在地产开发中,为什么矛盾焦点都是“设计”!
阅读:3096 2022-03-23

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楔 子

地产开发的流线,是用图纸进行还原实物的流线,图纸的准确性、正确性、全面性以及综合性直接决定了整个项目的品质、进度、安全和质量,之所以图纸如此之重要,所以图纸也是极其容易出现纰漏的地方,甚至会带来无法预估的风险。


地产开发商称之为甲方,相对应与设计相关的单位称之为乙方,甲乙双方在行业之中的对立和冲突在一些自媒体中被无限的放大,乙方经常吐槽甲方善变多情,甲方也经常吐槽乙方“给你们擦屁股不停”,双方如若没有利益瓜葛,显然会演变成一场敌我势力的斗争场。

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自2018年后,地产大形势开始变得更加微妙,快周转不再,赚快钱不再房地产矛盾被日益放大;自2020年以后,地产五条红线、土地集中招拍挂更加加剧了地产现金流的紧张,当所有的问题都集中于生存和死亡这个问题时,地产的矛盾会更加激化,地产的内卷会更加的严重,地产与乙方的对抗会更加的明显,这都是钱荒闹的。


地产进入管理时代,地产对精细化的管理需求以及人员极简管理的矛盾会体现的更加淋漓尽致,一方面图纸设计更加需要精细化以满足低利润的成本管控需求,一方面甲方人员缩编带来的管理问题也会更加突出,人员可以一专多能,但人员精力却无法成倍增长,甲方人员管理缺失或者不全也会增加图纸犯错误的可能性。

  


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图纸问题来自哪里?

作为地产设计管理十年的老狗,从毕业至今一直在与图纸进行打交道,吃过的亏、填过的坑、埋过的雷、受过的伤已经无法与言语描述,这就是这个工作带来的喜怒哀乐,每天都不一样,每天都很有意义。


图纸的问题来自哪里?

(一)甲方端:

(1)从拿地测算开始,设计便会启动,设计的依据是政府要求、拿地条件、周边地质情况、规范和当地规范要求依据等等,如果开发商在拿地之前无法准确锁定设计条件,那么设计启动便是错误的开始,图纸便也是错误的,这种错误直接影响到拿地,是开发商占主导的图纸问题。


【案例】以甲方为主导的设计前置

当地政府在规划指标、代建、拆迁、限高、绿地率、容积率、停车配比、配套、绿建、装配式等政策上的特殊要求。


上述要求均对方案的排布及成本增量有显著影响,明确上述风险对成本测算的准确性至关重要。所以拿地阶段的风险管控极其重要,对成本的影响以千万来记取,打通各个部门的权责,让所有部门参与到拿地阶段的风险梳理显得非常重要,为此碧桂园下发《规划专业-前置条件一览表》,让各个部门都参与到前期的风险排查中,强化风险梳理的责任和权利。

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(2)开发商定位不准确,导致图纸修改反反复复。

地产设计并不是任由设计单位凭空发挥,而是基于开发商定位条件下的设计,图纸的绘制亦是开发商思维的“图纸化”,在拿地阶段第一次定位如若出现较大偏差,如客群定位失败会导致户型变化、成本适配、立面等等出现较大偏差,定位出现问题会导致图纸的修改较大,甚至出现颠覆性的修改。

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设计并不是无源之水无本之木

项目定位是设计最根本的“故事线”!!

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设计只有读懂了定位,才能设计出符合营销的产品。


【案例】

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(变更原因)

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(3)基于开发商运营需求,抢工期带来的图纸变化。

高周转下,图纸的进度直接耽误着下一步的预售时序,开发商有时候会平衡抢工期、抢预售带来的现金流影响与政府罚款之间的利弊,有时候为了抢营销三大件的展示,不得不进行提前抢工,这就导致实际的图纸与报批报建过程中出现的偏差,这种偏差有时候也是极度危险的,甚至带来不可挽回的损失,这是开发商决策问题,与乙方单位并没有多大的关系。


【案例】案例来源网络转载

定位变化引起会所精装修标准大幅提升,精装修面积也增加较多。

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定位变化引起的结构拆改费用:

由于定位变化及对室内效果的追求,在结构已封顶的情况下仍对结构进行了较多修改,砸掉已浇好的钢筋混凝土顶板,改装钢结构穹顶,造成土建成本增加约240万元;

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(二)乙方端:

(1)对开发商的设计要求置之不理、误读

从前期定位策划、设计各种任务书要求以及开发商对于品质的设计意见,设计单位在执行过程中出现偏差,甚至完全不顾甲方设计的设计要求,任由图纸偏离甲方定位需求、成本适配需求等,导致甲方发现时还若有其事的说“我以为……”“我觉得……”的现象层出不穷。


(2)唯甲方马首是瞻,答应甲方的一切要求

在推进项目进度时甲方会提出一些无理的需求,甚至会出现一些违反规范的要求,乙方单位在配合时为了“搞好合作关系”,一切听从甲方的设计指令,导致出现各种非合理的图纸设计,等项目建成验收后被发现,依然若无其事的说“当初甲方这么要求的”。


甲方有时候基于自身考虑,甚至有些甲方不专业,会发出一些错误设计指令,这时候设计单位需及时提出设计的不合理性及设计变化带来的风险供甲方判断,而不是“好的”“可以”来应对甲方的要求,对于设计带来高风险的设计指令,甲方应该具有知情权和判断的能力,这点对于很多设计单位做不到让甲方知情,这是一个极大的问题。有时候给甲方预知问题,比给甲方解决问题重要的多的多。


(3)图纸交圈不严密,设计不专业,错漏空缺

一套图纸参与人数众多,所涉及专业也较多,项目交叉也非常多,而且设计周期较短,报批报建、设计、现场施工同步展开的三边工程带来的图纸问题依然严峻。


图纸在设计单位内部交圈以及图纸在甲方和乙方交圈过程中,很难面面俱到,对于核心参数的严谨性是无法容忍错误的,如总图指标、甲方配置需求这种关乎项目的重大内容。但这么多年下来,对于核心内容控不住,非核心内容错漏空缺的图纸问题,依然问题愈来愈而严重。


【案例】

前几年的一个项目,报批报建了将近9个月,图纸出了无数版,最终在焦虑紧张、兴奋中批过的方案,进入施工图后发现项目总图定位标注失误,如下图:


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以一单体为例

后经核查发现,方案设计阶段总图定位均根据日照微调过,但设计单位忙中出乱,最终坐标未进行更新导致全部楼栋坐标标注偏差1~2米,但万幸的是楼栋位置是正确的,现场并没进行施工。


(4)图纸版本管理带来的失控

项目报批报建时间短,设计条件输入多,图纸版本变化快,交圈慢;图审意见修改内容多,图纸不交圈;甲方内审提出意见多,修改量大;顾问单位优化意见多,抗性大,修改内容多。甲方和乙方设计人员频繁换岗,导致图纸管理问题。


种种因素都会导致图纸一遍遍得修改,到最后都不知道按哪版图纸进行施工了,这种风险也层出不穷,难!


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