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楼市风向大变!

经历过2015-2017的大涨,楼市政策必然会慎之又慎,任何危险的苗头,都必须扼杀在萌芽之中。
2020-07-08 蓝白观楼市 土地政策 阅读:1141

城市化已经走到尽头?

每天睁眼一看,世界一天一个样。 疫情在变。 最新数据显示:全球确诊病例突破70万例,达到701822例,美国累计确诊132637例,意大利升至97689例。 卫星图像显示,美国经济活动已经陷入停滞状态,繁忙的高速公路在高峰期空无一人,度假胜地成为鬼城,港口航运活动也在急剧下降。 救市措施也在变。 前一段时间,美联储将利率降至零区间,直接推出“不限量买入”国债、MBS的QE计划,把印钞机开动到极致,史无前例的2万亿美元刺激计划已在众院表决通过。 26日晚上,G20会议承诺:“不惜代价”对抗危机,各国向全球注资5万亿美元。 随后的高层会议指出:适当提高财政赤字率,发行特别国债,引导贷款市场利率下行,保持流动性合理充裕。 显然,在G20催化剂+全球宽松潮的预期下,我们的经济环境也要变了。 01 降息来了 仅时隔1天时间,降息说来就来! 今天上午,央行公布了最新一次逆回购招标公告。公告显示,7天逆回购一次大幅降息了20个基点,下降幅度远远超出市场预期。 由于逆回购利率是1年期MLF的风向标,而MLF利率是LPR报价的“锚”,去年逆回购利率下调后,LPR也随之降低。 因此,4月份LPR下行已经没有什么悬念。 LPR大幅下降后,如果再加上降低存款利率的措施,参考2015-2017年的楼市走势,一线城市率先崛起,随后中西部省会、沿海强二线城市迅速跟进,最终传导至三四线地市和县城。 各个城市的版图和定位,都发生了巨大变化,购房者必须要做好充足准备。 房企、银行、购房者、各个城市,大家都在等待笃定的信号出现,山雨欲来风满楼。 一边是新房成交降到冰点,二手房带看都成问题,房企随时可能发动史无前例的“打折潮”。 另一边是救市政策频出,从2月中旬至今已有60多个城市发布涉房政策,抢房、摇号、茶水费重出江湖,按照2015-2017年的经验,房价反弹之势似乎“一触即发”。 出现2个如此矛盾的信号,只能说明一个问题: 一场世界大变局面前,城市格局正在重构,不管是京沪深还是小县城,都充满着不确定,房价作为一个城市的“锚定价格”,当然也会变得扑朔迷离。 一句话:一场前所未有的风波冲击下,我们以往对城市和房价的认知,已经不管用了! 02 疫情与城市化 来看几组数字。 从美国的情况来看,当前的“重灾区”毫无疑问是纽约州,确诊病例占全美总数的一半。 根据2010年人口普查,纽约市每平方英里平均居住2.7万人,人口密度相当于芝加哥的两倍、洛杉矶的3倍,作为美国第一大城市的纽约市有800万人口。 而美国加州洛杉矶市长不无悲观的表示,因疫情蔓延迅速,洛杉矶将成为下一个纽约,纽约也是下一个意大利。 英国境内确诊病例里,伦敦就占到了接近三分之一。 意大利方面,伦巴第大区首府米兰及威尼托大区首府威尼斯首先封城。 武汉、纽约、洛杉矶、伦敦、米兰,有什么共同点? 城市群核心城市、高度依赖金融、旅游、服务业的特大城市、人口高度集中、区位交通极其发达。 显然,正是因为高度发达的交通,异常集中的人口流动密度,才有了一波又一波的聚集性病例。 疫情的发展,与我们传统的城市化思路是相违背的。 一直以来,推动经济发展最大的动能,就是人口、资源向大城市集聚。 城市群“头部化”、房企“头部化”,城市的体量越大,创业机会、消费能力、教育和基建水平就越强。 根据美国地理学家诺瑟姆对世界各国城市化的研究,城市化的第3个阶段是:农村人口向城镇人口的转化趋于停止,农村人口占比稳定在10%左右,城市人口可以达到90%左右,趋于饱和。 纽约、伦敦、米兰、洛杉矶,早在上个世纪80年代就迈入到了这个阶段。 我们离这个阶段也不远了。 经济学家李迅雷发布过一组数据:2015年,中国的流动人口数量减少了500万左右,随后两年都继续减少;2016年进城农民工数量首次减少160万,2017年国内运送旅客人次首次出现下降。 图示来自21世纪经济报道 也就是说,以人口流动为特征的城市化进程就快要结束了。 