城市更新策划 | 上海老弄堂、旧工业园的“上新”之旅
阅读:3123 2021-08-30
城市更新策划 | 上海老弄堂、旧工业园的“上新”之旅

武夷路155

城市更新策划 | 上海老弄堂、旧工业园的“上新”之旅

宝山节能环保产业园

城市更新避免千篇一律,有个性的才能万里挑一。


在本次的微信故事中,我们将以同一个业主两个城市更新项目为例,分享AECOM如何借助三个核心理念,打造个性化的城市更新解决方案,激发不同尺度片区的活力。


一个业主:华鑫


二个项目:


1) 静安武夷路155微更新

2) 宝山节能环保产业园片区更新


三个理念:


1)城市更新的三大核心元素为“载体”、“功能考虑”、“目标产业及人群”


2)“载体”及改造空间,只有在具备以市场分析为依据的“功能考虑”下,才能有效聚集“目标产业及人群”,重新激活项目的经济及社交活力;


3)只有满足市场未来诉求及“功能考虑”的空间才能让“载体”“目标产业及人群”产生可持续的对话。


#01

城市微更新,不仅仅是建筑和环境的翻新,更是具备后续运营条件指引下、创新功能的植入、生活及产业的渐进式更新

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微更新:武夷路155

填平活力洼地,发掘共生象限

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空间:武夷路,曾被称作“惇信路”,90多年的历史见证了上海的城市变迁。武夷路155号,原为上海仪电集团下属的上海第四电表厂旧址,现状为世星大厦办公楼、IFC法国文化中心、杏花楼等老字号沿街商铺、武夷路幼儿园共同组成,面积约1.2万方。

目标群体:周边原居民,园区新使用者

功能考虑:在保留街区原来历史风貌的同时,让整个区域不失既有的底蕴,又充满新旧共生的烟火气息及经济活力。


项目背景:继成功打造了幸福里等具备经济及社会影响力的城市更新项目,业主华鑫将武夷路155号项目以空间品质提升为目标,创建“静雅武夷”标杆项目。未来这里不仅将成为长宁区重点打造的四条美丽街区之一,更将成为一个新的示范场所,展示传统街区的文化深度和当代生活的人间烟火的同时,重新激活城市经济洼地与城市“神经末梢”的生活活力。

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策划思路:作为华鑫物业在上海中心城区“城市微更新”领域进行探索实践的首个项目,AECOM经济策划团队与业主方、建筑师一同进行了详细的实地调研、底蕴梳理、市场分析后,对如何打造武夷路155号自身的城市“微”空间模式提出了破题式的解决思路。


在赋予改造空间具备后续运营可行性的“功能考虑”定位下,AECOM经济策划团队试图寻求一种适度的平衡与取舍:在满足目标产业需求下,综合考量产业方式的迭代、投入的经济成本、现场的实际使用程度、未来拓展等多个层面。我们希望通过精心的策划和微调,在有限空间中解决:


(1)保护与提升的比例及布局;

(2)满足原居民的需求与注入新活力;

(3)释放公共空间与充足的自身配套;

(4)平衡项目历史、区域承载与未来提升等多个层面的矛盾。

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更新策略:


# 街区“慢”下来,经济“活”起来


武夷路155号西侧沿4米宽的内部通道、东侧临3-4米宽的街坊通道,这些老上海的特色里弄弄堂,就像人体的毛细血管,为武夷路原居民日常生活所需提供源源不断的血液和养分。因此,AECOM经济团队希望更新后的功能和空间既能保留这些里弄弄堂的底蕴,也能迎来更多外部经济和社交活力。


工作小组在为项目选择合适的功能植入以提升其经济活力之外,进一步思考如何在不影响原住民生活的情况下,从有限的可改造区域中释放更多的公共空间,为当地注入和适配多元化的业态并提高区域生活品质。让武夷路街区“慢”下来的同时,满足项目自身更新下的人车分流、商务活动、充足配套和文化产业深度延展,让经济“活”起来,社交多起来。


# 空间共享,业态共生


改造后,武夷路155将升级为“共业共商”的武夷路共生混搭空间,打造开放式园区、与周边原居民、幼儿园等设施进行区域共享,在城市更新中实现“如果有真生活,岂不更好”,提供整个社区的品质服务。与此同时,开辟近八成面积来提升区域商务配套,把泛法文化产业结合新流量经济搬入精致老上海里弄,让个体体验里弄24小时5G共享时代新生活方式。武夷路155号集创意共业、人才共居、社区共享为一体,兼顾提升经济活力与保留、提升原有生活气息,带来共生体验的全新象限。

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◎本项目项目产权方为上海仪电,建设方及运营方为上海仪电成员企业-华鑫物业,图片由业主授权使用,效果图由奥默默工作室制作提供。


#02

片区级更新,制定项目可持续发展的产业运营定位,让老工业基地拥抱创新产业与创新阶层

片区更新:宝山节能环保产业园

看数字新经济如何复兴传统工业基地?

