北京绿城:冰火两重天
阅读:3344 2020-12-09

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有的项目是销冠,有的项目却很惨淡。

2020年上半年,绿城在北京一口气拿了三块地,下半年9、10月份即开盘入市,但三个项目的销售情况可以用冰火两重天来形容。
 
位于北部东小口镇的「奥海明月」,位居11月份北京楼市销售额排名榜首;而位于的北京南城的另两个项目未排进北京前30。
 
不仅如此,看北京住建委官网数据,位于通州台湖镇的「明月听蘭」和位于大兴旧宫镇的「和锦诚园」,销售可以用惨淡来形容。
 
同是绿城操盘,同个城市,同期拿地,又几乎同期开盘,为什么会出现如此大的销售差异?
 
上周,红姐到明月听蘭售楼处进行了实地探访。发现,即便项目有绿城的品质加持,但是配套上的劣势和地处通州被双限购,仍让项目难去化。
 

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红姐去看明月听蘭不是在周末,不知道是不是这个原因,售楼处冷冷清清,除了红姐外,只有另外一个咨询的,看着像是买房人。
 

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其实,明月听蘭从产品本身的打造来看,的确有绿城的品质特色。
 
项目整体是13-15的小高层,总共7栋,有半栋自持(拍地时自持面积7%),可售房源415套。
 
项目主力户型包括96㎡三居、120㎡四居、138㎡三居,南北通透,精装交付,在售均价约5.4万/㎡,面向刚需及刚改人群。
 
项目容积率2.0,小区中间设计一个大的园林景观,看着比较赏心悦目。
 
令红姐印象深刻的还有一点是,小区地面和外部地面保持有半米到1米的高差,且按海绵城市设计理念进行的设计,保证雨雪天小区路面无积水,进一步提升了居住的品质。
 

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但是,红姐查阅北京住建委官网,截至到12月8日下午15:50,明月听蘭9月30日获批预售的427套房源,仅有41套处于“预定”+2套“资格核验中”,尚未有网上联机备案及网签。
 

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来源:北京住建委官网

红姐咨询了业内专家,一般高端项目因为购房资格的问题,看网签不能准确反映成交。但普通的刚需刚改项目,如果开盘后一个月还没有网签的,基本上是卖的不咋好。

另外,网签有滞后,看“预定”更为准确,“预定”基本是真卖了。

10月1日开盘,明月听蘭开盘已超两个月,“预定”却还不到获批预售房源的1/10。

为什么北京客户对绿城的品质不买账呢?
 

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明月听蘭的主要卖点是交通优势,有亦庄线和17号线双地铁,次渠站交汇,距离项目约800米。地铁17号线南段将于2021年底开通运行,届时可方便到达十里河,与10号地铁线实现换乘,达到CBD。
 
但项目的劣势也很明显,就是配套不足。

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一方面项目自身没有商业配套,北侧一公里有泰禾1号街区,商业氛围还算可以,未来小区业主商业需求要靠1公里外的“邻居来满足。但周边还有荒地,可能未来会有商业相关规划。
 
另一方面,教育资源一般。南侧1公里有台湖镇中心小学,中学有次渠中学。南侧4公里有景山学校(通州校区),九年一贯制,2021年计划部分招生。
 
医疗资源方面,项目西南9公里处有首都医科大学同仁医院(三甲医院)、北京爱育华妇儿医院,距离有点远,开车约需半小时。
 
还有一个可能的影响,就是今年7月30日消息,亦庄经济开发区拟规划在通州台湖高古庄村修建循环经济产业园,遭到当地居民的投诉反对

目前仅是项目规划意向阶段,未来是否建设还不确定。而这个循环经济产业园距离明月听蘭大约5公里。
 

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还有一个原因,是受限于通州的“双限购”政策。虽有一直有将台湖“纳入”亦庄新城的说法,但是据销售反馈,明月听蘭目前仍要执行通州的限购政策。
 
在北京已有一套住房但非通州区户口或社保/个税的京户家庭,在京无房但缴纳社保/个税不是在通州区缴纳的外地户籍家庭,均不具备购买资格。
 
这也让明月听蘭失去了一大部分目标客户。因为按照地域及产品定位来看,明月听蘭瞄准的应该是国贸区域及亦庄区域的上班族。
 
也许,亦庄东扩之下,台湖会被纳入亦庄新城的版图,转为不受通州区双限购限制,但是这是什么时候能实现的事儿,销售也说不好。
 

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红姐查阅北京住建委官网数据发现,截至到12月8日下午15:50,位于大兴旧宫镇的和锦诚园9月5日开盘至今,获批预售的330套房源中,也仅有28套处于“预定”状态,卖的也不好。
 
宋卫平时代留下的超强品质口碑,配上张亚东时代的低融资成本+强操盘能力,让绿城在北京大力拿地,意图强势回归。
 
但从2020年拿地入市的三个项目的销售情况看,北京刚需刚改型客户更看重项目所处的地段、配套等因素,品质虽然也看重,但次之。

并且竞品如林,宋时代留下的绿城品质口碑,对绿城在京项目的加持作用似乎也没那么大。
 
据「克而瑞房价北京」数据,今年前11个月,绿城在北京取得了126.11亿的全口径销售额,排在北京市场第13位。
 
在红姐看来,绿城如愿在京崛起,还需要加强“备课”,包括投研、客研及产品的打磨。


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