新冠疫情到现在，经济下行急需刺激，全球准备开启放水模式，内外部都有条件，很多人觉得楼市又要创新高了。

不过央行和住建部接连泼冷水：

1、央行：3月3日央行会同财政部、银保监会召开电视电话会，再次强调：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

2、住建部：在住建部的规定下，马鞍山、广州借疫情松绑楼市的政策被上级主管部门叫停，业内表示这传达了一个清晰的信号：地方为楼市纾困不能违背房住不炒的原则，更不能将纾困升级为刺激房地产。

为何会这样？我们来简单分析一下。

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要理解一个政策，必须了解它的来龙去脉。

中国房地产从长达十年的暴涨到持续的冰冻，经历了什么过程？

我们知道，2008年的经济危机，中国开启了4万亿的刺激，主要集中在基建和房地产。

带来的结果有这么几个：

1、成为全球经济增长的火车头，并且把全球经济从危机的泥潭中带了出来。

2、当然，我们自己也付出了沉重的代价：天量债务、金融风险和脱实向虚。

十年间，中国的货币量超过了100万亿，这些货币主要都流向了基建和房地产，这也就是为何我们没有发生通胀的原因。

带来的效果也是毁誉参半：

1、基建方面：高铁和4G网络等设施，让中国经济上了一个台阶，各种新经济得以催生发展起来，比如物流、移动电商、O2O等。

2、房地产方面：城镇化大幅推进，拉动上下游十几个行业发展，但是带来的问题也很严峻。

房地产带来的问题主要有这么几个：

1、天量债务：分税制之后地方政府的土地财政、房企的高负债发展、居民部门的杠杆越来越高。

2、金融风险：国家投放的货币通过各种渠道、非标、表外统统流入房地产，推高泡沫，产生很大的金融风险。

3、脱实向虚：因为房地产占据全社会大部分资源，导致利润一直向房地产，实体经济地租成本上升，利润却在减少，很多企业转而参与炒房，整个产业在脱实向虚。

楼市显然成了“洪水猛兽”，刺激经济刺激出楼市这个大问题，再这样下去恐怕要反噬经济，怎么办，关进笼子里：

1、国地税改革：规范地方举债，把地方土地财政关进笼子里；

2、资管新规：把违规流入房地产的资金通道切断；

3、房住不炒：史上最严的调控到现在还没有取消呢？

但是，留下的债务怎么办？

2015年，我们“创造性”地涨价去库存，通过房价翻番把杠杆从地方和企业身上转移到居民身上，然后冰冻楼市。

这只是第一步，转移完杠杆之后就要用时间换空间，花十年或者更久的时间用经济发展和适度通胀来熨平楼市杠杆。

简单点说：2015年房价2万，你月薪1万，到了2025年，房价2万5，你月薪3万，杠杆不久下来了嘛。

这是目前唯一一个比较稳妥的房地产软着陆方法了，不然只能刺破泡沫万劫不复。

但是，这个方法的前提就是实体繁荣和稳定的就业，一句话：扛下债务的居民现金流不能出问题。

这也是为什么近些年来一直强调就业，一直给企业减税降费的原因。

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疫情之后，经济面临更大的下行压力，放水是必然的，很多人就在想楼市又要涨。

但是，看完上面你就知道，没那么简单，没办法像2008年那样一印解千愁。

2008年居民是没有负债的，地方和企业把负债加满，2015年还能转移到居民身上，现在没法转移了。

而且，现在缺的并不是钱，而是利润和需求，疫情不结束，经济转不起来，跟钱多少是没关系的。

这时候放水更多的是解决债务问题，保障企业不倒闭，保障居民充分就业不断供。

同样这个时候推高房地产显然是不明智的：

因为高房价本来就会提高企业成本，降低企业利润，进一步损害居民就业。

这是一个链条：

推高房价 —— 地租升高 —— 企业成本升高、利润降低 —— 企业倒闭 —— 居民失业 ——房贷断供 —— 楼市链条断裂。

退一步说，我们来看买房人的链条：

刚需购房者（租房） —— 一套房 —— 二套以上房 —— 高杠杆炒房 —— 海外置业。

分析看看：

从人数上来说，刚需和一套房占大多数，刚需最不希望房价涨，一套房涨跌不太重要反正也不会卖，这个群体最多整体不倾向房价涨。

从杠杆来看：一套房和炒房的杠杆最高，现金流最脆弱，二套以上的中产最稳定，炒房者杠杆断裂反而可以出清，中产也更能扛。

从影响来看：还没买房的群体最不稳定，他们现实中生活受经济波动影响最大，目前就业严峻，CPI居高不下，物价上涨，已经很困难了。

综上，在房价的选择题面前，国家是选择可想而知：

不推高房价、保住一套房杠杆安全和无房群体的稳定无疑是最符合现实的选择。

无论是经济考量还是现实的因素，都不支持放松楼市。

未来怎么办？

希望能够尽快控制住疫情，恢复生产和就业，重新回到用“时间换空间”，用经济发展熨平楼市杠杆的道路上去。

就这样。