新文旅时代,文旅地产模式何为?
阅读:2546 2020-11-18

11月14日,2020新文旅地产景观及度假酒店设计论坛在海南博鳌隆重举行。本次论坛,邀请到国内优秀文旅单位与文旅龙头设计单位景观负责人,“以文旅之名,引领未来动向”为主题,共同探讨新文旅风潮下的新价值。


其中,GVL怡境国际文旅集团副总裁朱冰尧先生以“以生态圈赋能文旅地产”为题做演讲,分享了文旅地产的新模式,并介绍怡境国际在建设、运营以及产业等领域如何增大赋能能力,搭建生态圈,同道共生。本次演讲内容干货满满,一起来回顾下。、

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朱冰尧先生

GVL怡境国际文旅集团副总裁





 转 变 


新生活方式消费正在升级

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怡境文旅黄花璞营地实景

文旅地产的第二曲线主要是从需求和供给端出发,即从需求端考虑消费升级的新买点,怡境将创造一种理想生活方式,它是从物质精神层面达到生活方式的消费升级。这种理想生活方式注重仪式感、区隔感和炫耀感,不仅对环境情境还是生活方式体验感都存在诉求。

此外,第二曲线衍生出的新空间,例如地产的转型。过去地产商主要是空间的变现,如果增加文旅元素,实际上是从有限空间变现走向无限空间变现,那么它就会植入非空间类的产品。
 
第三,2021年开始,国家由脱贫致富转向乡村振兴,大背景下会形成新一轮都市消费场域转向。乡村消费实际上是有3个方面的维度变化。

“非标”:土地如果按照地产类划分,它主体上还是建设用地,但如果是旅游类的话,它可以在供地的资源匹配上增加新的土地使用类型,比如农用地,我们都可以匹配进来,这样就扩大了实现文旅地产的范围。

“生活买场”:过去生活买场主要是景观构成的景区,或者一些一般的旅游商业业态,但现在要构建的这种生活方式,是把城市中的生活场景转移到乡村里面去,形成一种新的生活买场的消费情境。

“流量效益”:虽然都市的流量效率更强,但由于这些流量效率基于本身的工作环境,因此它的商业氛围流量并不能有更多的变现。反观乡村的流量效益,它一方面可以让地产项目产生流量,进行土地增值。另外它本身形成的流量效应,可以产生新的消费可能性,将无限空间变现的能力放大。


 
 植 入 


基于生活方式的旅游产品

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怡境文旅黄花璞营地运营
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怡境文旅黄花璞营地热气球

众所周知,地产项目转向文旅的时候,大多数不愿意实际投资进去,因为旅游既非刚需,又非高频,所以它的回报周期长,可能性弱,因此我们应该将旅游打造成新的生活方式旅行,由柔需转向刚需,从低频转向高频。

这种旅行怡境把它叫做生活方式旅行。它不同于传统的目的地游和周边休闲游,它是一种基于生活、日常生活日常生活的旅行方式,旨在打破工作生活和旅行的界限,再造一种回归天性,释放以人性和修炼新鲜的理想生活方式。
 
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怡境文旅黄花璞营地实景

生活方式有哪些?生活方式的科学需求可归纳为3个方面:
亲情生活,比如夫妻,亲子和亲友;
社交生活,比如情侣、闺蜜和朋友;
成长生活,比如团建、研学和展会。

过去这些生活方式是在都市实现的,现在把它们移到乡村实现,才是真正实现1小时都市圈的生活方式。

实际上,在大量的文旅地产项目中,基本都是在1小时都市圈的范围之内,特别是都市资源、土地资源稀缺的时候,大量地产类项目外延,如果只打造单一的地产项目的话,增值幅度肯定是有限的。


 构 建 


新文旅地产模式应运而生
 
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怡境文旅黄花璞营地运营

生活方式旅游和文旅地产的关系是什么?

由生活方式旅行创造出两个概念,一个叫旅游情境,第二叫生活圈子。即便它是一个景区或者一个田野,或者一个特色小镇,它本身创造的是旅游情景,但是过去没有把生活圈子带到这个特色小镇里面去,因此现今需要把两者结合,构建一个新文旅地产的模式
 
新文旅地产的模式,对于地产开发运营过程中起到三大作用。
勾地:在前端的时候,可以和开发商一起去勾地,因为生活方式旅行可以拿到更多的土地资源,因为它不单只是需要建设用地,也需要其他的类型用地,因此政府是欢迎的。
热地:通过生活方式旅行的项目植入,带动区域的地价,起到热地的功能。
运营地:还可以运营非地产类的旅游项目,所以它是运营地。

因此,生活方式旅行实际上和地产之间的关系不单是构建一个情境,更主要的是运营,所以它会形成一种新文旅地产的模式。


 
 优 势 


自然美学打造理想生活
 
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怡境文旅黄花璞营地实景

在新文旅地产的模式中,怡境做了3件事情——
第一,用景观设计打造理想生活方式情境;
第二,创造理想生活方式的玩法,也就是文旅;
第三,构建理想生活方式的运营,把片区里形成的情境和玩法,进行落地运营。
 
打造理想生活方式情境是怡境最大的优势——用景观设计打造自然美学的理想生活。它的含义本质上是从天性、人性和心性3个维度出发。

天性”解决人与自然的关系,理想生活是回归天性的情境。
人性解决人与人之间的关系,理想生活是释放人性的交互。
心性”解决人与自我的关系,理想生活是修炼心性的独白。

因此,理想生活可归纳为回归天性,释放人性和修炼心性。怡境用这种自然美学的景观设计理念,来实现理想生活。


 共 生 


理想生活的赋能服务商

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怡境文旅黄花璞营地运营

要实现这些设想,光凭怡境是实现不了的,因此,怡境要构建一个生态圈,通过生态圈去赋能理想生活。
 
针对文旅项目中链条长,产业多,回报周期长的痛点,怡境构建的生态圈很好解决了资本、资源、能力问题。

怡境的模式是通过全域统筹来解决资源问题,通过超强中台来解决能力问题,通过社群生态来解决资本问题。

要实现这种生活方式旅行,一定要有生态圈的强大支撑,因此怡境国际一直在做同道共生的事情,就是把所有资源方、资本方以及产业方等联系在一起,大家共同获得项目,一道构建生态圈。

比如地产商可以成为怡境国际的资本合作方,也可以成为资源生态的合作方,还可以成为建设生态的合作方等,最终怡境国际是可以和地产开发商一起进行统一的文旅地产项目运营。
 
怡境国际作为一家赋能型的企业,将会在投资、建设等领域,增大赋能能力,旨在成为理想生活的赋能服务商,搭建生态圈,同道共生。


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