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导 读
随着龙湖TOD项目的推进打造,TOD模式逐步成为其商业扩张的利器。
TOD作为以公共交通为导向的开发模式,得益于近几年国内轨道交通业务的迅速增长,发展迅猛,越来越多的房企开始参与TOD项目的投资开发。2020年中国城市公共交通协会与中国房地产协会共同组织编制发布首个TOD标准,龙湖是唯一参与编制的开发企业。今年以来,龙湖也加大了TOD的拿地力度,同时整理推出6条产品线,未来在行业竞争加剧的情况下,TOD发展模式将成为龙湖在土地市场拿地的制胜法宝。
龙湖作为TOD项目开发的佼佼者,自2003年与重庆政府签订协议开发重庆北城天街起进行探索,经过17年的布局,目前龙湖的TOD项目已经覆盖城市20余座,持有TOD项目近70个,开发面积近千万平米。
龙湖在多年探索的过程中,积累了丰富的TOD项目开发经验,2020年11月16日推出TOD六大产品线,分别是:城市枢纽、城市商圈、区域中心、邻里中心、车辆段上盖、TOD新城。小到社区邻里中心,大到高铁站片区、产业新城进行了全方位的覆盖。
其中城市枢纽的重庆光年项目,是国内首个城市中心类高铁上盖TOD项目,属于典型的商圈高铁TOD项目,项目位于重庆沙坪坝区商圈,总建筑面积约48万平方米,通过高铁、地铁、快轨、公交、客运五轨合一连通城区与城际,以“站城一体化”为理念,设计以解决城市功能为主的城市中心。
TOD项目具有开发周期长、前期投入高、整体回报慢以及空间设计难度高、业态规划复杂等特性,对开发企业的开发经验和资金实力有较高的要求。龙湖TOD开发得以形成如今的规模,主要依赖以下几方面:
一方面,依托龙湖销售规模的持续增长投入资金以及自身优秀的财务基本面。
龙湖规模属于行业前列并且保持稳定的增长,且将每年收入的10%用于投资物业的开发,使得龙湖TOD的发展有持续的资金来源。此外,龙湖财务结构稳定且融资成本较低,能够支持项目较长的开发周期,2020年上半年末龙湖现金短债比4.55,长短债比8.79,平均债务年限为6.45年,净负债率51.37%,财务结构健康,偿债能力优秀;而得益于优秀的财务基本面,其融资成本历来较低,2020半年末平均融资成本仅为4.50%。
另一方面,龙湖拥有较为全面且相对成熟的多元化业态,以及进行TOD项目打造较强的专业团队。
TOD项目一般以商业或综合性业态为主,龙湖集团拥有住宅开发、商业运营、长租公寓、智慧服务四个主航道业务,同时涉足产城、养老等多元产业,使得龙湖在打造TOD项目上可以充分利用内部资源融入多元复合业态,并建立产业平台,提升管理效率。其中,龙湖商业的成功是其TOD模式的重要基石,截至11月底龙湖商业项目已开业44个,其中60%以上的项目都位于轨交上盖或周边,累计建筑面积445.2万平方米,覆盖了北京、上海、重庆、杭州等核心一二线城市。未来随着TOD项目的推进打造,也将助力龙湖商业的扩张,两者互相成就。
得益于多年积累的TOD开发经验,TOD发展模式正成为龙湖商业扩张的王牌之一,也是龙湖进行城市扩张重要抓手。
如2019年8月海口挂牌坡博坡巷棚改片区的三块地(C-7-10/12/14),性质均为零售商业用地(含商务金融用地30%)、商务金融用地(含零售商业用地40%、旅馆用地10%),项目要求结合城际高铁城西站、公交站,统一设计、统一开发,达到交通一体化效果。龙湖凭借其丰富的TOD开发经验以及资金实力,以底价26.22亿元拿下该项目,同时实现首进海口。根据项目开发计划,龙湖将以海南环岛高铁城西站为TOD导向,建设与之无缝接驳的城市商业综合体,打造海南城市商业新地标,该项目是海南首个TOD综合体,借助该项目,龙湖实现首进海南,同时打开在华南区域及海南自贸港的知名度。
此外,2020年8月半年度业绩会上邵明晓表示,TOD拿地是龙湖应对土地过热的重要拿地手段。面对2020年一季度末后较热的土地市场,龙湖TOD项目的铺排上加速推进,拿下了东莞火车站项目,武汉滨江商务TOD项目,杭州滨康综合体的项目,溢价率均较低,基本是以底价获得。此外,今年下半年,龙湖新获取的土地中也不乏TOD项目的身影,在成都、宁波、合肥、济南、长沙等地拿下TOD项目。
2020年6月4日,龙湖和武汉地铁签署战略合作协议,结合轨道交通TOD及产城融合发展战略,为城市赋能。未来随着龙湖TOD模式优势凸显,不排除龙湖与其他城市地铁集团签约的可能,届时将有利于龙湖获得优质的土地,同时降低拿地成本。
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