绿城的「迫切」
阅读:3585 2020-11-19

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▲绿城中国董事会主席、行政总裁张亚东

如无意外，今年北京绿城的全口径销售额可能冲入前三甲。
而在一年前，它还只排在克而瑞北京房企全口径销售榜的第29位。
不是因为其他房企面对逆境太过谨慎，只能说绿城今年在北京太猛。
 
在出身中交体系的张亚东入主绿城后，其在规模数字上的野心就表露无遗。2020年销售目标定为2500亿，2021年冲3000亿，这还只是其口中三年“健身期”的目标。
 
张亚东谋划，三年过后，即从2023年起，绿城将进入“快速起跑期”。他没有公开描述过如何定义“快速起跑”，但从北京绿城的身上已经看到了影子。
 
有人说，张亚东入主绿城后，让绿城变得更加“务实”，并且守住了绿城创始人宋卫平20余年积累起的“品质”特长。
 
但红姐想说的是，“守住”的A面是没有倒退，B面则是没有创新突破。
 
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北京拿地猛
 
“很痛苦，简单讲就是没货，没货卖就没销售，没回款。”据公开报道，张亚东接手绿城后曾多次公开表示对绿城的土地储备很不满意。
 
数据显示，2017-2018年间，绿城在北京市场上均只有一宗土地入账，2019年绿城在北京一块地也没拿。进入2020年后画风突变，疫情黑天鹅也没有挡住绿城不惜高溢价拍地的决心。

 2017-2020年绿城在北京拿地一览
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来源：地产锐观察根据公开资料梳理
 
2月14日，绿城激战65轮击退多家联合体，以63.6亿总价、29.8%溢价率、37407元/平米的楼面价拿下昌平东小口地块。
 
四天后的2月18日，绿城祭出“双响炮”。先是在参拍的17家房企及联合体围剿中，以13.48亿+7%自持面积、49%溢价率，将通州台湖地块拿下，让沉寂一年多的北京土拍自持环节重现。接着，又经过74轮激战，以67亿元的总价拿下大兴旧宫地块，溢价率34%。
 
五天之内，绿城在北京耗资144.08亿元拿下三块地，平均溢价率37.86%。
 
北京绿城的满血复活，一方面是因为之前存量项目已经清盘或接近清盘，必须要补仓；另一方面也是因为融资占优，有总部在北京的中交的背书。
 
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走高周转之路

上半年拿地，下半年开盘。
 
绿城在北京满血复活，给外界最大的感觉就是快进快出。
 
三块地拿到手不到4个月，6月10日绿城在北京举行新品发布会，同时公布了三块地的案名。
 
9月，通州台湖镇地块「和锦诚园」、昌平东小口地块「奥海明月」均拿到预售证开盘。前者首开热销12亿，后者首开收获了约40亿元的销售额。
 
10月，大兴旧宫镇地块「明月听蘭」开盘入市，因为优劣势明显（地铁盘，但周边还有荒地，教育配套一般），去化情况不如前两个项目。
 
不仅仅自己拍的地实现了快速销售回款，北京绿城同时还在股权投资同行的地产项目。

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来源：地产锐观察根据公开资料梳理

今年10月和11月，绿城分别入股了颐和金茂府项目和北京金茂府二期。对于绿城而言，这些财务投资并表后，无疑会增加其全年的销售额。

公众号「攸克地产」预计，北京绿城今年全口径销售额将超过200亿大关，有望冲入前三甲，保守入围前五。

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急切高增长
 
北京绿城高周转的背后，是绿城集团高增长的目标。
 
据绿城中国(03900.HK)发布的10月销售简报，截至2020年11月3日，绿城集团累计实现总合同销售金额已达2000亿元，离全年2500亿的销售目标还差约500亿。
 
在房住不炒、三道红线监管之下，大部分房企都在努力维持规模，而绿城在逆境中却实现了规模的快速扩张，不得不说张亚东治下的绿城，在房地产行业洗牌的大变局期，正展现出超强的竞争力。
 
但是，红姐认为，从有利于长远发展角度看，绿城关注高增长的同时，也要做好品质创新提升。
 
在房地产行业高增长的时代，宋卫平以产品主义情怀为绿城筑起了品质口碑。而今房地产行业转入到产品主义时代，张亚东显然更关注的是高增长。
 
也许这只是张的一种时间错配行为，他要借力中交的背书形成的资源和融资优势，弥补2017、2018两年间绿城因为股权系列战而导致的业绩增速的迷失。
 
但如果只是为了在排行榜上晋级，那么在房地产产品主义时代，依靠过往积累起的品质口碑荫庇，绿城可能会变得伟大，但也会走向平庸。


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