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导 语:
哪类城市的房地产市场表现有望持续向好,又有哪些城市只是昙花一现,值得警惕?
◎ 克而瑞研究中心 /马千里、邱娟、周奇
近年来,中西部省份承接了大量东部沿海的产业转移,并且随着一代农民工的老去,为中西部城市带来了更多人口回流。回流的人口为这些省份的房地产市场带来了新的置业需求,即使在市场整体表现一般的2019年,不少城市也有着不错的表现。而2020年初新冠疫情的爆发,同样在一定程度上增加了这些城市吸纳回流人口的可能性。种种积极因素的出现,使得我们有必要对人口留出大省的房地产发展前景重做审视:在其中,哪类城市的房地产市场表现有望持续向好,又有哪些城市只是昙花一现,值得警惕?
01
全国综述:产业转移推动人口回流
为中西部带来更多置业需求
得益于东部地区的产业转移,中西部地区经济发现追赶之势显现,流动人口也呈现回流迹象。同时,由于东部地区房价居高不下,购买能力不足,更多的购房者或将踏上返乡置业的征途,尤其是在疫情影响之下,外出务工人员春节后返程受限,加之应对经济恢复,各省市推行新政促复工复产,中西部的人口流出大省或将迎来返乡置业的良好契机。
1 产业经济:产业转移推进,促进中西部省份经济较快增长(略)
2 人口回流:全国流动人口逐年下降,中西部省内流动占比显著提升(略)
3 人口规模:基数庞大叠加高生育意愿,中西部省市人口增长不应小觑(略)
4 城镇化发展:中西部城镇化率提升空间更大,近年来城镇人口快速增长(略)
5 购房需求:高房价门槛下,更多购房者选择选择落叶归根(节选)
通过对35个一二线城市购房的难易程度进行衡量,结果发现:上海、深圳和厦门三个城市房价收入比均超25年,远高于6-8年的合理水平,购房难度十分之大;其次,房价收入比处于15-25之间、购房难度处于第二梯队的北京、福州、哈尔滨、苏州、杭州5个城市,也均是东部地区的中心城市,除哈尔滨外,其余城市住房均价均在2万元/平方米以上,购房难度也处于较高水平,大部分流动人口无力负担。东部中心城市房价高企,大部分流动人口无力负担。
相比之下,中西部中心地区的房价收入比相对较低,典型如西北中心城市乌鲁木齐、西宁、呼和浩特、兰州等城市房价收入比均在8年以下,处于6-8年的合理区间之间。此外,即使是处于中部的郑州、武汉、西安、合肥等中心城市,房价收入比均在15以下,明显低于东部的发达城市,加之近些年这些城市经济表现相对较好,叠加人才新政的利好,人口吸引力有了很大程度的提升,在房地产方面可能存在机会点。
三成购房者有意向返乡置业,家乡省会因此受益。基于CRIC研究中心返乡置业意愿调查研究,结果发现:近三成购房者有意返乡置业。在人口流出大省中,福建返乡置业意愿最高,高达40%,这与福建的宗族观念较强有极大关联,其次是四川、安徽、广东、湖南、河南等省份,返乡置业比重均在30%以上,相比之下,浙江、江苏、河北等东部省份相对较小。总的来看,中西部省份返乡置业意愿强于东部省份。
返乡置业的目标城市,则以省会城市为主,主要是由于省会城市相较其他三四线城市,在就业岗位、收入水平等方面表现较优,加之医疗、教育等配套相对完善,尤其是经济整体欠发达的中西部省份,省会受益最明显。
6 复工就业:3月末仍有近半跨省迁徙人口留在家乡,2020年本地就业有望进一步增长(节选)
受新冠肺炎疫情的影响,人口的流动受到极大的影响,2020年春节后全国总体迁徙量仅为2019年同期[注:由于疫情影响,今年大部分城市复工时间后移,2020年春节后人口迁徙周期按照(正月初五-正月十六)计算,2019年依然按照正常公开前后共一周时间计算(正月初五-正月十一)]的38%,呈大幅下滑趋势。本应在春节后流出的人口被迫滞留家乡,这些现在湖北、贵州、广西、江西等中西部劳务输出大省尤为显著。为了加快复产复工进度,许多省市密集发布促复工政策,尤其是劳务输出大省安徽,表现更为积极,各城市均在积极引导流动人口本地复工。
