小、商业模式所导致的。”中原地产分析师卢文曦对新地产财经进一步解释道：一些长租平台在经营上步子迈得太大，过于急功近利，想抢占市场，从而产生了高收低租的现象，渐渐地随着生意扩大，就容易把事情跑偏了。而之所以多发生在中小长租平台身上，则与他们资金实力相对较弱，在规模扩张过程中的控制风险能力较弱有关。

知名地产分析师严跃进认为：爆雷的本质原因在于租赁需求不强。此外，二房东模式也有弊端，它容易导致恶意争抢房源或恶意压低房源价格的事情出现，同时，其在房源收储和托管过程中，不稳定性较大。

对于现在市面上出现的租赁社区，严跃进表示，如果是开发商自己开发的租赁社区，是听不到爆雷一说的，它只存在经营压力大不大的问题。因为房子是开发商建造并持有的，所以不会发生抢房等恶意市场行为。此外，租赁社区整个建设投资巨大，项目性质决定其回本过程较长，开发商只有通过长期的、用心的经营才能早日实现回本以及后续盈利，如若不用心经营，吸引不来租客，反而会延长回本周期。

虽然租赁社区爆雷风险不存在，但是卢文曦指出，租赁社区的出现并不意味着市面上现有的其他形式长租公寓的离场。换言之，爆雷风险依然存在。但是他强调，租赁社区的出现，能在稳定市场租金价格，维护租赁市场秩序上起到积极作用。

而若想进再一步减少长租行业爆雷风险，卢文曦认为，还要从制度出发，给予行业相应的监管制度，以杜绝类似于存在明显爆雷风险的事情发生，尤其需要加强对资金池的监管。

“在房屋托管方面，未来我们需要强化各类机制，以防范恶意抢房压低房源等行为发生的概率。”严跃补充道。

“这里整体还是不错的，可惜现在租不了。”一位前去万科成寿寺看房的租客在看完房间后和新地产财经交流道。新地产财经了解到，现在整个社区处于满租状态。“不着急入住的，可以等转租房源。前两天有个离开北京的租客就转租房子。”现场工作人员建议。

房源数量紧俏的问题吴桐在租房过程中也遇到了。他告诉新地产财经，他来租房时，万科的前台人员也说没有房源，后来他在其它渠道看到项目的物业团队在发布租房信息，经过沟通他便在物业人员那里租到了房子。他说:“物业也不是时时都有房源，前几天看到她（物业工作人员）发了几套房的信息，这几天就没看见。”

经新地产财经进一步了解获悉，吴桐口中的物业人员，其实是该项目的售前工作人员，其主要负责项目出租工作，因为这个项目的房子基本实现满签，偶尔有空置房源也能在2-3天时间再次出租出去，所以他们后期留在项目处的人员数量有所减少。而项目前台人员更多负责售后工作，处理租客的一些日常需求，因工作职责不同，有时会存在吴桐遇到的信息误差。

造成这般紧俏局面的背后是租赁社区的整体开发进度缓慢，无法满足目前较为庞大的客户需求。

事实上，为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，从2016年起，集体建设用地、租赁住宅用地，自持用地等土地相继出现以增加租赁住房供应。

据克尔瑞数据显示，截止到今年6月，全国共计出让187宗租赁住宅用地，成交总建面达1283万平方米；485宗自持用地，累计自持建面达1208万平方米；18个城市被列为利用集体建设用地建设租赁住房试点城市，其中北京相关信息较为公开，目前有68宗用地将用于开发租赁住宅。

虽然土地有了，但是各地的建设进度不一，整体偏缓慢。克尔瑞数据显示，租赁住宅用地方面，截止到今年6月，仅有24%的租赁住宅用地已开工建设，半数以上地块仍处土地平整阶段，另有不足2成地块尚未动迁；自持用地方面，在已出让的448宗自持用地中，7成以上自持用地现已陆续开工，近3成自持用地仍处土地平整阶段，仅12宗自持用地尚未动迁。但开工进度快的都是销售型产品，租赁型产品开工率明显偏低。

业内人士向新地产财经分析到，这与开发的项目是租赁项目，资金投入量大，回本慢，对企业的资金实力要求较高有关。目前，国内房地产金融产品都是按照可售型开发商业模式设计的，还没有针对持有运营型物业的金融产品推出，所以部分企业开发节奏较慢。因此他认为，市面上如果有针持有对运营型物业的金融产品出现，能在一定程度上加速租赁社区项目的施工进展。

严跃进也表示：“今年在疫情之下，租赁市场降温和部分金融政策收紧，也会在一定程度上影响到部分企业接下来的开工意愿。”

从2003年到2020年，当冠状病毒两次扰乱人类正常生活后，我们终于等来新冠疫苗进入后期临床试验的好消息，但必须得承认，疫苗只能预防，并不能百分之百防治病毒，要想彻底战胜病毒我们还有一段路要走。同样，从震惊国内租赁市场的大型爆雷事件到今年也过去17年，但我们对长租公寓爆雷的遏制远不及疫苗研发所取得的进展大。

当下，租赁社区的问世能避免在此类项目中发生爆雷的可能性，同时也能优化业内环境，间接降低行业爆雷概率，但要想更好地遏制长租爆雷，我们还要从完善住房体系、建立健全监管体系、优化相关金融产品等多方面继续努力。