会讲故事的万科

在10月17日的北方媒体交流会上,万科北方区首刘肖说去年他分享了红梅文创园的故事,今年讲的是“下一个故事”,称这是个“连续剧”。
2020-10-20 地产锐观察 万科 阅读:1634

专题 | 碧万融参投公司市值已达5000亿,房企创投不只是试水

据不完全统计,百强房企自2014年以来总体参与创投项目逾200例,且自2016年以来创投项目个数呈逐年提升的态势。其中以规模较大的房企梯队更为集中,截至目前已有超半数的TOP30房企都有参与创投。值得注意的是,截至目前碧桂园、万科、融创参投的“贝壳”自上市以来市值已大增至近750亿美元(约合人民币5000亿元),为参投的房企带来了可观的价值回报。

与城市共生长!这样的房企更让人尊重!

今天我们就来解析郑州万科的所做所为,解析万科入郑的8年。
2020-10-05 地产观察 万科 阅读:1148

万科、融创、华润都在干的CAZ,竟然比TOD和CBD还牛?

CAZ之所以流行,是因为他可以解决CBD带来的各种痛点。目前,我国上海、成都等一二线城市均明确规划了其CAZ。更多的城市,虽然没有规划,但是早已轰轰烈烈的铺开来。这其中当然少不了众多房企的身影——万科、融创、华润、瑞安更是早已经冲锋在前。
2020-09-29 明源地产研究院 万科融创 阅读:942

万科做了一个超级社区,非常惊艳!

这一次的惊喜,来自于万科。 今天是万科36岁生日,预祝未来越来越好。
2020-09-22 地产观察 住宅地产万科 阅读:1231

大胆创新!海南万科“研究+设计”交互式健康社区,再立行业标杆

每一座城市,都有一座被历史与文化眷顾的山。而在三亚,也有这样一座“有故事”的山,名曰“落笔洞”,落笔洞把它私藏的最后一块土地,留给了万科森林度假公园-瑧山谷,盛放城市念念不忘的山居梦想。
2020-09-21 真叫卢俊 住宅地产万科 阅读:1867

万科潜心三年打造的高端项目,户型怎么样?丨户型库

017年9月,万科以约9600元/平米的楼面地价拿下天府新区杭州路西段一宗约236亩、容积率2.5的住兼商用地。
2020-09-19 户型库 住宅地产万科 阅读:1354

万事皆可万科

千变万化不变的是,万科依然有一颗年轻的心。
2020-09-19 万科周刊 万科 阅读:1821

马正武会见万科集团董事会主席郁亮一行

9月15日,集团公司总经理、党组副书记马正武会见万科集团董事会主席、党委书记郁亮一行,双方就深化友好交流,推进务实合作达成共识。
2020-09-19 中国融通集团 融通万科 阅读:2126

“金九”发力,高端、高品质盘层出不穷 | 周度开盘测评 Vol.045

虽九月首周的楼盘供应情况不甚理想,但这一“冷淡”局势并未长久持续,本周热盘相继推出,着实为“金九”再添一把火力。
2020-09-12 克而瑞上海 万科阳光城 阅读:870

风向变了,碧桂园万科恒大融创正在发生三大变化

以碧桂园、万科、恒大和融创为例,从它们业绩会发布的内容以及实际行动就可以发现,一方面,房企通过对规模和杠杆的“稳”和“降”来规避流动风险,资金安全,充足防护,构筑好安全护城河,另一方面,也在不断探索主业之外的领域。

5万亿的TOD赛道,万科龙湖已经冲出去了!还有谁能抢分一杯羹?

8月28日,深圳市住房和建设局党组书记、局长张学凡在演讲中表示,近期国家发改委已经批复了粤港澳大湾区城际铁路建设规划,到2025年……大湾区主要城市之间都是一小时通达,打造“轨道上的大湾区”,房地产开发的模式实际上就是TOD的模式,这将会引领未来一段时间。

房企雇主品牌:万科VS龙湖 谁是地产行业NO.1?