即使时间到了3月末,仍有近四成跨省迁徙人口留在家乡。尤其是湖北省,受疫情管控的影响,依然有高达92%的流动人口依旧留在家乡。其次是贵州,45%的流动人口尚未返工;此外,广西、江西、安徽和河南等人口流出大省均有超三成流动人口留在本地,湖南、四川比重稍小,分别为26%和12%。
02
以安徽为例:合肥吸引大部分回流人口
滁州、蚌埠发展机遇亦可期
近年来,随着经济社会的快速发展,人口外流大省之一的安徽迎来了明显的人口回流迹象,从2013年到2019年已经连续六年人口回流。在2019年,安徽被纳入长三角一体化发展规划,各城市也迎来了新的机遇。接下来,我们将结合产业、人口流动、城镇化、返乡置业、留乡置业以及当前的房地产市场规模等多方面指标来重新审视安徽各城市的发展机遇。
1 产业转移:紧抓长三角一体化机遇,滁州、宣城承接产业转入初见成效(略)
2 人口迁徙:马鞍山、滁州人口回流迹象明显,但多数城市人口外流仍未明显改观
长久以来,由于经济发展和江浙沪之间的差距较大,安徽省内外出务工人口一直保持在较高规模,省内各城市中仅有合肥、淮北和马鞍山是人口净流入的城市,其余城市均处于人口净流出的状态,如宣城在2010年~2016年间户籍外流人口均在20万以上。不过,近些年来安徽省各城市积极承接产业转移,也吸引了部分外出人口回乡就业,2013年起安徽省就出现了人口回流的迹象,至2018年已连续六年持续回流。
各城市方面。近几年来合肥的综合实力明显增强,其对人才的吸引力正在提升,2019年常住人口机械增长量超过3万人,位居全省首位。其他城市中,除皖北六市外,其余三四线城市在2019年均有人口回流的迹象;其中,马鞍山表现最为突出,2019年常住人口机械增量超过1万人,位居十五个城市首位;2019年经济大幅跨步的滁州表现也比较突出,2019年常住人口净流入量也接近1万人,排在第二位。
就长期趋势来看,随着省际交流的加深,安徽省内大部分城市均表现出了“人口流动双向加速”的现象,即虽然外来人口增加但外出人口规模也在增加。这也意味着大部分城市的人口外流现象并没有得到明显改善。值得注意的是,安庆、芜湖、六安和亳州四个城市却出现了人口流动双向收缩的现象。虽然外出人口规模在减少,但本地的外来人口规模的减少则表明当地对外来人口的吸引力在减弱,这对当地房地产市场长期发展是不利的。
合肥虽然也出现了“人口流动双向收缩”的现象,但主要是由于近年合肥大力吸引人才落户,降低了落户门槛,流动人口获得户籍的速度加快,因此导致外来人口规模有所减少,近年来人口增长较快的西安等二线城市均有此现象。
3 城镇人口:蚌埠城镇化率快速增长,城镇人口增速超过省会合肥(略)
4 返乡置业:“返省不返乡”,七成购房者希望在合肥置业(节选)
再进一步来看省内跨城就业的安徽人的置业需求。对于工作地点不在合肥的人群,有6成以上都选择在户籍地买房,仅有不到三成的比例选择在当前工作的城市买房;而在合肥工作的省内流动人口中,9成以上都愿意在合肥购房,仅有8%选择回到家乡置业。由此可见,合肥对于省内人口的吸引力明显要强于省内其他城市。
无论是省外回乡置业,还是省内跨城置业,合肥都是安徽人跨城置业的首选,聚集了8成左右的安徽省跨城购房需求。其余城市中,外出人口规模较大的阜阳以及省内第二大城市芜湖的比例相对较高,但也分别仅为5%和3%,难敌合肥的优势。
5 留乡就业:多举措支持省内转移就业,宣城表现更为积极(略)
6 房地产市场:淮南、淮北投资增速过快,2020年需警惕库存积压风险(略)
7 小结:人口增长与产业发展优势并存,中小城市中滁州发展前景值得期待(略)
03
总结:特殊时期下流动人口留乡就业加速
置业需求亦由此受益
专 题
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《房地产在人口流出大省的六大发展新机遇 ——以安徽为例》
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