01

11月6日，央行、银保监会开了一个例行吹风会，其中提到了一项数据：

前三季度，新增房地产贷款占全部新增贷款比重，较去年同期下降了3.7个百分点。

看似很平平无奇的数据，放在10个月以前，肯定让业内专家们感到错愕。

要知道，这可是堪称“地狱模式”的2020年，这个卖地收入占地方财政80%以上，被楼市占据近一半信贷资源，拉动上下游数十个行业，14亿人口的大国，居然“不靠房地产”扛过来了！

其实，今年以来，很多人嗅到了房地产市场一股不同的风向。

用以往经验来看，每当经济、就业、出口、制造业、实体出现压力时，每当楼市库存出现积压时，各地必然会祭出限购、限贷，降低首付等措施，货币宽松配合财政倾斜，随后各地涌现地王、抢房的现象。

等房价上涨一波后，上到原材料、施工、建材，下到家具、家电，各行各业才有新订单，经济才能有活力。

比如2008年、2014年，当时都是这么干的。

但是，2020年是个例外。

今年，2-3月份停工停产，3-6月份开始复工复产，大学生毕业人数突破874万，经济和就业压力突如其来。

央行在2月和4月份连续两次降息，地方债、国债继续加码，眼瞅着长三角、珠三角楼市已经有启动迹象，京沪二手房也开始蠢蠢欲动时，不管是货币政策，还是调控政策，风向突然180度大转弯。

央行从4月份之后，出人意料的连续6个月拒绝调降MLF利率，进而导致LPR长达半年多的时间里纹丝不动，房贷利率下行趋势戛然而止。

7月24日，10个城市参加了房地产工作座谈会，8月26日，6个城市参加了住房和城乡建设部召开的房地产工作会商会。

现在回过头来看，以上这些城市，全部都出台了调控政策，限购、限贷、限售、限制假离婚、限土拍，能用的招数全都用上了。

熟悉我国楼市政策变迁的人都了解，这种几十个热点城市整齐划一的动作，自上而下的决策变化，决不是短期风向的改变，而是未来5年乃至10年房地产市场的基调。

02

对一个支柱行业态度的改变，往往发生在宏大的时代背景下，理由只有3个字：十四五。

两个一百年的目标，已经完成了第一个，全面建成小康社会。

用央媒的话说：从明年起到实现第二个百年的强国目标，还有30年，这30年的头一个五年，至关重要。

为了开个好头，未来5年，楼市必须要有“铁规矩”，不能再像过去那样随便涨、乱涨，经济一碰到压力就刺激楼市，财政缺钱了就卖地，到处都是“房比人多”的新城区和CBD。

用马保国师傅的话来说：房地产不讲武德，这好吗？这不好。

十四五，其实有三份文件。

第一份是公报，6200多字，偏重纲领性，全文根本就没提“房地产”三个字，一般人很难从中看出特别之处，很多专家强行解读，但分析都差强人意。

第二份和第三份文件才是关键，即新华社最近发布的关于“十四五”的“建议稿”和“说明稿”，建议稿2万字、说明稿近6000字，内容更广泛，释放的信息更全面。

当然，明年3-4月份还有个重要会议，到时会公布十四五规划的全文，全文会达到5万多字，在全文没有面世前，这份建议稿要先理解透。

关于房地产，有一个亮点是，首次把“房住不炒”写进了规划当中，可以说是自1998年房改22年以来的第一次。

图片来自方正证券

此外，建议稿中除了提到旧改、城市群、都市圈以外，高层还给房地产定调了“四大趋势”。

1，提到了“住房消费”。

2，完善卖地收入分配，以人为核心的新型城镇化。

3，发挥中心城市和城市群带动作用，建设现代化都市圈。

4，推进以县城为重要载体的城镇化建设。

如何解读？我们挨个来说说。

03

住房消费这个词，最近出现的频率很高，其实这不是个新词，在十三五规划里，原文是“稳步促进住房、汽车和健康养老等大宗消费”，这次把汽车和健康养老去掉，单把住房拿出来说，个人觉得有一种单独“点名”房地产的意思在里面。