作为地产行业领先的公众号,我们长期为地产人提供职场建议,分析各房企的优劣势。
2020-09-07 涛哥杂谈 万科龙湖 阅读:1638

万科不需要恒大

2020年上半年,万科实现合同销售额3204.8亿元,实现销售面积2077.0万平方米。其中,住宅产品约占总销售额的90.5%,商办产品占6.0%,其他配套占3.5%,并无太大变化。
2020-09-05 博志成地产观 万科 阅读:1225

万科的底线和边界

8月28日的中期业绩会上,万科管理层在做半年业绩汇报的最后,提到“下半年的集团工作重点”,坦言下半年的经营形势依旧比较复杂,万科会积极销售,每天都是卖楼的好日子。
2020-09-03 地产壹线 万科 阅读:1387

这种新玩法,一般地产开发根本打不过!金茂、万科、融创都在干了

想要成为一个好的城市运营商,开发商要学习成为地方政府的合伙人,学会高效协作,相互信任,最大效率的整合资源。这条路注定比之前的产销模式难,但是这似乎是唯一正确的路。
2020-08-29 资管星球 金茂万科融创 阅读:2448

【重磅】万科24.3亿战投入股,泰禾终于迎来“白衣骑士”!

持续了近三个月的“泰禾引战”终于落下帷幕,正如市场曾一度盛传的那样,万科最终成为了泰禾的“白衣骑士”。 万科此行,带了24.3亿来,将拿下19.9%的股份。
2020-08-01 地产人言 商业地产万科 阅读:2839

TOP100产品系解读⑥丨万科地产:落实“好房子、好服务、好社区”的住宅产品

万科将始终坚持“大道当然,合伙奋斗”,以“人民的美好生活需要”为中心,以现金流为基础,深入践行“城乡建设与生活服务商”战略,持续创造更多真实价值,实现有质量的发展。
2020-07-09 克而瑞产品测评 住宅地产万科 阅读:2348

3年兑现“大城生活”后,万科的这张名片,又要升级……

而写下了“H+”身份牌的万科,还想走的更快一步,让全民健康的居住呼唤下,就已经开始谋略的造城方式。
2020-06-26 地产铿锵说 住宅地产万科 阅读:2138

万科碧桂园的装配式建造,究竟有什么独到之处?

