每一个睿智的灵魂

都关注了「子木聊房」

正文3627字，预计阅读时间：14.73分钟

文丨子木

近几天，随着海外疫情的快速扩散，资本市场进入恐慌周期，剧烈震荡。

美股在两周内史无前例地触发3次熔断。海外一专业股评员预测，标普500指数将下跌41%至2000点，这意味着不计其数的财富会顷刻间湮灭。

海外炒股的韭菜们基本被连根拔起。一个朋友在朋友圈感叹到：

马克思说，资本主义是血淋淋吃人的社会，一点都不假！股票瞬息万变，某股票瞬间从1834元跌到1分钱！什么概念？就是刚才还有1834万元，一根烟没抽完，剩下了100块钱了！

这次美联储彻底慌了，紧急发布救市计划，做法激进超乎想象，不单降息到零利率，还推出了7000亿美元的量化宽松。然而利好消息公布后，美股期货没升反降，立马下挫5%到跌停线。

老特把中国算计了个明白，2月初的时候还在嘲讽中国疫情管控糟糕，没想到现在被新冠病毒教育得连头都抬不起来。

通过这次疫情也看得出来，国际资本对美国的疫情管控极度不自信，认为中国才是当下世界中最安全和秩序的避难所。

这对于中国，也是一个树立大国形象的绝佳机遇。尤其是对欧洲各国的援助，可以让我们在大国战略的路上拥有更多的伙伴，人民币国际化也更容易被拥立。

当然国际资本市场的动荡对中国楼市的影响也是有的，疫情导致全球股灾，波及海外市场经济，对中国的出口货物需求减少，影响中国外贸经济的增长，从而降低消费和楼市购买力。

但这是一个很长的传导链，且在大国摩擦的基础上，影响的预期已经非常薄弱，而且中国在加大马力挖掘内部市场，接下来通过大基建和量化宽松，对冲风险。

疫情之后，全世界的经济转速下降一个档次，但中国一定是最早恢复原有转速的国家。

当然今天讲的并不是国际资本市场对中国楼市的影响，而是近段时间中国楼市的底层结构正在发生着巨变，譬如农地入市和取消预售制度，这将改变中国房地产的格局，是我们最应该要关注的事情。

接下来子木为大家进行解析。

1

房价的本质

我们先来回答一个最常见的问题，“中国房价为什么越来越高？”

答案千千万，但回归到最基础的市场原理，解释只有一个，“面粉”太贵。

拿今年2月份的市场情况来说，虽然在疫情的影响下，楼市封锁进入冷冻期，房价摇摇欲坠，但一些城市的土地市场反而热闹的狠，甚至超越去年同期水平。

土地拍卖火热，溢价率高，开发商成本出去了，未来房子建好后自然定价不会低。要知道，在房地产项目各项成本中，土地费用、各种税收占比就高达房价的40%—55%，建筑施工成本占20%左右，三项费用约为10%。

地方从城市周边以超低价格征收，反手以几十倍甚至上百倍的利润卖给开发商，推高房价。而且土地被地方垄断，和地方财政绑定。在利润驱使下，地方会想方设法控制土地供给节奏来稳定或推高房价。

所以任老前辈曾经也讲过一个事实，房价上涨，是供需关系恶化的必然结果，除非地方加大住宅供应量，否则房价会按照此形式继续上涨上去。

当然这个问题也能解决，他也给出了一剂良药，那就是允许「农地入市」，但这种情况基本不可能实现，因为还要涉及到修改土地法。

关于「农地入市」，我曾经写过专题文章，它之所以很重要，是因为解决了地方垄断土地问题，充分让楼市市场化，也是推行租赁住房市场，实现“房主不炒”战略的根基。

于今有了实际的进展，打破了不可能的事实。

2

农地入市

前几天国务院主持，23个部分联合发布了一份文件，文件内容称：

将深化农村土地和集体产权制度改革，稳步推进农村集体经营性建设用地入市，探索赋予农民对集体资产股份的占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。

简单来说，就是农村集体土地直接入市开发，无需国家征收。而且这次把试点城市扩大到13个，分别为：北京、上海、沈阳、南京、杭州、厦门、郑州、合肥、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。

你会发现试点城市都是当下国内能拿得出手的核心城市，而且布局之广覆盖全国。一线城市唯独少了深圳，这是考虑到深圳面积太小，而且前几年集体建设经营用地已经被征收完了，没必要再推行「农地入市」政策。

