做房地产开发的，一直就不怎么待见城市更新项目。

平常做个项目，周转超快的。一眨眼资金就回笼了，又一眨眼奖金翻番了……城市更新项目把钱丢进去一点水花也没有，没人看得上。

搞房地产开发西装革履、光鲜亮丽的……一搞旧改就不能这么穿了，要对标村里的穿衣风格，给村民平易近人的形象，每天风雨无阻地去动迁。

城市更新战线还长，积极推动都要花上5-8年的时间，何况还有推动不力的情况。在一个项目上，从小鲜肉熬成油腻大叔的例子，比比皆是。

风水轮流转。

白银时代，开发规模见顶了、拿地太难了、开发利润也变薄了、人员也开始收缩了；浩浩荡荡的城市更新规模却开始默默发力了……以前的“土穷挫”，现在突然变得重要了？！

地产开发走了下坡路

城市更新开始顶上了

2020年魔幻开局，1-2月份，房地产多个指标出现“断崖式”下滑。

销售方面，2020年1-2月份，全国商品房销售面积8475万平方米，同比下降39.9%；商品房销售额8203亿元，同比下降35.9%。自2015年4月以来，首次出现“双降”。

投资方面，今年1-2月份，全国房地产开发投资10115亿元，同比下降16.3%；全国房地产开发企业土地购置面积1092万平方米，同比下降29.3%。同期，房屋新开工面积和竣工面积分别下降44.9%和22.9%。

一片颓势之中，城市更新释放出的能力就格外引人注目。

首先，之前持续投入城市更新的房企，开始尝到甜头。

作为今年最早公布业绩的房企之一，时代中国在2019年实现了较高的增长。其中，很大一部分增长是来自于时代中国的城市更新业务。

2019年，时代中国新增28个地块，建筑面积约757万平方米；城市更新转化10个项目，总建筑面积约368万平方米，其中8个转化为新的土储，总建筑面积约349万平方米，占2019年新增土储面积约46%。

总的算起来，截至2019年12月31日，时代中国拥有土储约2300万平方米；而其城市更新项目则总数超120个，预计潜在总建面约4300万平方米。

多个机构预测，时代中国后续若城市更新业务方面继续突破，将支撑营业收入进一步增长。

更别说“旧改之王”佳兆业了。

佳兆业现有土储中旧改项目占22%，货值近人民币2000亿元。同时，公司未入账旧改项目合计128个，占地面积超过3200万平方米，预估货值近2万亿元。

这些旧改项目预计将每年供应80- 100万平方米旧改用地，货值转化可观，可以为公司之后的销售增长和盈利水平提升带来保障。

其次，更多房企开始寻求城市更新项目，补齐短板。

其中最为瞩目的，就是正在轰轰烈烈进行的世茂-福晟收并购。福晟手握近4000亿旧改资产，包括在深圳、惠州、镇江、扬州、郑州等地拥有的丰富旧改项目及城市更新项目。而许世坛也坦承世茂自身有旧改短板，他的原话是这样的：

“世茂有一万多亿的土地储备，如果在全国前十的开发商里，应该也是差不多排第7、第8。但是如果说旧改，我们可能要排到20名以后，我们自己的旧改我匡算了一下应该在1000亿以内，但是如果加上福晟4000亿，我们可能就前5、前6名，我们就会在这一块补了一个很大的短板。”

过去，旧改市场上活跃的通常是区域性的中小房企。因为公开招拍挂市场上，中小房企无法与巨头竞争。

而在过去两年的下行周期中，一二线土地建设用地增量收窄，城市更新项目开始吸引着恒大、碧桂园、万科、保利、富力等全国性实力房企入局。目前，半数以上的品牌房企都参与到了旧改。

城市更新开始从边缘，走向了舞台中央。

拿地和模式转换

是城市更新的发力点

很明显，英雄迭起、诸多神话的房地产已经远去，局势正在变化：

一方面，土地是房企的生命之源，但不同于其他行业，土地这种原材料，并不是无穷无尽的，规模见顶是迟早的事；另一方面，高周转模式风险越来越大，短板立现，模式转换也是迟早的事。

一、城市更新在一定程度上缓解了拿地难题

前段时间，或许我们还能听到“冲规模”这3个字，眨眼间规模就过时了。

这是因为红利期过了，房企拿地越来越谨慎了，好的土地变少了。一二线大家都想拿，要么竞争激烈变成了地王，要么根本就无地可拿；三四线的地拿了，又担心棚改红利已过，市场会怎么？

与此同时，现在的土地还变贵了，再加上，不断抬升的融资成本和限价政策，“面粉”很贵，杠杆加不上，“面包”也买不起价，房企的利润空间被不断挤压。

这些变化都意味着房企拿地的风险增长了、空间也缩小了。而城市更新是一种有力的补充方式：

首先，多元化拿地避免风险。

进入招拍挂厮杀，对很多房企来说，其实门槛很高。要想拥有可观规模的土储，必须多元途径拿地。

中海这样的实力房企，也深感多元拿地的重要性。3月13日，中海通过官方微信公众号发布其2020寻地合作计划，相比于过往通过招拍挂等市场手段，此次中海似乎有意放开了土地获取的更多渠道，其中包括了股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等业务。