疫情期间,火神山、雷神山医院能火速建成,装配式建造是重要原因。 这种建造模式下,工地在进行场地平整的同时,构件厂已经开足马力生产板房构件,再运输到现场快速拼装,一座临建建筑就基本成型了。 在这个项目里面,装配式确实如理论上所说的,降本提效质量有保障。 然而,在地产圈子内,对住宅装配式建造模式的评价却是“理想很丰满,现实很骨感”。为啥? 政策强推的装配式建造 为什么一直叫好不叫座? 这几年政策方面一直在推动和扶持装配式建筑。按照住建部规划,今年全国装配式建筑占新建建筑面积的比例要达到15%,重点推进地区达到20%以上。 装配式建筑,简单来说,就是构件部品在工厂预制,再运输到现场连接拼装。所以,装配式更多是代表一种施工方式。 提倡建筑装配化,目的在于降本、提效、节能环保。 然而,说起装配式建筑,工程人有一大堆的烦恼。目前地产和施工企业大多对装配式热情不高,很多项目是为了满足装配化率要求而做装配。工业化生产所特有的高效率低成本,在装配式建筑上优势不明显,甚至背道而驰。 1、装配式建筑模式成本并没有降低 在制造业,产品一旦工业化生产,意味着更快更便宜,汽车制造就是典型的例子。人们也习惯把建筑工业化类比汽车组装,然而建筑的天然属性注定了其工业化起来比其他产品更复杂。至少在目前,装配式项目的成本依然居高不下。 ①模具通用性差,构件生产成本居高不下 装配式建筑最大的增量成本来自于PC构件生产,而PC构件最贵的是用于预制构件的模具。 工厂里用于预制构件的模具周转次数理论上可达到100-200次,这比工地上铝模一般只能到50次以上。如果能把模具使用到极致,预制构件可以比现浇成本低。 然而,目前很多PC构件依然是定制生产的,构件的尺寸不一致、主要受力钢筋间距不规则、预留预埋孔位和尺寸参差不齐,直接拉低了模具及设备的重复使用次数,工业化特有的大批量流水线生产优势无法体现,预制构件的制造成本依然居高不下。 这就好比做蛋糕,很多人心血来潮买了一堆工具,结果做了两次就闲置了。算下来,自制蛋糕比店里买的还要贵。 ②施工及运输上,成本优势也不明显 现阶段,预制构件工厂布局分散,运输费用高是构件工厂化生产另增量成本。 施工过程中,构件装配和传统现浇两种施工方式大面积的同时进行,需要两种模板支撑体系,还需要传统工人和产业工人两类工人,用工成本并没有太大优势。 2、施工组织和精准度跟不上,效率未有明显提升 构件预制把一部分原本在现场施工的工序转移到工厂里面,现场减少了一部分钢筋绑扎、模板支设和湿作业。表面看起来现场在降低用工量的同时,还简化了施工工序,施工周期应该会有所缩短。 而实际上往往事与愿违。 一方面,现场还常常沿用传统施工模式组织施工,降低了施工效率,还浪费成本。比如叠合板施工时,还像现浇混凝土施工一样满铺木板,做了大量无用功。 另一方面,工程精度要求高,构件装配连接难度大,再加上产业工人缺乏,现场拼装并没有想象中顺利高效。 比如由于生产时点位不准或现场施工中出现误差,上下层预制竖向构件连接钢筋预埋位置、垂直度常常出现偏差,安装预制墙柱时,部分下层预制墙柱钢筋难以插入上层剪力墙套筒。而装配式施工中,每道工序的前后顺序关系更密切,一个节点拼装上出问题,直接导致后面的工序无法进行,可能影响一整天的施工。 3、工艺技术有瓶颈,质量把控难度大 装配式建筑的结构强度和安全系数否等同于现浇,现在很多人还是有疑虑的,尤其是竖向墙柱装配,现在普遍采用的灌浆套筒拼装模式一直有争议,由于灌浆属于隐蔽工程,套筒灌浆可能存在不饱满的现场,而且灌浆的密实度又没有有效的检测手段,仅靠肉眼观察很难有效把控风险。 另一方面,装配式建造涉及到很多的预埋预填,但工厂生产阶段预埋点位不准或者遗忘预设点位的情况,现场就需要重新凿墙开洞,而一旦不小心凿断钢筋,可能影响到建筑的安全。 没有高度的工业化做支撑 装配式建造就是一句空话 如前文所说,所谓的装配式,更多体现为一种施工方式,而不是一种结果。 无利不起早。假如不能在效率、成本、质量等方面有明显的优势,做装配式就是吃力不讨好的行为。然而,在现阶段,装配式对房企来说,早就不是该不该做的问题,而是怎么才能做好的问题。 这里头涉及到的很多客观的因素,比如对装配化率的硬性要求,装配化率的认定等等,产业链的不成熟不完善等等,但作为建设单位并非完全无能为力。对房企来说,这种建造模式,其实是施工层面倒逼设计走向标准化模数化,生产走向工业化。只有达到高度设计标准化模数化,生产工业化,施工装配化才能水到渠成。 1、产品工业化,解决构件生产低效率高成本的问题 传统的手工作业,生产者的心情好坏可能都影响到工艺发挥;而工业化生产,大批量、流水线的作业模式下,偏差率完全在掌控范围内,而且效率更高,成本更低。 解决装配式建造的成本和效率问题,首先让构件满足工业化生产加工的特点。 火神山医院为什么生产和吊装都那么快? 抛开轻钢结构的主体不说,病房用的是特殊型钢焊接而成的标准模箱式房,三块集装箱板拼成两个病房,走廊的集装箱板与病房的垂直。其中,病房区采用的是3米*3米的模数,走廊的最小单元是3米*3米,病房的最小单元是3米*6米。各个建筑单元都高度模块化,在工厂里可快速的批量化生产,效率非常高。 