越来越多的大都市应运而生,24小时的不夜城,四处涌动的人口,演唱会、马拉松、足球联赛随时可以举行,发达的路网和公共交通,随点随到的外卖和快递,我们的城市在表面上看起来无比强大。 如同小说《三体》里,罗辑冬眠苏醒后看到的那个世界,人们充满着盲目的乐观,发达的城市繁荣景象,制造出了虚幻的自信。 谁都没有想到,我们在短期突发事件面前变得如此脆弱,短短2个月时间,全球都陷入到了泥沼,好比是被“水滴”不断撞击的战舰一样。 03 城市化会走向何方? 问题出在哪?难道因为一场疫情,做大城市龙头、优化资源配置的思路就是错误的吗? 当然不是,人往高处走,城市让生活更美好,这是大势所趋,发生任何事都改变不了。 欧美的问题是:城市管理太弱势。 不可否认的是,欧美超级大都市早已走过了城市化进程,变成了真正意义上的巨无霸。 纽约上榜的世界500强企业有16家,伦敦有14家,纽约百老汇,伦敦西区早已成为全球音乐剧的巅峰水准,机场旅客吞吐量伦敦、纽约均排名世界前列。 但是,过于注重个体自由与居住舒适度,如果没有自然灾害、战争和病毒,一切都会相安无事,一旦出现紧急事件,必然造成城市集体管理能力的下滑。 出入自由,不戴口罩,不想被管理,城市基建更新速度越来越慢,宝贵的抗疫时间,都被用到了互相扯皮和讨论上。 就像最近的欧洲,已经急的火燎眉毛了,有人还大谈特谈群体免疫,为躺平认输找借口,弱势的城市管理能力一览无遗。 我们的问题是:城市化太激进。 柏林制图网站Datawrapper曾绘制过一份交互地图,这一地图显示了人口超过100万的500个城市,并以2000年至2016年间每年的人口增长率为基础进行描画。 图示来自Datawrapper 我国一些中小城市,比如东北部的宿迁和东部的莆田,都以每年约6%的速率在增长,是同期伦敦城市化速度的6倍,纽约的20倍(仅为0.3%)。 然而,美国匹茨堡、克利夫兰、底特律则见证着越来越多人开始搬离,欧洲城市增长速度也显著降低,大部分城市地区年增长速度都不足1%。 快速的人口集聚,必然会造成城市承载力不够,房价高、学位少、看病难、易堵车、水污染、垃圾处理难题。 根据荷兰TomTom发布的2018全球最拥堵城市排名报告,北京位居第30名,高峰时段行驶时间约为正常值的170%。 教育资源也是如此,以北京为例,70%的市、区级重点小学集中在海淀、东城、西城、朝阳四区,而在人口占比超51%的五环外地区,优质基础教育资源严重稀缺。 蓝白认为,“后城市化”时代,关键词是“互补”。 欧美大城市,需要学习北上广深的超强执行力,一旦发生类似事件,各个部门都能以雷厉风行的作风展开应对。 而国内的大城市,需要补强城市承载力。 比如,降低人口集聚度和高密度住宅,提升宜居度。 根据“六普”人口数据,上海中心城常住人口的密度已经超过1.6万人/平方公里,是东京的1.3倍、纽约的1.7倍、伦敦和巴黎的3.9倍。 比如,提升城市绿地面积。 数据显示,华沙市人均占有绿地77.7平方米,居世界大城市之首,巴黎、伦敦均在20平米以上,而广州、北京、天津、上海人均占有绿地分别为6.3平方米、5平方米、1.5平方米、0.64平方米。 比如,继续提升轨道交通的覆盖率。 轨道交通占伦敦65%的客流,在纽约,轨道交通占61%的客流,在东京轨道交通占80%的客流,而我们轨道交通的密度仍然比较低,汽车保有量持续提升,人们的出行习惯依然高度依赖私家车。 比如,人口持续涌入的城市,要加快土地审批与开发。 图示来自第一财经 根据第一财经的梳理,目前有15个城市的土地面积低于1万平方公里,其中上海、广州、南京、郑州、武汉等都低于1万平方公里,厦门、深圳、东莞、佛山和无锡都不足5000平方公里。 这些地方向外扩张的动力非常强,却受限于地理条件、土地指标、审批手续等原因,城市病越来越明显。 04 谁能笑到最后? 按以往经验,买房必须要去一二线大都市,唯GDP论,唯人口论,唯高端产业论。 比如目前的17个万亿GDP城市:上海、北京、深圳、广州、重庆、苏州、成都、武汉、杭州、天津、南京、宁波、无锡、青岛、长沙、郑州、佛山。 随着万亿GDP的城市越来越多,各城市之间比拼的“门槛”也越来越高。 东北已无存在感,大西北还没有诞生真正意义上的经济强市,西南和中部靠单极化资源虹吸保持竞争力,“南强北弱”的格局日益明朗。 