这是杨一第 296篇 原创文章

这段时间写了重庆的央企开发商和港资开发商的过往发展和现状，不少人表示对重庆本土房企也感兴趣，尤其是对金科感兴趣，今天我们就来分析下金科。

重庆的这些央企开发商，谁混的最好？

重庆的这些「港资」开发商，谁赚的最多？

01 

金科2021年的年报出来了。

「三道红线」一道都没踩，还是稳稳的绿档房企。

2021年金科股份实现营业收入1123.10亿元，同比增长28.05%；实现净利润66.88亿元，经营性现金流量净额为142亿元，已经连续4年为正，实属不易。

资产负债结构得到进一步优化，资产负债率为69.17%，有息负债规模也降至806亿元，同比大幅压降了170亿元，这在当下清一色的高周转房企中，较为少见。

△金科2021年年报

更难得的是，在房企频频暴雷的当下，金科在公开市场的债务实现了100%兑付，没有一笔违约。坚决不躺平，坚定地对客户负责，这是金科的使命和责任。

所以金科被境内评级机构给予了AAA展望稳定，并凭借着「绿档房企」的优质条件，金科2021年成功在公开市场上融资118亿元。

△金科2021年年报

在经营方面，金科2021年销售金额为1840亿元，销售回款超1853亿元，销售回款率高达101%，创下历史新高。

有投入有回款，这正是企业实现正向、可持续发展的重要前提。

除了地产开发外，金科的智慧服务、商业板块、产业板块以及代建板块都取得了不俗的成绩。凭借着这些出色的成绩，金科目前仍是重庆企业100强的第1名。

△金科2021年年报

02 

而实现金科这一良好成绩的，正是凭借其几大粮仓，如重庆、江苏、浙江、四川、山东、河南等地的销售规模均超过了100亿元。

其中，最大的粮仓和大本营是重庆，2021年销售规模达350.1亿元，销售占比高达19.82%，金科多年以来一直都是大重庆范围内的销冠，多个区县的销冠都被金科给拿下了，比如永川、奉节、开州、荣昌等。

△金科2021年年报

而进入到2022年前4个月，金科的销售成绩依然亮眼。

大重庆范围内，金科以50.6亿元、81.2万㎡的销售成绩，拿下了销售金额、销售面积的双料冠军。

△2022年1-4月大重庆开发商销售TOP20，图源中指

而主城范围内，金科的销售金额和销售面积也是排名第二。

△2022年1-4月重庆主城开发商销售TOP20，图源中指

不同于部分企业深耕主城，对区县市场较为陌生，或深耕区县，对主城市场熟悉度不够，金科是全能型人才，不管在主城还是区县均非常能打，成绩都是数一数二。

从主城到区县再到整个大重庆，金科已经构建起一整套完备的销售网络体系和资源体系，这些将会是金科和其他开发商最大的区隔，也构建起了金科强大的护城河。

03 

成绩名列前茅的背后，是由强大的产品力给支撑着的。产品做好了，自然有人会买单。

听说，今年年中，金科将会推出重庆范围内的第二座琼华系产品。

众所周知，重庆第一座琼华系产品是金科九曲河，2017年金科九曲河一亮相，就经验了市场，金科九曲河至今仍是重庆市场上难以逾越的高峰之一。

△金科九曲河实景图，图源网络

根据在金科的朋友透露，到2017年年底，金科接待了参观团16969人次，全国一线和强二线城市的开发商均前来参观，重庆的产品知名度再次被打开。

琼华系一出，全国的产品力格局可能都会被搅动起来。

而琼华系不管是对地段、资源还是入市时机的要求，都是极高的。我仔细看了下资料，发现它确实是有这个条件的。

首先，它落子在科学城的金凤。随着成渝双城经济圈如火如荼的开展，科学城将会是重庆城市发展的重要风向标，金凤更会是科学城发展的重中之重。

而且项目所在地周边配套，如公园、教育、医疗、商业、产业、市政等均为顶级资源，在未来2-5年内会逐渐呈现出来。

△金科金凤项目区位及配套情况

其次，项目有着背山面水的独特资源、以及1.01的超低容积率，还环绕40亩水库。

基本上重庆很多豪宅都有这样的配置，不管是香樟林、蓝湖郡、保利高尔夫，还是棕榈泉、天湖岛……虽然目前具体产品还没有出来，但这一系列顶级资源都昭示着顶级作品将诞生于此，科学城的产品天花板极可能被捅破。

△金科金凤项目湖景资情况

最后，金科九曲河2017年面市时正值重庆楼市上行期，而当下市场政策利好频出，金科能在当下推出顶奢项目，既是金科对自身有信心，也是对市场有强大信心。

不知道这第二座琼华系产品会在重庆掀起多大波澜，但我希望，越大越好。

毕竟，重庆太缺这样的跨时代作品了！