经历了2020年的疫情后,房地产产品需求结构发生了一定变化。
据克而瑞统计,变化在于一方面疫情下居民收入预期下滑,小面积二房产品去化速度放缓。另一方面疫后改善需求进阶,120-140平方米四房及以上产品显著上扬,尤其是豪宅市场显著转暖,上海、杭州、北京、深圳等供销两旺。
据CRIC数据显示,当前房地产市场最受欢迎的产品是大三房和四房,但三房户型的功能性基本已经发挥到极致了,创新空间有限。相反,去年房企在四房户型设计上,呈现出了不少亮点。那么,目前市场上四房户型设计上的亮点有哪些?如何才能打造出更受市场喜爱的住宅产品?楼楼下面结合亮点项目,详细来说一说。刚改型四房
四开间朝南成为标配
据CRIC数据显示,当前房地产新房市场中,100-120平方米大三房、120-140平方米紧凑四房最受市场欢迎,成交占比都在40%以上。那么,对于需求爆发的刚改四房户型,标杆房企在设计上有哪些趋势?从去年新推出的刚改型四房来看,在户型布局上,四开间朝南非常爆火,已经成了房企的主流选择。四开间朝南户型是指整套户型中有四个房间南向开窗采光的户型。四开间朝南最常见的布局是南向三间卧室+客厅。主卧通常位于离入户最远的一侧。这种布局的好处是三个房间拥有南向采光,通风性更好,家人居住起来舒适性更高。比如碧桂园太仓天珵143㎡户型,就采用了四开间朝南布局,主卧与两间次卧都朝南,朝北房间作为多功能室,可以做书房或孩子的活动区。客厅面宽4.7米,整个客厅面积对于三代同堂家庭稍显不足。碧桂园太仓天珵143㎡户型图
华润桐乡幸福里142平米四房户型做到了四开间朝南,南向面宽约14米,阳台约7.1米,主卧在户型右侧,所有朝南开间,尺度都在宽适范围内,但最小的北向次卧开间只有约2.9米,客厅面积也较小。建面约142㎡户型图
杭州杭语蓝庭的135㎡四房三卫,做到了双套房设计。但遗憾的是,为了实现四开间南,客厅开间有些局促,而且进门没有玄关。杭州杭语蓝庭135㎡户型图
从以上案例来看,四开间朝南虽然好,但也不可避免存在一些问题,比如客厅开间比较局促,入户没有玄关,走道比较长等等。比如做横厅设计,即南向两间卧室+开间超过6米的横厅。比如杭州东原德信九章赋的138㎡四房两卫,主卧、次卧和客餐厅一体化的横厅朝南排布,北向房间分布在厨房和主卧旁边。由于做了横厅设计,很好解决了客厅空间尺度不足的问题。 △杭州德信九章赋 138平户型
再比如UA为绿地研发的140平专利户型,采用的是四开间朝南,亮点颇多。主卧 +次卧+横厅南向布局,还有两间次卧分布在户型左上侧,动静分明,南北双阳台,客餐厅一体达到7.2米面宽,除了走道面积存在一定浪费,这个户型舒适度还是不错的。△绿地140平户型蓝本平面
杭州中南樾府128㎡的四房户型,做到4开间朝南,南向面宽达到约13.6米,客餐厅6.8米面宽,横厅设计加上长阳台。整个采光面达到了10个,而且还带有5个飘窗,兼顾到了每个家庭成员的居住体验。重庆万科城市花园136㎡四房户型,同样做到四开间朝南,他们在入户设计了一个储物间,解决了入户玄关收纳不足的问题。
重庆万科城市花园136㎡ 户型图
当然,相比四开间朝南户型,四房户型还有一个比较常见的布局形式,那就是四叶草户型。主要是指四个房间分别在房子四个角落的布局,中间纵轴依次将厨房、餐厅和客厅串联,大大减少了过道浪费,提升了户型利用率。
金地呼和浩特江山风华140㎡四叶草户型,将卧室和书房主要功能区分布四个角落,基本没有过道面积,利用率很高,而且每个房间的面积也能保证一定尺度。
△金地呼和浩特江山风华140㎡,图源:克而瑞产品测评二、社交化餐厨,注重家人的情感互动
除了通过四开间朝南形式增加采光面,刚改四房户型也开始引入豪宅中的中西厨设计,强调社交空间的打造,比如可分可合开放式厨房,餐厨一体化等设计,本质都是为了促进家人之前的情感交流。
比如万科方圆建面约156㎡户型中,厨房、中岛、餐桌、j客厅组成了四重交流空间。
△万科方圆·建面约156㎡户型图
家人或朋友在一起做饭、吃饭、聊天、做料理,平时孩子在餐桌上做作业,大人在岛台上做烘焙,抬头,可以随时跟他对视、聊天,家人在客厅也能看到大家,聊上几句,虽然大家都在忙自己的事情,但会感觉到彼此的陪伴,有助于促进家人的感情交流。
融创西南在”中国家庭健康欢乐家“中,将客厅划分为读书、用餐、运动、音乐等功能空间,彼此相连又互不打扰。其中,学习区就在长餐桌旁边,父母可以坐在旁边辅导,也可以一起在长桌上做手工。
▲144平米户型图,图源:融创西南
重庆阳光城未来悦152平四房,不但做到四开间朝南,而且客餐厨一体化设计,加上超长阳台,形成了一个巨大的完整空间,给到客户营造更多场景的可能性,也进一步促进了家人的沟通。
△ 重庆阳光城未来悦建筑面积152㎡
中粮·花熙祥云148㎡四房户型,四开间朝南,客厅拥有较为宽敞完整的空间。这个户型一个亮点是做了中西厨,通过开放式吧台把厨房、客餐厅整个空间串联起来,让一家人聚在一起更方便情感交流。三、边厅设计,极致采光+极致视野