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◎场地内的工业遗存(图片来源于宝山区绿化局及网络)


空间:宝山节能环保产业园(占地约500亩)

目标群体:创新产业、创新阶层

功能考虑:既满足目标产业的特殊需求,又能打造对未来创新阶层具有吸引力的功能空间


项目背景:大众对于科创区的印象往往还停留在城市近郊的大型企业园区,但其实创新阶层正逐步回归城市中。在新一代信息技术的推动下,随着后疫情常态化、内外双循环和全球网络化下自主创新、创意、创业的趋势发展,创新产业职能有了回归都市的现实必要性和市场可行性。


吴淞工业区作为宝山区发展最早的老产业基地,在历史上曾为上海和国家重工业作出了巨大贡献。如今,随着越来越多创新创业集群在宝山落地,这里逐渐成为科技创新企业发展的重要孵化基地


策划愿景:


# 建设大吴淞区域的城市活力流量热点


AECOM希望通过谨慎的市场分析、定位策划与后续运营模式的考虑,让项目里的建筑、功能与自然带有“温度”和热点、符合新经济及创新阶层全生命周期的需求,融入当地社区的同时又保留一定的园区特征,将节能环保产业园建设为后疫情时代大吴淞区域的城市活力目的地。


更新策略:


# 创新阶层,从远郊回归传统老城区烟火气的怀抱


对于越来越多栖居在城市的高知年轻个体来说,城市是一个互动的界面,良好的办公氛围和生活休闲环境是他们集聚和激发创新创意的重要因素;他们对于医疗、教育、公共服务资源的需求也日益增长。制造业时代留下的空间正在逐步通过土地利用多元、功能混合和产城融合等方式,被重新定位、建设为面貌一新的“创新街区”,逐步向创新街区升级。

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◎AECOM整理资料(数据来源于网络)


为了进一步吸引更有影响力的新经济及创新阶层的到来,尽可能为区域在社会及经济层面提升城市活力,AECOM经济团队在最初进行项目的时候就力图更为全面地考虑研究范围。毗邻项目区域的两条宝山创新创业氛围最浓郁的街区——长江西路、长江南路也被纳入考虑和研究的重点范围内。工作小组针对研究范围进行潜力再发掘,聚合区域创新活力,导流数字新经济流量,打造对未来创新阶层具有吸引力的功能空间。

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# 构筑微型城市,形成产业链生态


在过往的园区改造中,开发企业倾向于选择先做空间,再行考虑目标产业。但通常他们会发现上海的产业空间已过剩。而导致这一结果的关键原因往往在于,没有在规划设计之初从市场的维度考虑目标产业的特殊需求,即在该项目中的软硬件全维度要求


充分理解创新产业运营模式的变化、挖掘创新阶层的工作生活诉求、以未来目标产业的前置诉求构筑产业生态,这些都是经济策划中的关键举措,也是AECOM为项目考虑载体对象及功能为谁而建,以符合产业运营诉求“功能考虑”的空间定位思维的落实


通过对吴淞创新城本地资源、未来上海及区域产业结构的分析与预测,在充分论证合适项目产业定位的基础上,AECOM团队结合此前实际产业经验,提出满足细分产业发展需求的多元混合的微型城市,并形成三创(创新+创意+创业)产业链生态。同时根据初创企业、中小企业和龙头企业需求的差异,营造三种不同规格的超级街区,力图构建出应对不同形式商务模块、多种变化的空间可能性。

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◎园区现状


AECOM中国区经济策划副总裁马升华先生表示,“在城市更新的过程中,我们和我们的客户要的不是单纯的网红微更新,或另一个千篇一律的园区,我们要的是有温度、有经济活力的城市更新产品。发挥项目历史文化底蕴的赋能价值的同时,充分考虑未来的运营模式及产业可经营性,才能让温度及经济活力可持续地发展,从而达到城市更新的真正目的。我们的团队致力于提供具备前瞻性及落地性的经济咨询和策划服务。我们将与客户共同努力,持续跟进中国的城市建设发展需要,剖析新的宏观政策下城市更新的机会点,助力构筑更美好、更可持续发展的城市。”


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