在多数人看来,房地产是一个只追求利益,毫无创新可言的粗放行业。但地产界的另类冯仑却从不愿意追随主流。他做的事情最终大多变成了“追求理想,顺便赚钱”。从美国的中国中心到万通的台湾项目,如今冯仑三分之一的精力在“立体城市”项目上。

2008年,冯仑提出“立体城市”概念。简单来说,这就是要在1平方公里土地上,满足常住人口10万人,并安排50%城市人口本地就业。几乎所有人都认为这无异于天方夜谭。持怀疑态度的还包括万通人。


万通控股董事长冯仑

2012年9月25日,在西安香格里拉饭店,陕西省省长赵正永会见冯仑、刘永好。随后,冯仑正式宣告:西咸立体城市项目将正式落户西咸新区——秦汉新城渭河北岸综合服务区。该项目总计投资额预计300亿。

这意味着,时经四年的奔走宣讲,立体城市的“白日梦”终于可能照进现实。包括目前正在商定的成都项目以及9月27日刚刚落定的温州立体城市,立体城市系列总投资额将达1010亿。

“一件不靠谱的事情”

郝杰斌说,2008年的一天,我接到了冯仑的一个电话,他说,“你愿不愿意跟我一起去折腾一件不靠谱的事情?”郝杰斌就此关掉了自己的文化培训公司,跟着冯仑来一起折腾立体城市。

事实上,在冯仑眼中,立体城市也是个有风险的项目。

冯仑目前的头衔为万通投资控股股份有限公司董事长。万通控股目前主要涵盖四部分业务:传统开发业务、工业地产业务、资产管理业务和基金管理业务。立体城市在其中“没有名分”。2009年4月,冯仑单独成立北京万通立体之城投资有限公司,总经理郝杰斌。

冯仑说,如果成功了,就会放到万通控股架构中。言外之意,这也有失败的可能。在传统的房地产模式中,开发商一直以圈地盖房为主要模式,但立体城市对传统模式的冲击在于,它是以集约型用地为核心理念。

2010年,万通立体之城曾宣告第一个项目选址廊坊。但此后没有下文。据知情人士透露,廊坊计划的失败原因在于后期与政府协商不妥,最终以失败告终。冯仑接受记者采访时称,立体城市最大的难度,正是由于强调土地的集约使用,要与多个部门协调,比如光照和消防问题。现在与地方政府对接,实际上抱着一大本叫做“规划改革”的书去洽谈。

冯仑承认,从赚钱的角度看,这是一件冒险的事情。四年间,冯仑仅在推进立体城市概念规划方面就花了2个亿。这在传统开发商是不可想象的,同时也是房地产界被诟病为“千篇一律、粗制滥造”的原因。在传统地产运作模式中,不创新也可以赚到钱,创新却可能赚不到钱。

冯仑说,他也曾设想过失败。“我每天都在想失败的事情,前半夜想成功,后半夜想失败。后来,我跟刘总学了很多,他说我算账总是算进账,而他只算守的部分。所以,我现在结合他说的,前半夜算算失败,后半夜算算成功。因为,企业家要算你输得起输不起。”

冯仑所说的刘总,是新希望集团董事长刘永好。他主要负责立体城市农业方面的投资。立体城市总体分为两部分:在外围田园区范围,是以现代农业为主的新型现代农村;在都市区范围内,是集高端服务业、绿色低碳为一体的微型城市。刘永好负责的是外围田园区范围。

立体城市目前还吸引了史玉柱、张跃、沈南鹏、易居中国和诺亚财富基金等做合伙人和投资人。

基金对赌

经过摸索,立体城市商业模型已经初见雏形。郝杰斌告诉记者,立体城市建设过程相对传统地产模式要复杂得多。“最先是概念性规划,而后再落实到总体性控制规划,接着是详细性规划,再接着是具体地块规划,

而后再是具体楼宇规划。”

目前立体城市已经落实到成都、西安、温州三个城市的总体性控制规划上。

2011年7月,冯仑对外宣布,立体城市首个项目将选址成都,预计总投资500亿元,将在1500亩土地上建600万平方米的建筑。

2012年9月25日,“西咸立体城市项目签约仪式暨全球设计招标启动会”在西安香格里拉饭店举行。继今年2月西咸新区与北京万通立体之城投资有限公司签订《西咸新区西咸立体城市(FC2)项目合作协议》之后,本次签约明确,西咸立体城市项目总建筑面积约500万平方米,投资总额约300亿元人民币,核心建设区1.57平方公里,加上帮政府规划的约2.24平方公里的现代生态农业区,总用地规划面积3.81平方公里,其中城市建设用地约1.44平方公里,综合容积率将达到4以上,总建筑面积约500万平米,居住人口7万人左右。

2012年9月27日,永嘉三江片区“立体城市”项目也宣告正式签约。三江立体城总投资额达210亿元,为温州迄今投资规模最大的招商引资项目。该项目总占地600亩。未来将打造成集办公、居住和产业于一体的低碳生态之城。

郝杰斌透露,目前他们已经为成都立体城市募集到18亿启动基金,为西安项目募集到11亿启动基金。基金要求的回报为5年起年平均收益20%。基金模式迥异的是,传统的房地产基金投资的是具体已经落定或者正在规划进展中的项目,而立体城市基金战略投资者们对赌的,仅仅是万通立体城市团队运作能力以及企业家的信誉。理论上,他们有空手而归的可能。

立体城市由于涉及多方面产业规划,土地属性极为复杂而特殊,所以,目前与各个政府签订的基本为整体性框架协议。接下来要推进的是详细性规划以及具体地块规划。而推进方式则是,用冯仑的说法就是“迪斯尼模式”或者“插线板模式”。具体解释就是,冯仑先负责规划,而后组织人投资,然后去建设基础设施和做具体产业安排,不同的产业由不同的公司去运营。

“这就相当于一个插线板,说服政府提供插线板后,我们做的是把各方资源整合起来,而后形成一套模式。”冯仑说。

按照冯仑的规划,这个插线板除了基本住宅,还将涵盖多个产业,以医疗健康产业、现代农业、IT等特色产业为主导,保证立体城市居民中约50%的劳动力人口可获得本地就业机会,并进而对周边区域经济形成积极影响。

“你这个计划最后会不会不成功?”

“绝对会成功,只是时间问题。”冯仑说,企业家基本都是神经病。他们做一件事情会一直说,一直说到你信,最后就做成了。“这就像你谈恋爱追个女孩子,你开始天天说爱她,她会烦你。但不信你说20年,最后你不说,她都觉得子自己是不是做错了。”

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