这是杨一第 253篇 原创文章

最近在研究整个川渝地区的本土头部房企，有个小思考：

同样都是本土一哥，为什么重庆龙湖活的风生水起，而四川蓝光却落得暴雷卖身下场，而且还鲜有人出资入股抢救。

从城市层面而言，四川和成都的城市基本面和营商环境都要略好于重庆，所以肯定不是四川和成都的房企经营土壤出现了问题。

但我在研究过程中，也发现了这样一个事实：

四川和贵州房企很少有往外走的，要么不走，要么走挂了。

在蓝光凋零之后，成都的本土房企势力一落千丈，在2021年的成都房企销售额TOP排名中，前5个都是全国性房企，如万科、保利等，本土房企如人居、德商的市场份额相对较小。

△ 成都销售额TOP20房企排名情况

贵阳也有同样的问题。

中天、宏立城包括麒龙基本都是在贵州区域发展，很少有向外开拓市场的。宏立城之前还信心勃勃地向东南亚地产进军，结果折戟沉沙。

而反观重庆，龙湖、东原、华宇这些在全国各地都开枝散叶，龙湖还把总部搬到了北京，并同时维持着重庆大本营的优势地位。

这和蓝光把总部搬到上海之后，结果后院起火，彻底丢失了西南大本营。

一上一下，简直是云泥之别。

我个人觉得，家族房企是很难壮大的，而像龙湖这种早早就引入了职业经理人，公司可以更加成规模、成体系的发展，在迈向更大规模的同时还罕见地保持了绿档。

但地方本土房企囿于家族关系、自身眼界和战略，一辈子都迈不开脚，迈出去了的结果也不会太好。

刘德科在某篇文章中说过：可以用三个刻度来衡量当前中国房地产行业糟糕到了什么程度？

恒大刻度线：用于衡量行业是否出现裂痕

世茂刻度线：用于衡量行业是否大面积失控

龙湖刻度线：用于衡量行业是否彻底崩溃

龙湖已经成了中国房地产行业的底线。

而这样的地位，很明显蓝光不曾拥有过。

一个企业的生死存亡，除跟企业经营有关之外，还跟战略选址眼光有关。

比如龙湖在重庆的项目基本都是北区和西区，都是重庆城市的发展方向，是直接站在风口上的，而且一直都在飘。

从当初的新牌坊、大学城、礼嘉、再到璧山，龙湖基本都踩准了节奏，一步步走的非常稳。

至于说它是真的有这么厉害的战略眼光，还是政商关系处理融洽，这不得而知。

但政商关系的处理得当与否，也是考验本土房企的重要实力之一。

而且现在龙湖在重庆拿地，很多都是跟地方国企平台合作的，比如跟康田、颐天康养、两江置业合作……这又一步降低了拿地成本。

而蓝光的战略眼光，略逊一筹。

早在2018年四季度，整个房地产市场就已经下行了，万科当时喊出了“活下去”的口号，泰禾、福晟、华夏幸福已经接连出现现金流危机。

而蓝光却在2019年将大本营搬到上海，疯狂扩张，并且还高溢价拿地，投资为了拿地而拿地，最终推高了自身拿地的成本。

△ 蓝光债券违约的来龙去脉

蓝光还犯了个致命错误——重仓三四线城市。

△ 蓝光近几年土储情况

土储下沉，使得蓝光流动性承压，每年的现金回款难以支撑较高的财务和土地款支出

当债务密集到期时，再融资难以续上，自身流动性和经营回款不足，因此会出现债券兑付困难。

对行业战略的思考，蓝光明显做的还不够。

房子最后是卖给客户的，客户买到的是一个家，是一种生活方式。

开发商的产品做的足够好，能把房子卖出去，才是真的强。

靠价格来卖房子，算什么本事。

在重庆，论到产品力，龙湖要是摆手谦虚说是第二，敢说第一的选手应该不多。

10多年的蓝湖郡、香樟林，现在还在继续为龙湖品牌力摇旗助威。

前几年的龙湖揽境、龙湖舜山府，也让龙湖又挣了一把人气。

△ 舜山府实景图，图源网络

虽然很多人说龙湖已经不是已经的龙湖了，产品没有什么创新，物业服务质量也下滑了，“龙民”当着也没那么风光了。

这确实也是事实。

但现在一提到买新房或者二手房，龙湖还基本是客户的首选。

而蓝光在四川则完全没有这般的品牌号召力，首先在产品方面它就不具备强产品力，几大产品系也都是偏刚需，缺少高端改善产品。

现在蓝光的住宅主要有5大产品系：芙蓉系、雍锦系、黑钻系、长岛系、未来系。

△ 蓝光产品系

目前除黑钻系之外，其余4个产品系均进入了重庆，但几乎没有什么知名度。

买蓝光重庆项目的客户，现在最关心的就是它会不会烂尾，而且这些项目被重庆的多个开发商挑挑拣拣，一会是X科要买，一会又是X科以1元价格收购。其中疑云众多，不再赘叙。

金杯银杯，不如老百姓的口碑。

如果不能用好产品打动客户，那开发商就很难赢得客户的尊重。

房地产本质上是金融的游戏，没钱就玩不了。

龙湖是双轮驱动，商业和住宅两条腿走路。

而且连最难玩的商业地产都被龙湖玩出了新花样，现在重庆人一逛街基本就是逛龙湖天街，而且满重庆到处都是天街。

重庆最热闹也最赚钱的商业，应该是天街了。

△ 重庆龙湖天街分布图，杨一自制图

住宅也赚钱、商业也赚钱，整个企业的经营模式非常好，这就导致资本市场对龙湖非常看好，其借债利率最低仅有4.5%，基本和央企持平，这一点在民营房企中很少有人与之匹敌。

住宅和商业，龙湖在重庆都做到了顶尖，它不赚钱谁赚钱。

而反观蓝光是住宅单轮驱动，造血能力有限。而在寻找企业的第二增长曲线上，蓝光选择了看起来很美、实则很烧钱的文旅项目。

2017年，蓝光文旅从集团剥离，计划投资超425亿，但直至2020年，落地的仅有都江堰水果侠星球，目前也已无限期关停。

多元化拖累了蓝光的现金流。

尾声：

时代大起大落，最先适应的人，才能收到时代馈赠的红利。

任何企业出场都有时代特征，那个时代过去了，这个企业也就过去了，没必要和时代争。

能曾经有幸在时代上留下自身深深浅浅的脚印，已然足够。