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一场突如起来的疫情，加剧了住宅产品升级的迫切性。各房企纷纷推出或在原有基础上升级绿色、健康、科技产品。这固然也很重要，但只是解决了人们呆在家里、社区里的时候的问题。实际上，开发商面临的挑战远不止于此。要实现人们的美好生活，还要有好的配套；同时，越来越多的城市进入集约化发展阶段，地方政府还希望开发商通过开发、建设、运营为片区、城市带来全新活力。

可是，现实中；1、消费者的需求偏好转换和升级很快；2、规模房企的战略越来越趋同，一个好的产品出来，大家立马会互相模仿，加剧竞争；3、大多数房企在住宅之外搞了一堆商业、办公等的配套，但是并没有发挥整体效应，产生1+1＞2的效果，更难以满足所有年龄层的需求。

要想在未来的竞争中脱颖而出，就不能只是对一些细节修修补补，必须要有整体性的解决方案才行——除了不断研发创新产品、迭代升级标准，还要梳理产品的价值体系，找到各业态的内在联系方式，形成合力，发挥出整体效应。

雕爷认为，最近新城对未来社区的思考（如上图），很有意思。针对以上痛点，新城提出了“一个吾悦，就是一座城市”的概念，其产品升级不仅涉及购物中心、室外共享街区、品质化住宅等产品，而且从城市供求、民生诉求、客户需求等多维度出发，提出并形成了以“三区两线、五位一体”为核心理念的吾悦价值体系。这，应该会引领未来的方向。

下面，雕爷通过不同群体（如下表所示）一天的生活，来展示，生活在吾悦到底是一种什么样的体验。你可以将其看成是一个人生命的不同阶段，也可以看成是同一时间一个家庭不同的成员，或者不同家庭的成员。总而言之，这些人的需求，在吾悦都可以被满足。

海归小A

能找到地方消遣玩乐

能找到志同道合的人

海归小A是典型的“Z世代”（即95后和00后）。与美国类似，我国的“Z世代”同样是赶上了中国经济腾飞的时期，物质生活富足；不同之处在于，受计划生育政策影响，我国的“Z世代”普遍是独生子女，受到家庭长辈关注的程度更高，儿时的孤独使他们更渴望依托网络渠道寻求认同。长大之后，性格特点则呈现出“同人志”属性、社交需求旺盛。

小A出国留过几年学，在国外，跟不同文化背景的人也能相处融洽，回国之后，更是如鱼得水。

住区交流中心红色码墙下的艺术座椅可供青年人看书和社交。还可以通过巨大的魔力影幕观赏电影、球赛和新品发布。

▲ 魔力影幕

当然，喜欢健身的小A，每天是从晨练开始的。有时候，是在住区，那里有各种类型的单元健身房，在那里，小A每天可以遇到各色喜欢健身的人。

夜光跑道也不错。塑胶跑道的主题性图案和趣味提示让慢跑充满乐趣。跑道周边还设置了起跑区、休憩区以及起点终点提示、距离提示、卡路里提示、休息区提示等标识。人性化的运动加油站、休息区、拉伸设备、储物柜、直饮水、洗手台、自动售卖机等，解决了户外跑的诸多不便。比如，休息区处设置休憩座椅、饮水和洗手装置。起跑区处附近处还设置了户外储物柜与运动热身设备。

有时候是在连接住区、社区和商区的空中连廊慢走，由于还有地下专属动线，因此可以不走回头路。

▲吾悦景廊—轴线—社住枢纽

小A最喜欢的还是去社区活动筋骨，在开放街区中的社区健身中心，有氧操课、体脂检测、瑜伽课程、动感单车、专业教练外聘课程打造互动强体验。

最近，小A在社区参加社交电竞时，认识了一个女孩，由于两人有相似的爱好，都有海外留学背景，很快就发展成了男女朋友关系。

在“吾悦”商区中，微影馆创建恋人情感交流场所，热恋中的小A经常带女朋友光顾。未来可能衍生黑卡VIP、与橙色营养师、美容师、宠物医生……对小A的女朋友非常有吸引力。

跟小A一样，小A的女朋友也像大多数“Z世代”一样，十分崇尚高颜值。

而恰巧吾悦的住区十分注重审美，无论是景观视线、舒居标准，还是健康科技和个性化设计元素，都深得其心。更重要的是，在“形象一体化”的理念下，吾悦对住区、社区和商区整体设计，整体打造，实现了形象上的风格统一，不仅提升了整体形象与建设品质，拥有高颜值，而且强化了三区融合的形象关系。两人已决定将未来的家就安在吾悦了。