这两年,客厅设计的潮流变化很快。从竖厅到横厅再到方厅、巨厅,去年还开始流行边厅设计。边厅就是将客厅设置在户型的一侧边上,由于在整体外墙减少了剪力墙,窗墙比得到了大幅提升,加上双面开窗,不仅采光效果无敌,还能形成270°观景效果,超强的采光和极致视野带来的体验价值,竞争力十足。而且边厅设计能做到动静绝对分区,对于追求极致景观体验和注重隐私的客户很有吸引力。雕楼展示优秀的地产项目、产品系,揭秘优秀房企为啥能造出好房子,披露行业最新产品动态。
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以前,一般是豪宅户型会采用边厅设计,因为边厅设计往往需要加大进深和开间,面积太小很难支撑做边厅,但现在越来越多紧凑型四房产品也开始引入边厅设计。比如南京万科南向面宽和南向观景阳台留给卧室,北向边厅L形巨形飘窗保留270°观景视野,客餐厨和书房打通形成家庭核心娱乐区,动静分区,在家里开party效果绝佳。
▲图片:南京万科翡翠滨江边厅L形超级飘窗
一种是阳台+窗户的组合形式。比如重庆绿城华润·桂语九里159平米户型广角边厅,南向是阳台,加上落地窗,同样形成了超广角视野。▲图片:重庆绿城华润·桂语九里159平米户型广角边厅
第三种是L型阳台。例如,绿城平层户型,南向面宽长达13.85米,双套房设计,LDKG一体化,270°边厅+L形花园阳台,简直是秒杀级卖点。
▲图片:绿城套内143㎡4房2厅2厨3卫+L型大阳台
总的来说,爆火的边厅,在大横厅的基础上,将空间整体性和采光效果进行了再升级。在接下来的2021年,依然会是一个不容忽略的设计趋势。对于四房家庭而言,三代同堂是常态,大人和老人、小孩都应该拥有自己相对独立的空间区域,照顾每个人的居住感受。对于和父母同住的客户而言,一方面希望保持一定隐私性,另一方面也要照顾老人的居住需求。因此,双套房设计很有必要。比如下面这个130平的四房户型就采用了全套房设计,弱化因家庭成员较多、生活习惯不同而造成的影响。
即便做不到双套房,老人卧室也要尽量朝南,并且离卫生间比较近,不受噪音干扰。
改善型四房
边厅设计成为市场主流
克而瑞数据显示,2020年,112城四房户型转向舒适化,160平方米以上大户型更为畅销,成交占比较2019年净增长0.95个百分点,显示高端改善型需求异常坚挺,并有强劲购买力支撑。五开间朝南是四开间朝南的升级版,主要是通过横厅设计增加一个开间的采光面,面宽更大,采光效果更凸显。比如万科杭州天空之城的168㎡洋房户型就采用这样的设计,总体南向总面宽达17米,客厅宽6.5米,做了开放式书房+客厅的布局。
杭州天空之城168㎡洋房户型图
有专业建筑师指出,户型的更新迭代往往是从“厅”空间开始的。对于改善型四房尤其如此。这几年,随着客户生活方式的变化,客户对于客厅功能的需求越来越多,客厅不再是看电视的地方,也不仅仅是面积足够大就够了。通过增加产品面宽、增加南向开间可以有效扩大房子的采光面,从而增强户型的舒适性。旭辉敔山公元项目165平四房户型,整体非常方正,有三个房间朝南,客厅面宽约6.6米,能放下环形沙发,阳台约9.2米,休闲空间足够大。
客厅示意图
此外,改善四房户型中,边厅设计更加普遍,而且效果更震撼。比如北京中海某项目四房户型,厅的面积高达100平,将客厅放在户型右侧,加上L型转角阳台设计,不管是采光还是景观视野,都得到大幅提升。
北京中海某项目200㎡户型示意图
书房、休闲、健身、娱乐、亲子活动等功能都被房企考虑到要纳入厅堂体系。比如成都的万科玖西堂就考虑到了父母与孩子的互动空间,在客厅处设立了亲子互动区。比如北京葛洲坝某项目240㎡三房大平层,做了全套房设计,其中还设有多功能空间,灵活可变,业主可以变为书房、游戏区等等。
▲图源:北京葛洲坝
传统卧室只能放下一张床和一个衣柜,改善项目会增加一个衣帽间和卫生间。但现在仅仅是这样已经满足不了客户需求了。去年,很多房企新户型的主卧空间融合了工作、休憩、休闲等功能模块。丈夫在小书房看书办公,妻子在浴缸边泡澡边听歌边看夜景。泡完澡还可以在飘窗上看会书。睡前,夫妻两人还可以打开投影看看电视。现实中,南通万科有一款大平层户型,主卧空间也非常奢华,配置超大主卫、衣帽间以及化妆间,这样的设计很容易俘虏女主人的心。▲约230平米户型布置参考图
世茂在主卧配置mini吧和mini冰箱,这样一来,夫妻两人在主卧既可以独立处理工作,也可以约会,有心情时在一起小酌一杯,聊聊天,看看电影,找回初恋时的激情。
这几年,受限价影响,很多房企将精力放在了控成本上,反而忽略了产品创新。去年受疫情影响,大家重新开始关注产品升级迭代,也推出了不少值得赞赏的创新。据了解,这些产品落到项目上,去化都普遍不错,这也印证了,重要认真踏实做好产品,市场一定会给你回馈。
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