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房地产市场以刚需为主向改善为主转变的趋势已经定型，未来几年都会是改善的天下！针对这一趋势，各大标杆房企都已经提前转型，纷纷由刚需转向改善。经过几年的打磨，现在改善产品呈现出哪些特点呢？今天我们一起来探讨一下。

社区布局强调均好性

最大化不同楼栋的景观资源

最近几年，很多项目为了追求利润最大化，喜欢做高低配，即项目规划有高层、洋房和别墅。高层走量，洋房和别墅则追求高溢价。

比如这样的：

或者这样的：

这样的规划虽然可以实现利益最大化，同时也能满足部分高端客户的需求，但有一个很明显的弊端，那就是排得密密麻麻，必然牺牲了高层客户公共空间和绿化景观的空间。

所以我们也可以看到，现在越来越多项目选择做纯高层或者纯洋房，结合围合的布置方式，降低建筑密度，增大了绿化和公共空间的面积，景观也有了更多发挥空间。

比如仁恒·公园世纪项目采取了“大高层+大围合”的规划方式，最大的楼间距，可达到110米，每户都可以获得很棒的采光和景观视野。

仁恒·公园世纪规划图

还有仁恒海和院项目，容积率只有1.3，但也做的是纯洋房社区，采用的是7层+8层+9层+11层的组合。楼间距最大去到72.8米，最小也有35.1米。

大间距带来的好处，最主要的是景观优势以及更多活动空间的打造。当然还有日照条件、通风环境以及噪声控制的优势，整个社区生活品质很好地得以提升。

户型设计

强调尺度感、成长性

相比刚需客户更看重价格不同，改善客户对价格敏感度有所降低，更强调居住舒适度。目前来看，市场上改善产品主要通过尺度感、采光面、成长性、收纳空间等方面提高户型的舒适度。

朗诗地产曾经对这种产品的室内各区域尺度进行过归纳：

比如保利翡丽甲第146㎡三房产品的客厅做到了近30㎡，主卧做到全套房，更令人惊叹的是还可以做到步入式衣帽间，总面积也达到了25㎡。次卧也保证了一定的面宽，还有一个可变空间，可改造为书房。

▲保利翡丽甲第146㎡三房户型

比如仁恒海和院的户型除了最小的101平方米是三开间朝南之外，其余户型都做到四开间朝南，211㎡的户型甚至做到了五开间朝南。

以126平方米的户型为例，整个做到南北通透，四开间朝南，带南北阳台，北向家政阳台可以洗衣晾衣，客厅面宽达到4米，单独玄关入口，而且预留了比较大的收纳储物空间，主卧套房自带衣帽间和独立卫浴系统，卫生间做了干湿分离设计，整个功能层面相比刚需产品有了很大提升。

▲仁恒海和院126㎡三室两厅两卫

再来看享受型的211㎡的五室三厅三卫，亮点比较突出，五开间朝南，同样南北阳台，主卧还带有书房设计，稍有不足的是过道面积比较长。

▲仁恒海和院211㎡五室三厅三卫

▍空间可变性、灵活性

改善客户的家庭结构一般为二孩家庭或者三代同堂家庭，但家庭在不同阶段对于产品的功能需求有很大不同，所以在户型空间上，很多项目都会强调空间的可变性和灵活性。

最典型的就是万科推出的无限系户型，基本做到了全生命周期覆盖，而且产品经过几轮迭代，目前已经相对成熟。

▲图片来源：塞拉维

比如幸福家变身改善型思想家，主要是四房变3房，升级了主卧套房，增加配置了整体衣帽间和书房。

幸福家→思想家，图片来源：塞拉维

而社交家的三房户型有7米3宽南向会客厅，生活家户型则在此基础上间隔了一个老人房出来，同时把原来的次卧做了家政空间设计。

▲社交家→生活家，图片来源：塞拉维

四房双孩成长家主要为二孩家庭设计，儿童房和客厅进行开放式连接设计确保小孩玩耍空间，尊老家则是更多考虑到老人的居住需求，设置了双主卧套房。 

▲成长家→尊老家，图片来源：塞拉维

▍收纳空间：体系化、精细化

以前大家认为，改善产品不需要过分强调收纳，因为面积大可以放很多柜子嘛。但体系化的功能分区可以这样让客户整理物品更方便，也能避免面积浪费。

比如一向比较擅长做收纳的万科，其收纳系统包括玄关柜、衣柜、储藏柜、卫生间洁柜、厨柜。不仅整体收纳空间大，而且分布广泛，最突出的特色是精细化的空间分类，即每类物品都有对应的储藏位置。

绿地在收纳这方面也研究得颇为深入，以北京绿地海珀云翡135平米户型为例，收纳空间的总量可以达到31500升。相当于492个25寸行李的体积。

而收纳系统的设计最突出的特点是利用每一寸空间。比如在过道做收纳柜

飘窗也合理利用起来，在侧面及下部设置收纳，还可以做个书桌来用

除了以上几点，改善项目的加分项，还在于各种“细节”，有的项目多达几十上百个，都是针对不同的生活场景设计的，一个场景打动了客户，他可能就会更愿意买单。这些都是改善项目的加分项。

比如下面华宇项目里的几个细节。

社区空间

配套及服务全面升级

改善客户对社区空间和环境非常看重，因此在社区营造上，人车分流、全龄社区、社区跑道、儿童乐园、社区wifi等等都很常见了。

▍交通系统：从人车分流到车车分流

现在，对于改善型项目而已，人车分流已经是标配了。但仁恒认为做到人车分流还不够，因为地库入口位于小区内，私家车还是得先开进小区才能进入地库，这还不是真正意义上得人车分流。

为了避免在小区入口部分出现人车交叉动线，仁恒海和院将地库入口放在了小区外面，直通外面的市政路，并和人行出入口天然分离。这样可以说是彻底的分流了，小孩子在小区里怎么跑都不用担心安全问题了。

▲主入口平面图

▲主入口效果图

▲仁恒海和院交通动线平面图

除了人车人流，还有实现了“车车分流”的，深圳万科瑧项目研究了业主三种回家模式，对进入社区的车进行二次分流，进行来访或居住识别，如果是业主，就会直接进入地下库闸口，如果是来访的访客或是乘坐出租车辆，则导流进入社区大堂区域，有序进出，互不干扰。

▲正荣农场

现在越来越多项目为了促进邻里交流，都设置了景观户外客厅，周末可以邀请邻居或者好友一起举办户外Party，或者在架空层做一个公共厨房，在邻居或朋友面前大秀厨艺。

▲世茂璀璨系所倡导的公共会客厅

从2017年产品成交的数据来看，房地产市场以需求为主导向改善为主的转变趋势已经定型了，预计未来改善需求会在未来持续释放。以后三房、四房会成为成交的绝对主力，而小户型有可能会慢慢消失，或者只存在存量市场了。因此，修炼好做改善产品的内功刻不容缓的事情，不跟上就只有被淘汰的份儿了。