▲ 来源：苏宁金融研究院

辣妈小C

一手工作一手家庭

还可以过得很精致

小C是一个年轻的妈妈。对很多妈妈来说，既要上班赚钱，又要照顾家里，是一件难两全或者十分辛苦的事情。但是，在吾悦，这一切可以变得容易起来。

因为小区里面就有幼儿园，还有午托和晚托服务。她完全不用担心，送小孩上下学需要耗费大量的时间。

小C是一个爱美的现代都市女性，深信一句话：管理不好自己身材的人，也管理不好自己的人生。其所从事的高端服务业，也要求其必须要有一个好身材。因此，即便是工作日，她也每天早起做早操，或者绕着休闲慢跑道跑上数圈。住区里，有很多像她一样的女性，久而久之熟悉了，大家还一起组织聚会。

吾悦有写字楼业态，小C的上班地点就在附近，时间宽松的时候，可以散步过去，如果赶时间，骑个自行车几分钟就到了，不用像其他人一样堵在上下班的路上。

中午休息的时间，可以回家看娃，也可以和同事们在社区和商区逛一逛，里面有各色女性主题店，当下流行什么有哪些新品上市，一目了然。让自己时尚不掉队。

都说女人保养是老样子，不保养是样子老，生完小孩之后，小C对这句话感触特别深刻。

因此，有时候小C也经常趁中午的时间，光顾吾悦的医美SPA店、水氧疗中心等，既做了保养又能小憩一会，下午回到公司精神饱满地投入工作。

周末的生活，同样丰富多彩——在住区内，家庭生活轨迹与吾悦专属动线相连，在动线上打造了住区户外客厅、家庭艺术长廊、休闲花园等专享功能，形成吾悦首府的住区名片。小C可以带着孩子在户外客厅一起做游戏，也可以在休闲花园认识各种植物，昆虫等等。

在开放街区内，有妈妈的美容院，爸爸的手提包、孩子的玩具柜等等，形成全方位的社区家庭文娱体验。全家享受着24h的便捷生活。

晚上，可以全家一起去商区吃美食，看剧，即便一大家子也都可以找到各自的乐趣。因为在商区，吾悦广场以家庭文娱为核心，家庭剧院系列、家庭飨宴系列等特色业态，还补充了医美女性系列，打造健康愉悦的商区家庭氛围。

孩子小D

在住区可以玩乐

在社区和商区增长见识

小D是一个小学三年级的学生。只要距离学校不太远，已经能够独立上下学了。可是，学习之余，没什么可以玩的地方——首先是所在小区相关的配套比较单调，距离附近的公园或者商业综合体又比较远。小D的父母都是工薪阶层，为了在城市立足，经常加班加点，即便是周末，也无法抽出太多的时间，陪小D到较远的公园、购物中心玩乐，更别说工作日了。

可是，在吾悦，这一切就不是问题了。

在吾悦住区内，吾悦专属动线与少年儿童的活动需求相结合，打造出了儿童探索花园、缤纷乐园、器械活力源等功能，是小区孩子们的奇妙世界。

小D每天放了学之后，做完作业，就可以呼朋唤友的，在小区里面玩乐。智慧社区，24小时无死角实时监控，在门岗进行严格控制，1.2米以下的儿童严禁独自一个人走出社区，以避免小孩走失或受到意外伤害。即便家长在家里做家务，小D在小区里面玩，也不用担心安全。

在吾悦开放街区内，以亲子为客群对象，提供儿童趣味运动、儿童手工坊、助学课堂等刚需业态。由于步行即可到达，爸爸妈妈在工作日下班后，也可以带着小D去参加。

小D最喜欢周末父母带他去吾悦商区，因为在那里，依托多奇妙、科普体验馆、魔法学院等特色业态，拥有完整的儿童主题型沉浸式亲子体验区/层。

除了感受到科学的奇妙，小D的动手能力也提高了很多，甚至学会了自己做沙拉、甜点和简单的早餐。

大叔老E

生活、健康全照顾

真正颐养天年

大叔老E，年轻的时候很拼，现在子女都已成家立业，自己也退休了，就想好好享受几天清福。

子女都劝他跟他们一起住，但老E觉得跟子女住在一起终究不太自在，只要住的距离不是太远，相互能够照应就行。

在吾悦，老E生活得很惬意。每天一早，他先是跟小区的老年人们到花园去健身半个小时左右。然后，沿着住区的缤纷大道，到社区的生鲜菜市去采购一天所需的蔬菜水果。后面，老E发现，住区里竟然还有专门休闲遛狗的步道。所以，有时候他也会不参加清晨的健身，而是遛狗。

除此之外，在吾悦住区内，吾悦专属动线还为中年居家客群提供了其他完善的休闲场地，如器械活力源区、银发养生区、邻里交流区等等，专属动线也呈现出丰富的景观季相特色。一路走过，就宛如经历了四季。