其次，旧改释放土地是持续的、长效性的。

虽然旧改单个项目周期相对比较长，但只要在每个项目都坚持下去，总的规模上也坚持投入，就可以在每一年获得可观、可控的土地规模。

比如旧改储备占总土储接近3成的龙光，其董事局主席纪海鹏就曾表示，按照计划，龙观每年孵化的旧改项目，总货值要不低于300亿。这样计算下来，旧改项目就可以做十年。

最后，城市更新也是进入高能级城市的曲线方式。

旧改项目腾出的新地，往往在传统的市中心、人口聚集、城市配套完善、且有多年的商业积淀和必要的生活配套，开发商还能获得政府容积率、建设条件方面的放宽，以及资金倾斜。

而在招拍挂上，想要拿到这样条件的地块，竞争激烈，代价很大，而且中小房企也难以匹敌央企国企。

二、不同于快周转的开发逻辑，城市更新项目更抗风险、利润更高

快周转模式难以为继，越来越不能抵御风险。

与“冲规模”一样，在之前很长一段时间里，地产人虽然不喜欢挂在嘴上，却一直在践行的还有3个字：快周转。而新冠肺炎让这一模式的弱点尽现：

快周转节奏很重要，一旦被“黑天鹅”打断，现金流很容易断，而且也很难恢复元气。

这是因为：

在快周转的逻辑中，现金流需要流转得很快，回款刚到位，就要进入到下一个项目中。这种模式一旦“黑天鹅”来了，就非常脆弱：

一来现金流根本转不过来。新冠肺炎让销售停摆了两个月，回款没有了，现金流回正变得困难，快周转立马就转不起来了。

二来节奏一乱很难赶上。这场疫情还让工地停工了两个月，这意味着要想赶上节奏，复工后必须快马加鞭。然而，快周转本来就已经走到极致了，赶工其实很难的。

相反，慢节奏的城市更新项目，更不容易被“黑天鹅”打断，具有很高的韧性。

与此同时，高毛利特点也让城市更新成为利润收割机。

以华润为例，曾成功改造深圳大冲村，旧改一度带动了华润的盈利能力大幅提升。2018年上半年华润置地的综合毛利润率为48.1%，比上年同期的35.0%大幅提升。这较大程度上，得益于其城市更新。

城市更新难度在前期

而且门槛越来越高

尽管拥有以上好处，但城市更新依旧拥有较强的不确定性，尤其是在前期。

这就在专业水平方面对投资团队要求很高，在拿地前，充分了解了控规和背后的东西，把尽职调查做到位，充分考虑了可能遇到的各种问题，以避免大部分风险的。

除此之外，城市更新的主要难度其实在于影响因素偏多：

1）涉及的主体太多，改造过程中需要与政府、项目土地原权利人、项目地上物业权利人进行频繁沟通；

2）政策因素影响大，需要当地改造政策的支持才能顺利推动；

3）片区的发展平衡也需要考虑，一般需要经历比较长的策划及规划调整。

这潜在之中，就要求了房企要想做成城市更新，必须深谙以下几条原则：

1、用品牌驱动

旧改最关键的事情，就在于是否能获得基层政府的支持，是否能尽快说服老业主签字。而当地基层政府或者村民一般都对房企资质、能力有期待，更愿意和有经验、有品牌的公司签协议。

2、长期深耕的团队和资金打算

既然要城市更新，就必然深耕，在团队方面，必须做到长期跟踪和利益捆绑。

以某深耕华南的房企为例，不同于一群人负责好多地的模式，公司采取的是“小组制”拿地。也就说是3个人一个小组压到一线，每个小组负责区域里的一个或者两个项目，相对独立作战。再由专门的转化小组接手，负责完成转化，也就是一级开发。

这些拿地三人小组的奖金主要来自拿地的业绩，没有地就没有奖金。土地完成一级开发，转化为可以使用的商住用地，才可以拿到90%的奖金。

所以，他们一定会努力做好调查，尽量保证土地可以完成一级开发。

此外，旧改一进行就是3年、5年的，不做长期的财务打算，会很尴尬。

十多年前深圳的一例旧改就是典型一例，该项目2012年开始大规模搬迁，按照50元/月/平米的价格发放安置补贴，一次发放一年。可是，到了2013年10月，要向业主再度支付一年安置费时就已经没有资金了，到2015年时，该企业的资金链也彻底断裂，黯然退出。

3、还需要强大的运营和综合能力

改硬件只是城市更新很小的一部分，城市更新还需要装内容、运营；最后要在资本市场上产生价值，通过资产证券化的方式流动……

它比传统房地产开发的链条更长，城市更新不是房地产而是实业，因为它可以带来新的产业、新的消费。

目前，城市更新已经进行到了4.0模式。

在这个模式下参与者可以赚取多份收益。比如，目前不少运营商与基金公司合作，并购资产后自持运营，即可以同时获取租金分成、管理费，退出时还能获得物业增值收益。