房地产开发中的项目总经理，或者说项目操盘手，是地产企业核心的人才资源，因为他很大程度上决定了项目成功与否。
要讲解如何当一个好项目总，这个课题也确实不容易。
因为，讲解这个课程需要丰富的项目总经营管理经验，同时，在经验的基础上，必须能够把当项目总的成功经验、切身体会归纳整理成为一个非常值得借鉴的核心内容。
我们邀请到了黄明玉老师，从亲身经历中提炼讲解《如何做好房地产项目总》。
本人在房地产开发当中做过多年的项目总经理，应该说具备了比较丰富的实战经验，在工作的同时，也善于总结一些有关如何当好项目总的核心要点。我个人把它简单归纳成为四句话：带好团队用好人；计划节点全明了；专业要点亲自抓；为来为去一本帐。指的是必须把团队建设好，同时，自身标准也必须达到项目总的专业和管理要求。团队的组织架构要健全，建立好人力资源培训学习体系。指的是作为一个项目总，对一个项目开发的整个环节、整个计划体系，包括分级体系、核心的一级控制点，应该是全盘心里都明白。不然的话，走到哪是哪，那这个项目就会出现很多的问题。指的是我们房地产开发从拿地开始，一直到竣工验收交付完毕，包括后端的物业管理，是持续的长期的过程，那么这整个专业过程中，要点必须亲自去落实。具体指的是，上溯到拿地环节，项目总也应该参与其中，甚至可能要起到很大的决策的作用。原因在于，我们说房地产，“地”的权重某种程度上比“房”来的更大，所以投资决策、选址拿地，项目总必须要亲自参与。地拿定以后，接下去整个项目的专业开发环节中，从项目前端的市场研究、地块的分析，然后项目总体的定位包括策划等等，这一系列的内容最后要落到一个方案上去，所以对于方案的设计论证管控，项目总也要亲自抓。接下去项目的整个计划体系制定，也就是开发计划各方面对应的分解计划，也需要统筹制定好。再接下去，就是项目的报建报批，包括设计管理报建报批，以及项目展开过程当中的工程展开和营销展开，最后是项目的竣工验收，整个的一条龙专业要点，要项目总亲自把关。这是一个很容易被忽略的事情，我个人认为项目总也需要加以重视。我们知道一个项目的开发，其实从资金投入到最后的回报，为来为去都是一本账。这一本账具体来说也就以下几点：第一、你必须明了项目的综合成本。在项目展开之前，这本账心里是很清楚，其中的占比比较大的地方，就是在工程的预算，预算决算等等这方面，当然还有很多其他的项目成本；第二、在项目的开发过程当中，会涉及到的融资情况。作为项目总也要做好资金组织，包括融资的这种形式的落地；第三、在项目开发过程中要很注重现金流平衡问题。这个问题其实对应着我们整个项目的开发节奏、销售节奏、包括开发计划的一个统筹安排。大家都知道，现金流是项目开发的血液，是相当重要的一个环节；最后一点，就是项目的税收问题。这个问题项目总必须事前统筹安排好，提到非常高的一个高度来进行工作安排，比如安排专人进行落实，学习“走出去请进来”、抓住这个税收统筹的前端项目。所以呢，我个人认为，作为一个项目总来说，必须具备以上四个方面的能力，结合科学的、个性化的管理的方式，才有可能做好一个项目。 
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