老E一个人住，子女最担心的就是他的健康问题，万一碰到点突发健康问题咋办？但在吾悦，这一点都不用担心。

通过智能家居和线上医养平台，老E可以随时预约线上体检，掌握自己的健康状况，并根据医生的建议调整饮食、生活习惯。相关的数据也会被第一时间发送到其子女的手机上面……

在吾悦开放街区内，有专门针对中年居家客群的超市、药店、洗衣及杂货店，老E一站就可以买全日常所需的物品……

偶尔，老E会去社区雀友中心跟人切磋切磋，或者比拼棋术。

老E下得一手好厨，但一个人做饭吃饭有点没劲。所以，周末的时候，老E喜欢到吾悦膳食堂。通过吾悦专属动线的礼序仪门，就可以步入到吾悦商区，在开放厨房中体验厨房达人的成就感。在膳食堂露了几手之后，老E碰到了欣赏他的王大妈，研究厨艺更卖劲了，老E的子女们知道后也都很高兴。

精英小K

享受高品质生活

还能成就事业

小K从小到大都是“别人家”的孩子，大学毕业之后，他进入一家大公司，表现依然优秀。

当然，努力工作的最终目的，是为了更好的生活。这也是小K选择吾悦的重要原因。在吾悦首府，艺术快闪厅、时尚品酒会、慈善义捐、电子音乐节等专属服务应有尽有，可以让小K这样的职场精英在吾悦动线上享受高品质的生活乐趣。

在吾悦开放街区内，有小K钟爱的猫屎咖啡屋、裸心办公区、动感单车房、萌宠护理院

等高端业态，享受吾悦夜经济带来的街区服务。

在吾悦商区中，小K下班后从广场办公区域的屋顶花园就能直达购物中心，在专属柜台手持黑卡对协议品牌进行畅购、精品带货服务，十分的方便。同时，通过TOD专属动线，还可以快速出行，去往城市其他地方……

这样的日子，让小K的不少朋友们羡慕不已。不过，小K却不满足于此。他想创业，想像其他的伟大企业家一样，通过颠覆性产品改变世界。

吾悦的社区创客孵化，成了小K创业路上的加速器。吾悦悦金融、吾悦智管家、蛋壳办公仓等，可以让小K可以聚焦核心，不为各种琐事而操心。

小K深知，要想在激烈的市场竞争中保持优势，必须不断学习。创业之后，随着公司的规模日益壮大，小K更是深感肩上的责任重大，每天一睁眼，公司那么多张嘴，还有背后的一个个家庭，都等着他养活。

为此，小K每天都早起锻炼身体，毕竟一个好的身体是革命的本钱，住区的活氧花园是他常去的地方。每当公司遇到重要的关口，他也经常一个人在精读冥想花园踱步，思考、决定未来的方向。或者到都市沙龙中心，头脑风暴。

有时候，小K也会在商区健身。吾悦利用商区空间外围场地打造了青年健身场地，为喜欢健身运动的年轻人提供安全舒适的健身空间，场地内还设置有大型的健身设施和休息座椅，在健身的同时也可以互相谈论学习健身心得。

小   结

新城早在2008年就将目光投向了商业地产领域，并在过去12年里，完成了商业地产从0到100的突破，步入行业第一梯队，期间历经了4代产品的迭代进化（如下表所示）。

新城的核心战略是“住宅+商业”双轮驱动，持续创新，是保证产品强劲的市场竞争力，强化这一战略优势的关键。新冠疫情影响下，新城逆势突围、表现亮眼。截至半年报发布日，新城控股已在全国布局139座吾悦广场，累计开业63座，已开业面积共586.62万平方米，同比增长42.72%，平均出租率达96.08％。上半年实现租金及管理费收入增长至21.73亿元，同比上涨27.04%。

如今，产品升级战役则促使吾悦再次升华。吾悦•新城是一个综合体，既涵盖了产品类型也涵盖了价值体系。实际这是一个30分钟的生活圈，将住区、社区和商区统筹起来，各个产品互为依托，环环相扣，成为城市生活新场景。

概而言之，“三区两线、五位一体”搭建起来的吾悦•新城生态圈，重新定义了人与人、人与产品、产品与产品、产品与城市之间的关系，不再是独立封闭的结构，而是有机互动的整体。

凭借与此，在运营收入稳步提升的同时，新城控股也在积极抢占市场先机，持续扩大商业布局，于全国范围内持续落地吾悦广场综合体项目，助力城市建设和当地居民消费升级。仅6月最后两天，新城控股就接连落子了5座吾悦广场。

今年三季度以后，吾悦广场将进入密集开业期，全年计划新开业吾悦广场30座、到2020年底开业总数达到93座，全年租金及管理费收入目标为55亿元。在这个过程中，升级后的产品也将陆续落地，有望带动新城业绩继续高增长。