比如目前人口流入速度最快的一些城市:2019年,杭州流入55.4万人、深圳(41.22万人)、广州(40.15万人)、宁波(34万人)、佛山(25.29万人)、成都(25.1万人)、长沙(23.98万人)、武汉(22.67万人)、重庆(22.53万人)、西安(19.98万人)、厦门(18万人)、珠海(13.26万人)、合肥(10.2万人)。 很明显,浙江、广东在去年的人口大战中大获全胜,杭州问鼎,宁波第4,广州、深圳、佛山“珠三角3强”继续受到人们的青睐,中西部除了几个强省会之外,没有什么亮点。 按照GDP+人口的门槛,深圳、广州、杭州、宁波、成都、长沙、重庆是买房首选,如果加上郑州和武汉,中西部的表现似乎还不错。 本次疫情发生之后,引起我们深思的问题是:GDP、人口等数据固然重要,城市治理能力这样的“细分指标”更加可贵。 举个例子,武汉不强吗? 区位:“九省通衢”,是中国内陆最大的水陆空交通枢纽和长江中游航运中心,其高铁网辐射大半个中国。 医疗:根据证券时报的统计,武汉医院数量规模、床位数均位居全国第4,执业(助理)医生数量超过3万人,每千人床位数均超过8张。 人口:自2017年武汉启动实施‘百万大学生留汉创业就业工程’以来,共新增留汉大学生109.5万人,提前2年完成了原定计划,去年户籍人口比上年增加了22.67万人。 如此强大的武汉,依然在突发事件面前被打个措手不及。 因此,千万别动不动说武汉不行,武汉是强二线、新一线城市的缩影,庞大的人口、教育、医疗资源堆积起来,如何高效利用起来,才是决定一个城市发展高度的重要变量。 一个城市的“资源调配能力”,将是买房的决定性因素。 因此,买房除了要参考GDP和人口外,哪些城市能给外来人口以“温度”,能让我们活得更有尊严,能够快速的应对突发状况,哪些城市才会笑到最后。 05 去哪买房 有没有什么指标可供参考呢? 中国政法大学每年都会发布评估报告,作为衡量城市治理能力的重要指标。 其中,位居前10名的城市分别是:深圳、青岛、广州、苏州、杭州、上海、北京、南京、宁波、成都。 从疫情应对的表现来看,这个排名恰恰也反映了各地的“资源调配能力”。 注意:长三角有5个,珠三角有2个,北京位居深圳、广州、上海之后。 再来看看哪些城市复工速度最快。 智联近日发布了一份《报告》,全国各城市晚于2月2日复工的企业占比统计排名显示,前10名中9个城市均为南方城市,前10名中4个为广东城市,分别是佛山、深圳、珠海、广州。 图示来自南方日报 前38名中,南方城市同样明显多于北方城市。前20名中有5个广东城市,广东一跃成为各省区中“最得员工人心”的省份。 此外,从复工后员工满意度这个指标来看,佛山市企业的员工满意度是全国最高的,高达77.3%,与全城“停摆”的武汉、山东烟台齐齐超过七成满意度。 而这个指标的前38名中,广东城市占据5席,依次分别为佛山、东莞、广州、珠海、深圳。 很明显,长三角、珠三角已经把其他城市远远甩在身后了。 对购房者来说,要明白:疫情摧毁的是既有秩序,城市化重塑的是经济规律。 城市依然会“头部化”,这一点不以人的意志为转移,只是有更多的维度需要完善罢了。 明白了这个前提,要做的选择依次如下:城市群>城市圈>强省会>三四线城市。 先把范围锁定在长三角、珠三角这样高度联结的城市群,其他如京津冀、中原、长江中游、成渝、关中城市群次之。 随后再缩小目标,找到城市圈内适合自身工作、收入的地方,上海还是杭州?广州还是深圳?城市群内部的细分区域怎么选,这一点要看个人的取舍。 退而居其次,再选择中西部强省会,如郑州、成都、西安、长沙,毕竟是集全省之力在扶持。 既没有房票,又没有财力,工作收入又不在这些城市,再考虑回三四线或老家。 06 写在最后 世界在变,我们不知道明天会发生什么,这场风波还要持续多久。 环境在变,不限量QE+降息,一轮又一轮的货币宽松潮,我们的钱包将会越来越瘪。 城市在变,后城市化时代,强势治理+人文宜居,缺一不可。 房价在变,2015-2017年不可能再重现,投机时代正在离我们而去。 择一城而终老,将是大部分人的归宿。
2020-03-31 蓝白观楼市 地产市场 阅读:1359
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