住房属性其实有两种：消费属性和投资属性。

前者既然是“消费”，那包含的群体其实很广。

比如，从农村去到城市，上学、工作、扎根、结婚生子，不买房就上不了学，没地方住就只能回老家，这是刚性消费。

比如，原来三口之家住的小两居，生二胎后，父母从老家来带孩子，房子不够住了，想置换成三居、四居，这是改善消费。

只要你属于以上两种人，就不要怕买不到房子，就算调控再严，也肯定会给这类人“开口子”，比如，就算有限贷，首套房利率也会下降。哪怕一个城市限购再严，落户后满足个税社保条件就能买，前提是你要有留在这个城市里的决心。

但后者既然是“投资”，味道就变了。

啥叫投资？以赚钱为目的就叫投资，手段有两种。

1，买房就是奔着以后把房子转手卖掉赚差价去的。

2，买房是为了赚租金，细水长流，靠房吃饭。

翻译一下就是：住，可以。炒，不行。

在过去5年时间里，很多人都是嘴上打着“消费”的旗号，身体却很诚实的做“投资”的事。

我身边就好多这种人，四处打探消息，嘴里天天都是利好，这个城市建机场，那个城市要开运动会，某个区块要修地铁，一个个都变成了规划专家。

以后，还是少干点这种事吧，既然让你把房子当成消费品，这些所谓的“利好”，对房价的影响会越来越小。

很多人会说：我偏不把房子当消费品，偏要当成投资品，借钱、加杠杆、重仓，能有什么后果？

兄弟，你头铁就试试。

04

再来聊聊“以人为核心的城镇化”。

跟“住房消费”一样，这也是个老词，只是被赋予了新的含义。

用中信证券明明的话来说，这意味着：土地和住房制度的变化，将踏入深水区。

来看两组数据。

1，2019年中国的城镇化率达到60.6%，但户籍人口的城市化率仅有44.4%。

进城务工人员，大学毕业生，其实都已经在城市里常住了，可他们并没有落户。

居住证办不了，医保没办法在本地交，异地住院报销比例又低，最重要的是子女上学，很多地方都是优先照顾有房有户、有户无房的人，没房又没户的子女们很难接受良好的教育。

2，截止11月份，全国卖地收入3.3万亿，但根据社科院的测算，农民的空置宅基地，有1亿亩左右。

城市里的土地火的离谱，农村的土地扔在那荒废。

说到底，是因为城乡土地的二元结构。

城市土地归国家所有，收储后可以拿来招拍挂，而农村土地归集体所有，为了保护耕地红线，不能市场化。

对地方来说，一边把商服和住宅用地高价出让，巨额收入用于补充财政。另一边以低价出让基础设施用地和工矿仓储用地，以谋求GDP的增长。

你只看到了各地高铁通达，美景游园，宽阔的新城和街道，便民的设施和路网，却没看到支撑这一切的背后：土地市场、房地产市场、地方财政收入、地方GDP和地方KPI互相交织，形成了盘根错节的紧密联系。

因此，“以人为核心的城镇化”，是要缓解土地供需失衡，打破户籍限制，增加常住人口的住房供应。

比如，降低工业用地比重，多供点住宅用地。

比如，服务要均等，外地人在这个城市也可以享受和本地人一样的待遇，光建了一堆房子不叫城镇化，让人们享受到医疗和教育资源的配套才叫城镇化。

比如，大幅增加保障房和租赁房的供给。

现在很多城市有个问题，嘴上光说要增加保障房，行动上还是把卖地盖商品房当成主要增收手段，不少三四线城市，一边严控住宅用地的出让规模，导致房价连涨多年，另一边捂着“真香”的高价地，廉租房也没增加多少。