住宅领域,万科是住宅产业化的鼻祖,其施工方式的核心支撑,是设计上的高度标准化和模数化。预制构件尺寸遵循少规格、多组合的原则,构件连接节点尽可能的标准化设计。深圳万科在2014年就实现了主流项目的产品定型,7个项目、8000多套房子,仅有4个标准楼型、4个标准户型、1个标准电梯厅,同时外装饰、装修和部品也实现了标准化和模数化设计。 定型化的产品体系,和建造模块组合模式,是万科建造提效的保障。 以佛山万科城市花园为例,该项目由1-10#塔楼组成,其中,2-8#楼采用装配式建造方式,装配式建筑面积98614m²。项目以万科的定型产品为基础,标准化设计图纸,使用标准楼型、标准户型,并统一各功能区的建造模块。多栋住宅塔楼使用1种标准楼型,1种核心筒,3个标准户型,各标准户型的客厅、卧室、卫生间、厨房均采用统一的建造模块。 2、内部管理拉通,实现跨职能线的高度协同 装配式建造与传统建造,最大的区别其实并非技术层面,而是管理模式。 协同上,需要彻底克服各职能线之间相互制约和相互脱节的矛盾,将项目设计、采购、成本、施工等环节打通。 流程上,需要统筹策划、设计、生产、施工等,实现建筑结构系统、外围护系统、设备及管线系统和内装系统一体化,实现不同建筑体系之间相互协同。 比如图纸方面,确保开工前土建、水电、装修、墙板深化图四图合一。碧桂园要求,塔楼正负零前84天要完成土建施工图,塔楼正负零前42天完成全套施工图(建筑、结构、水电、暖通、精装、管网),保证后续各单位确定及铝模深化。 3、工艺技术的改进,解决装配式施工难效率低的问题 ①工艺上的迭代和改进 工程上的问题,通常可归结为管理问题或技术问题。从现阶段装配式建筑模式所遭遇的困局来看,施工工艺技术层面上仍存在很多改进的地方。这是一个持续进化的过程,一些好的做法应及时的吸收完善。 比如套筒灌浆施工难检测难, 导致让预制剪力墙竖向钢筋连接的施工效率低、质量难保障,相比之下,双皮墙(叠合板式剪力墙)在施工难度和检测透明度上更有优势,也得到越来越多的应用。 工厂预制双皮墙时,用钢筋桁架将两面的混凝土板联结在一起,中间预留空腔。现场安装完成后再往空腔中浇筑混凝土,形成预制与现浇整体受力的墙体。 沈阳保利云禧是东北首个采用双皮墙的住宅项目,墙体总厚度250mm,两侧墙板厚度60mm,空腔130mm。和传统的套筒灌浆相比,这项施工工艺体现出几大优点: 首先,空腔内部空间大,施工起来比套筒插筋容易,且施工质量透明;其次,由于中间有空间,自重比一般墙体轻越一般,运输和吊装都更方便。再者,造价方面有优势。沈阳保利云禧项目对套筒灌浆和双皮墙造价进行比较,发现规模化生产的情况下,双皮墙要更便宜些。 来源:POLY技术汇 ②施工方式灵活调整 当前万科5+2+X建造模式,其中一项为“适度装配”,部分构件部品采用工厂预制,结合对拉片铝模体系外墙采用全混凝土现浇的方式施工。 项目运用到的预制构件及部品,通常包括了预制叠合楼板、LCC及ALC内墙板、预制楼梯、预制梯段墙板、外墙PC、预制屋面保温板、装配式铝合金系统模板、整体卫浴、集成厨房、挂墙板等等,在标准化的基础上实现工厂化高效生产。 而碧桂园SSGF体系中,提出了一个“模具空中装配”的概念,实际上也是系统模板施工,建筑模具一体化深化设计,从构件拼装变成模具拼装,建筑主体一次性浇筑成型。铝模现浇模式规避了墙柱装配的问题,同时又拥有低渗漏、免抹灰的优点,已经成为现在主流房企普遍采用的施工方式。 4、EPC总承包,发挥设计在开发全程的主导作用 很多项目的总包都是施工总承包,在装配式建造中,暴露出几大问题: ①设计和施工是割裂的,画图的不懂施工,施工的不懂产品; ②设计无法发挥在主导作用,无法对整体建设方案做持续优化; ③总包无法发挥统筹协调作用,对分包约束力不够。 和装配式建造相匹配的,是工程总承包EPC管理模式,让设计在整个工程建造过程中发挥绝对的主导作用。 ①总包负责整个建设工程内容的总体策划以及整个建设工程实施组织管理的策划和具体工作; ②总包招采不在局限于专业设备、生产设备以及 材料的选择和采购,也包括分包供应商的采购; ③总包不仅全面统筹施工、安装、技术培训等,还对各类专业分包商的设计、采购和施工等工作进行协调和进度控制。 装配式建筑离不开BIM支持。在EPC模式下,总包单位可以在设计阶段就推行全过程BIM,将各专业、各阶段都放在同一个模型上,设计与施工一体化,建筑与精装一体化,降低协同成本,提高施工效率和工程质量。 不过,现在现阶段住宅上真正采用这种管理模式的很少,国内真正拥有EPC管理能力的总承包上也凤毛麟角,但这一切也在逐渐改变,头部房企也在积极推进大总包模式, 比如碧桂园要求,所有的甲分包、甲供材单位全部单独签订合同,并与总包签订管理协议,向总包单位缴纳管理费,由总包统筹管理。 旭辉采用大总包采购,主体的总包单位和精装的总包单位是一家企业或公司,这样能够清晰明确质量责任跟踪,从而保证施工速度和质量。
2020-06-17 明源地产研究院 装配式万科 阅读:2319
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