红星地产卖身远洋资本,潮水退去后“裸泳的人”越来越多
阅读:4076 2021-03-30
3月28日晚间,知名财经媒体21世纪经济报道爆出重大新闻,上市公司红星美凯龙旗下红星地产与远洋资本完成签约,交易对价为200亿元人民币。


看来,“大新闻”都喜欢在周末爆出,可惜你明哥并不是“香港记者”,大周末的,搞得大家“亦可赛艇”。

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▲红星地产出售给远洋资本,虽然此前业内早有传闻,多家地产公司介入并参与尽调,但是最终由远洋资本接盘 | 资料来源:21世纪经济报道

回归主题,红星地产是红星美凯龙旗下的地产平台公司,主要负责红星美凯龙住宅、商业物业的开发及销售。

近三年的业绩情况基本稳定在400~600亿的规模,行业排名也稳定在TOP60左右,是一家底子还不错的公司。

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▲红星地产业绩稳定,能够贡献可观的现金流,并且规模也不小,算是红星美凯龙旗下较为优质的资产 | 资料来源:克而瑞

按理来说,这样一家还算不错的公司,红星美凯龙居然能心一横,直接卖了,说明,现在红星美凯龙资金链确实非常紧张

今天你明哥就简单分析一波红星美凯龙。


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短债压顶,红星美凯龙资金链告急

红星美凯龙的老板车建新,当年用600块起家的故事至今仍被人们津津乐道。车老板用了35年的时间,把红星美凯龙做到了世界第一“Mall王”的地位。

截至2020年底,红星美凯龙拥有自营商场92家、委托代管商场273家。战略合作经营商场11家,总共拥有376家商场。

核心主业是专业家居卖场的红星美凯龙,拥有2家上市平台,香港上市平台公司红星美凯龙(01528.HK)和A股上市平台公司美凯龙(601828.SH),融资渠道广阔。

同时,红星美凯龙旗下的大量自持商场,慢慢度过培育期,进入成熟期,逐渐成为租金收益较为可观的“现金奶牛”。

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▲红星美凯龙的自持商业一旦培育成熟,就能成为红星的“现金奶牛”,但是很多企业都熬不到商业成熟时

2021年1月30日,红星美凯龙发布业绩盈利预警公告,公司预计2020年度实现归属于上市公司股东的净利润17.1~19.7亿元,同比上年同期减少56.0%~61.8%,相当于净利润直接腰斩。

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▲净利润大幅下降,红星美凯龙的经营状况令人担忧 | 资料来源:企业公告

而与此同时,红星美凯龙的债务并没有减少。

截至2020年9月末,红星美凯龙一年内到期的非流动负债高达909.8亿元,占负债总额的48.89%。红星美凯龙的债务结构当中,一年内到期的负债接近50%。

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▲整个红星美凯龙的短期债务高得有点吓人,对于其现金流的考验将非常大 | 资料来源:红星美凯龙20201年第一期募集说明书

除此之外,红星美凯龙在“四费”上,对比其他商务服务业上市公司平均值,明显偏高,在财务费用率上,红星美凯龙的财务费用高得吓人。

如此高的财务费用,不排除红星美凯龙通过该条通道支付各种财务咨询、土地居间等费用的可能。

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▲对比最大的竞争对手居然之家,居然之家2020年前三季度的“四费”仅为16.38%,而红星美凯龙则高达43.68% | 资料来源:新浪财经


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疫情加剧拉长红星美凯龙物业去化周期

长期以来,红星美凯龙都热衷于万达、新城的“住宅+商业双轮驱动”模式,也就是通过自己的自持专业市场,进行勾地。

通过低价获取的住宅土地反哺商业,等待商业逐渐成熟,释放利润。

这样的重资产模式对于资金的要求很大,住宅与商业要同时开建,住宅快速销售获取现金流,商业要快速开业收取租金或ABS,所以比起常规房地产开发企业,分期开发,先建住宅后建商业的模式,双轮驱动模式资金峰值投入更高,这也就意味着债务叠加速度更快。

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▲双轮驱动模式在开发的时候,是大开大合,全面动工模式,住宅、商业两个工地同时投入,资金峰值很高

车老板也知道,光靠重资产模式是很难快速扩张其商业版图的,红星美凯龙也曾尝试向万达一样进行贴牌运营的轻资产模式。

255家委托运营管理的商场和11家战略合作经营的商场,说明红星美凯龙并非单纯依靠重资产扩张的公司。

但是,轻资产项目的很多费用收不上来,并没有减轻红星美凯龙的经营负担。过去几年的财报显示,红星美凯龙的应收账款达到30.26亿元,这些应收账款,主要包括(前期)咨询委托管理费等。

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▲这些本该收取的费用,大部分都是轻资产项目前期的服务及咨询费用,但是却收不上来 资料来源:新浪财经

正是如此,红星美凯龙真正值得信赖的核心资产,还是自持的商场及开发的住宅。

如今,随着一二线城市土地竞争愈发激烈,市场愈发公开透明,红星美凯龙在一二线城市已经很难通过专业家居卖场,拿到住宅地。

这也让红星美凯龙不得不下沉进入三四线城市,进行住宅+商业的开发。

但是疫情的黑天鹅直接击垮了当前的三四线城市楼市。

由于疫情影响,去年年初,各大售楼部、商场几乎全部关闭。年底又由于疫情反复,各地政府倡导“原地过年”,返乡人群基本都留在大城市。

这导致了红星美凯龙在三四线城市的住宅、商场遭遇重创。商场没有人气,运营持续亏损直接影响利润率,而在住宅方面,由于三四线城市楼市的降温,疫情的影响,住宅成交量萎靡,去化周期被拉长。

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▲广西百色红星爱琴海购物公园(合作经营),红星美凯龙在三四线城市拥有大量的商业,受疫情影响,经营压力山大

住宅销售不畅,商业人气骤减,再加上当前银行房贷额度的限制,对于热衷于重资产模式的红星美凯龙来说,相当于掐断了它的现金流

一旦没有现金流,再加上债务压顶,再强的企业也扛不住了。


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为何远洋资本最终接盘

红星地产目前已经布局了全国57城,拥有约110多个综合体项目,扩张速度可谓迅速。

其中在北京、上海、成都、重庆、南京、武汉、福州、西安等一二线城市均有布局。

其商业综合体项目可以拆分成红星·天铂住宅、红星美凯龙家居广场、红星·爱琴海购物公园等几大业态。

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▲西安红星·天铂营销中心 红星地产的产品力塑造上并不比其他房地产公司逊色

红星地产手上真正有价值,并且其他房地产公司能看得上的,就只有手上优质的住宅土地了。

除了远洋以外,此前也传闻金科、新城、龙湖等公司也参与了谈判。为何最终选择远洋,你明哥认为有两个原因:

1.远洋的报价最高,也最接近车老板心里预期的价格

2.远洋通过远洋资本间接持有,相当于建立了一个防火墙,既保证红星地产原本的债务不会叠加给远洋,使其超过三道红线,也能剥离优质资产和垃圾资产,不会影响远洋的财报。

最后,双方签约是一个双赢的选择,符合各方的利益诉求。

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写在最后

随着房地产行业进入深度调整期,前些年还是“大鱼吃小鱼”,如今变成了“大鱼吃大鱼”。

前几年市场行情,各家房企都明显地膨胀,踩在风口上飞翔,把趋势当能力。

如今潮水褪去,谁在才是在裸泳就能很明显地看出来了。

红星地产不会是今年最后一家,随着政策在资金端的逐步收紧,如果未来政策没有放松趋势,下半年会有越来越多“裸泳的人”显现出来。



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