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金茂的利润哪去了？

阅读:3151 2020-03-29

中国金茂的2019年，是高调而风光的。

规模首次跻身行业TOP20之列、引入平安为集团二股东护航资金、凭龙华金茂府将深圳龙华带入10万+时代……

当然，它确实有高调的资本，近三年规模复合增长率超过52%、通过城市运营概念获取了大量低成本土地、拥有许多房企不可求得的4.94%左右的融资利率、享誉业主圈的黑科技“府系”产品。

但荣光背后，金茂在2016年所拿的高价地受到调控影响，或延迟入市，或售价不如预期，加上落地大量城市运营项目所投入的成本，2019年的金茂，利润与现金的实现，并不如意。

毛利下降靠出售子公司拉升归母净利

2019年里，金茂营业收入433.6亿元，同比增长11.9%，但成本305.9亿元，同比却提升了26.4%。相结合后，全年毛利润下降了12.2%，为127.6亿元。毛利率为29%，较去年同期下降了9个百分点。

拉低毛利率的主要原因，系城市运营及物业开发板块毛利率下降所致——数据显示，金茂城市运营及物业开发板块毛利率为27%，比去年的36%有9个百分点的下滑。

在“限房价”影响下，传统开发业务毛利率下滑，已是普遍现象，尤其是2016年和2017年期间，金茂还拿了不少高价地，在调控背景下更加压缩利润空间。此外，乐衷于城市运营的金茂，其项目开发涉及片区的整个周期，持续时间更长于其他的一级开发，相应的前期投入成本也会更多。

按照金茂管理层在业绩会上所说，截止今年2月底，金茂已售未结的货量有2400多亿，毛利润率大概是在25%、26%左右。这意味着，截至目前，金茂的销售毛利率，依然在继续下滑。

主营业务毛利下滑同时，金茂的另外三个非房版块，也未见有强增幅版块。其中商务租赁及零售商业运营，和酒店经营版块，均保持着去年毛利水平，只有收入占比5%的其他版块（主要包括金茂大厦88层观光厅、物业管理、绿色建筑科技、楼宇装修等地产相关业务的收入）增长了4个点。

且成本管控方面，金茂年内的营销管理和管理费用开支，同比均增长了25%左右。好在通过出售子公司以及从联营公司、合营公司获得高额的利息收入，金茂年内其他收入及收益61.12亿元，同比大增124.5%，才令金茂最后能收获到归母净利润64.52亿元，同比增长24%。

现金未覆短债城市运营前期耗费较大资金流

2019年末，金茂拥有有计息银行贷款及其他借款共计960.4亿元。其中，一年内需要归还的为266.6亿元，同比增长了21.3%，而与之相匹配，目前在手的现金和现金等价物，同比却减少了19.4%，仅为171.9亿元，现金短债比压低至0.64，无法覆盖年内短债。

对于金茂现金支出的变动，管理层在“暂不行使选择权借以收购中化集团于世贸投资15%的权益”中解释了一二。原因之一，是“本公司近期在土地储备方面取得重大进展，已获取的位于太原、贵阳、威海等地的项目均处于投入阶段”。原因之二，是“位于青岛、宁波、张家港、福州的城市运营项目开发体量巨大、开发周期长、资金需求量大”。两个原因，都围绕着城市运营集中落地后的占用。

2019年，金茂在温州、嘉兴、杭州、郑州、无锡、岳阳、福州等地正式落地7个城市运营项目，累计获取达到20个。截至2020年2月底，金茂总土地储备8585万平方米，其中城市运营项目占比约49%，二级总土地储备5857万平方米，城市运营项目占比25%。

受益于城市运营项目计容面积40%的贡献，公司平均地价下降至7525元/平方米。但低成本地价带来的利润空间，在城市运营所需要的漫长开发周期里，暂时还无法显现。

在短期内，前期将沉淀大量资金的城市运营，还将成为金茂流动性承压的关键。而中长期后，由于一二级联动，普遍可实现50%的毛利率，加上金茂通过府系产品的溢价加持，预计届时城市运营真正的利润释放才会开始显现。

2020目标2000亿 2023年目标3000亿

在2019年的业绩会上，面对机构提出的疫情对于销售交付情况的担忧，金茂管理层也开出了一剂定心丸，表示对一季度销售会有一些影响，但对全年影响有限，2020年将维持2000亿目标不变。

预计金茂2020年可售货值大约3110亿元，其中，20%货值是城市运营项目，毛利率可达在35%以上。按此推算，只要去化率达64%即可实现目标。

另外，金茂管理层还公开提出了2022年实现3000亿规模的三年愿景。其中，2021年签约目标2500亿元，2022年签约目标3000亿元。这其中，来自城市运营的项目贡献大概占比，金茂希望能达到六成。

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