那么「农地入市」对楼市的影响到底是如何的呢？

首先可以确定的是，这些农村集中建设用地，是有条件约束的。

目前来看，之前在农村盖的小产权房，不可能转正。在居住层面上，只能利用集体建设用地建设租赁住房、共享度假小院。

有些人开始怀疑了，这算什么重大改革，这么看，对房价没什么作用啊，别着急听我细讲。

做个假设，如果城市周边的农民可以直接把地卖给开发商，开发商拿到后立马开发成商品房卖给城里人，此行成立。

那么，郊区房的价格会比市场价格低30%左右，而且开发商减少了土地成本，会开发出更高品质的楼盘，再加上地铁直接通勤市内，刚需大都会选择。

而这会对市场房价造成非常致命的冲击。地方一定不愿意，因为商品房卖不出去，影响征收回来的土地价值。

解决城市居民居住问题有两个方向，买房或者租赁。出于对市场房价的考虑，地方想着从后者入手。

现在一二线城市的租金实在太高了，租金由业主定价，业主为了让房子产生更多的溢价和收入，超过承受能力地调高租金比例，这直接扼杀了刚毕业工作年轻人在大城市的打拼梦。

拿我一个刚毕业的学生举例，刚在北京工作，工资1W，房租就达到4K，再加上吃饭、交通、社交、学习，每个月还得和家里要钱，连女朋友都不敢想。

要知道北京人均工资是在9600块钱左右，这也是近一两年很多人才逃离北上广深，重返二线的真实原因。

但如果低价租赁房出现呢？情况便有所改观了。人才们的整体居住成本下降，同时购房需求被推迟，给自己留在一线城市打拼留有更多的时间和空间。

“如果足够多平价租赁房源出现在市场上，市场的整体租金和整体房价一定会被抑制下来”，这就是出台「农地入市」的真实目的。

3

现房销售

从近期的政策也可以看出，只要有出台“降低首付政策”的城市，均被中央严令警告，禁止刺激楼市。

而且在楼市还没有回稳的节骨眼上，又加速推进了「农地入市」的计划方案，说明中央未来真不打算炒房了。

而且前段时间，被政策强压了3年的海南，敢为人先，出台了一份政策，明确取消预售房制度。

预售房制度也是跟香港学的，当初海南省还是第一批搞预售房炒楼花炒崩了的地方。海南常年以房地产为主要收入来源，上一次出台严政“断臂封市”，这次下定决心拒绝炒楼花，隐约有一股势力在控制着走向。

可以说，海南若实行成功，取消预售房制度会逐步在全国蔓延开来，这是大趋势，因为对消费者百害无一利的政策是不符合当下市场环境的。

农地入市反土地垄断，打造租赁市场；取消预售制度，施行现房销售。这在前几年是想都不敢想的事情，于今变成了现实。

说明我们不想香港化，及早地认识到了炒房带来的严重后果。年轻人还有机会和空间。

4

房地产趋势

当然对于市场的趋势判断，我还有几点要说明的。

1、未来房地产市场会两极化发展，类似于新加坡房地产制度，商品房越来越少逐步变成奢侈品，租赁市场和保障房规模会加速扩大，最终实现如深圳市长所说，“高端有市场、中端有支持、低端有保障”。

但这并不意味着，商品房的价格会因此跌下去。有钱人还会向上寻求商品房带来的居住体验，例如新加坡，虽然一开始就实施“组屋制度”，但商品房房价还是与日俱涨。当然房地产价值的「城市地段论」会愈发凸显。

2、种种迹象表明，未来房地产投资红利越来越少。最终会变成一种“防御型投资”，主要用来抵御长期通胀，获得暴利越来越难，炒房变得越来越不明智。当然对于一般老百姓来说，抵御通胀已经是非常好的投资标的了。

3、这些趋势会由一线城市逐步向二三四线城市扩散。因为一线城市对土地财政的依赖度小，而且市场能开发的土地之前已经差不多都卖完了，已经步入存量房时代。在存量房时代，地方财政的主要来源可能就是接下来的房地产税，和人才们努力工作所创造出来的财富税收。

所以你会发现留住人才，布局房地产税是未来核心城市最重要的使命。

4、相对于一线城市二线城市会有一波红利期，因为更需要地价带来的财富积累来扩大城市规模，招商引资抢占城市发展高地，所以对「农地入市」的积极性不会太高，几乎是被动的。但在目前的经济形势和购买力下，红利会被推迟。当然大家也不要着急，中国经济回到原有转速也得在半年之后了。

5、三四线城市目前还处于房地产开发的第一阶段，对土地财政的依赖会更强，当然对房地产税和农地入市、取消预售房制度，这类遏制房价的措施从内心是排斥的。

但巧妇难为无米之炊，上一轮房价周期将购买力耗尽，如果未来产业无法兴起，人才无法流入，则很难在房地产上有所作为。

无论与否，现在的政策出台都是向着保护刚需的方向进行，这是中国房地产实现长足发展的必要措施。在未来大分化时代，买房投资这件事情一定要谨慎了。