未来5年，形势一定会改观，我们拭目以待。

此外，“以人为核心的城镇化”，不光是指城市，农村也一样。

这就涉及到“完善卖地收入分配”了。

关于卖地收入的分配，前段时间，蓝白写过一篇文章，以后土地财政要“强制”反哺农村。

按照有关部门要求，到“十四五”期末，也就是用5年时间，地方土地出让收益用于农业农村比例达到50%以上。

2019年全国卖地收入是7.8万亿，按20%的土地收益比例，50%的土地收益就是7800亿。

前面说了，有人在城市里买房、落户、结婚，也有人在大城市混不下去回家的，比如大龄农民工，比如返乡创业的年轻人，他们回到了农村，配套跟城市根本没法比，无非是到了另一个“围城”。

因此，城市的卖地收入，要向农村倾斜，农田建设、农田水利、种业、供水、人居环境、投资、商业、基建，都要顾及到。

05

第三个方向：关于中心城市、城市群和都市圈的关系。

梳理一下关于“城市群的”提法时间线。

在2006年，这三个字第一次出现在文件里。

2016年的“十三五”规划里，提出要“加快城市群建设发展”。

2015年至今，已经批复11个城市群规划。

这一次，规划中提到了四大城市群：推进京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展。

重点：要注意用词的区别。

京津冀的重点是“协同”，几个重点城市承担的职能是不一样的，需要“各就各位”。

长江一带的重点是“发展”，先把体量、规模、经济搞起来再说。

大湾区的重点是“建设”，因为这个地方对标的是国际三大湾区，志存高远。

长三角的重点是“一体化”，因为这个区域最成熟，各城市链接最为紧密，户籍、社保更容易“融城”。

定位不一样，房地产市场的表现肯定也不同。

在京沪深这样的标杆城市，调控是不会出现口子的，在一体化的长三角，会对外地人越来越友好。

06

第四个方向：关于县城作为城镇化的重要载体。

这是个很有意思的提法，全国有一千多个县城，过去几年棚改推高了这些小城市的房价，像四川、河南、山东这些地方的县城，房价动不动都上万了。

同时，京沪广深、省会、新一线又在不断虹吸其下辖的农村人口，TOP10城市年均流入动辄高达几十万人。

这样一来，县城的地位就变得很尴尬，说它有前途吧，农民在城里买了房子却没合适的工作 ，说它没前途吧，基建搞的倒是风风火火。

要理解这句话，要从一篇文章说起。

前几天，高层发了一篇重要文章，其中写到：

我国现有1881个县市，农民到县城买房子、向县城集聚的现象很普遍，要选择一批条件好的县城重点发展，加强政策引导，使之成为扩大内需的重要支撑点。

注意，县城重点发展的前提是“有条件”。

什么叫有条件？

一要有人，能吸引下面的乡镇人口来县城。二要有产业，能给进城的农民提供工作。

辖区小，人口少，没产业的县城，肯定机会不大。

任泽平去年发过一个报告，统计县城的人口流动，黑龙江、吉林接近全境人口流出，然后依次为陕西87.4%、甘肃86.4%、贵州85.9%，较低的三个是宁夏的38.9%、四川的45.9%、山西的50%。

图片来自泽平宏观

而根据《小康》杂志社公布的“2020中国县域人口流入百强榜”榜单，广东省18个，浙江省15个，江苏省11个，山东省和河南省各7个。

产业也是一样，30座千亿级GDP县城中，有26位来自东部沿海省份。

这些地方，未来政策倾斜的力度会更大，关键就是提升人们的归属感，生活在老家县城，只要有产业，有收入，有车有房能旅游，比大城市当社畜不知道强多少倍。

写在最后

说到底，未来5年，楼市的4个方向，只有一个目的：安居。

不管在大城市，还是打算回老家的县城或农村，没钱的可以租到便宜房子，有钱的不愁买不到自住房，人人都可以活得很体面。

只要你愿意为之奋斗，天下之大，总有你的容身之地。